房地產(chǎn)估價規(guī)范
2008-09-27
綠維創(chuàng)景
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5.4.7 成本法估價中的建筑物折舊,應是各種原因造成的建筑物價值的損失,包括物質(zhì)
上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。
5.4.8 建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復所需的費用小于或等于修復后房
地產(chǎn)價值的增加額的,為可修復部分,反之為不可修復部分。對于可修復部分,可直接估
算其修復所需的費用作為折舊額。
5.4.9 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取:
1 直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式:
t
V = C -(C - S)----- ………………(5.4.9-1)
N
2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式:
2
V = C(1 - -----)t ………………(5.4.9-2)
N
3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式:
V =C q ………………(5.4.9-3)
式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值(元,元/m2);
C ─ 建筑物重置價格或重建價格(元,元/m2);
S ─ 建筑物預計凈殘值(元,元/m2);
t ─ 建筑物已使用年限(年);
N ─ 建筑物耐用年限(年);
q ─ 建筑物成新率(%)。
注:無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值,估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場,
觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度,根據(jù)建筑物的建成時間,維護、保養(yǎng)、使用情況,以
及地基的穩(wěn)定性等,最后確定應扣除的折舊額或成新率。
5.4.10 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經(jīng)
濟耐用年限。
經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結構、用途和維修保養(yǎng)情況,結合市場狀況、周圍
環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。
5.4.11 估價中確定建筑物耐用年限與折舊,遇有下列情況時的處理應為:
1 建筑物的建設期不計入耐用年限,即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格
之日起計;
2 建筑物耐用年限短于土地使用權年限時,應按建筑物耐用年限計算折舊;
3 建筑物耐用年限長于土地使用權年限時,應按土地使用權年限計算折舊;
4 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前,其耐用年限早于土地使用權年限而
結束時,應按建筑物耐用年限計算折舊;
5 建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前,其耐用年限晚于土地使用權年限而
結束時,應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。
5.4.12 積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊,或為土地的重置價格加上建
筑物的現(xiàn)值,必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。
5.4.13 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價,一般不應扣除折舊,但應考慮其工
程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。
5.5 假設開發(fā)法
5.5.1 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行:
1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;
2 選擇最佳的開發(fā)利用方式;
3 估計開發(fā)建設期;
4 預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;
5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)
房地產(chǎn)應負擔的稅費;
6 進行具體計算。
5.5.2 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把
握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài),以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。
待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài),包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等;投資
開發(fā)后的狀態(tài),包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式,包括出
售(含預售)、出租(含預租)和自營等。
5.5.3 運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)
成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅
費。
5.5.4 預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值,宜采用市場比較法,并應考慮類似房地產(chǎn)價格的
未來變動趨勢。
5.5.5 開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和,或取開發(fā)完成后的
房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的平均利潤率。
5.5.6 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法
;難以采用折現(xiàn)的方法時,可采用計算利息的方法。
5.6 基準地價修正法
5.6.1 運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行:
1 搜集有關基準地價的資料;
2 確定估價對象所處地段的基準地價;
3 進行交易日期修正;
4 進行區(qū)域因素修正;
5 進行個別因素修正;
6 求出估價對象宗地價格。
5.6.2 進行交易日期修正,應將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值。
交易日期修正的方法,同市場比較法中的交易日期修正的方法。
5.6.3 區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法,同市場比較法中的區(qū)域因素和個
別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。
5.6.4 運用基準地價修正法評估宗地價格時,宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。
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