房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范
2008-09-27
綠維創(chuàng)景
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換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容:
1 統(tǒng)一付款方式;
2 統(tǒng)一采用單價(jià);
3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位;
4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
注:1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;
2 不同幣種之間的換算,應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間
價(jià)計(jì)算。
5.2.5 進(jìn)行交易情況修正,應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏
差,將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。
有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例:
1 有利害關(guān)系人之間的交易;
2 急于出售或購(gòu)買(mǎi)情況下的交易;
3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;
4 交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;
5 交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易;
6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易;
7 特殊方式的交易;
8 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;
9 其他非正常的交易。
注: 1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少,確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí),應(yīng)對(duì)其進(jìn)行
交易情況修正;
2 對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,交
易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。
5.2.6 進(jìn)行交易日期修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
。
交易日期修正宜采用類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)
格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下,可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷,給予調(diào)整
。
5.2.7 進(jìn)行區(qū)域因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外
部環(huán)境狀況下的價(jià)格。
區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:繁華程度,交通便捷程度,環(huán)境、景觀,公共配套
設(shè)施完備程度,城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。
進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較,找出由于
區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異,進(jìn)行調(diào)整。
5.2.8 進(jìn)行個(gè)別因素修正,應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀
況下的價(jià)格。
有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎(chǔ)
設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì)水文狀況,規(guī)劃管制條件,土地使用權(quán)年限等
;有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括:新舊程度,裝修,設(shè)施設(shè)備,平面
布置,工程質(zhì)量,建筑結(jié)構(gòu),樓層,朝向等。
個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。
進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí),應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較,找出由于
個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異,進(jìn)行調(diào)整。
5.2.9 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正,視具體情況可采用百分率法
、差額法或回歸分析法。
每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%,綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。
5.2.10 選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過(guò)上述各種修正之后,應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一
個(gè)綜合結(jié)果,作為比準(zhǔn)價(jià)格。
5.2.11 市場(chǎng)比較法的原理和技術(shù),也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
5.3 收益法
5.3.1 運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:
1 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;
2 估算潛在毛收入;
3 估算有效毛收入;
4 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;
5 估算凈收益;
6 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率;
7 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。
注:潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。
5.3.2 凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況,按下列規(guī)定求取:
1 出租型房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益,凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管
理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。
租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。
維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合
法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān),應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理
等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān),應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
2 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益,凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商
品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。
3 生產(chǎn)型房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益,
凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、
財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。
4 尚未使用或自用的房地產(chǎn),可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的
方式計(jì)算凈收益,或直接比較得出凈收益。
5.3.3 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益,除有租約限制的之
外,都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。
有租約限制的,租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應(yīng)采用正
常客觀的租金。
利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益
,應(yīng)與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較
。若與正??陀^的情況不符,應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正,使其成為正??陀^的。
5.3.4 在求取凈收益時(shí),應(yīng)根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限
,確定未來(lái)凈收益流量,并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類(lèi)型:
1 每年基本上固定不變;
2 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;
3 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;
4 其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。
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