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房地產(chǎn)估價規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標簽:

      

    換算處理應包括下列內(nèi)容:
    1  統(tǒng)一付款方式;
    2  統(tǒng)一采用單價;
    3  統(tǒng)一幣種和貨幣單位;
    4  統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
    注:1  統(tǒng)一付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清;
         2  不同幣種之間的換算,應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間
價計算。
5.2.5  進行交易情況修正,應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏
差,將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。
    有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例:
    1  有利害關(guān)系人之間的交易;
    2  急于出售或購買情況下的交易;
    3  受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易;
    4  交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;
    5  交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易;
    6  相鄰房地產(chǎn)的合并交易;
    7  特殊方式的交易;
    8  交易稅費非正常負擔的交易;
    9  其他非正常的交易。
    注: 1  當可供選擇的交易實例較少,確需選用上述情形的交易實例時,應對其進行
交易情況修正;
         2  對交易稅費非正常負擔的修正,應將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,交
易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
5.2.6  進行交易日期修正,應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格

    交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價
格變動率或指數(shù)的情況下,可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷,給予調(diào)整
。
5.2.7  進行區(qū)域因素修正,應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外
部環(huán)境狀況下的價格。
    區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應包括:繁華程度,交通便捷程度,環(huán)境、景觀,公共配套
設施完備程度,城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。
    區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。
    進行區(qū)域因素修正時,應將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較,找出由于
區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異,進行調(diào)整。
5.2.8  進行個別因素修正,應將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀
況下的價格。
    有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括:面積大小,形狀,臨路狀況,基礎
設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)水文狀況,規(guī)劃管制條件,土地使用權(quán)年限等
;有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括:新舊程度,裝修,設施設備,平面
布置,工程質(zhì)量,建筑結(jié)構(gòu),樓層,朝向等。
    個別因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。
    進行個別因素修正時,應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較,找出由于
個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異,進行調(diào)整。
5.2.9  交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正,視具體情況可采用百分率法
、差額法或回歸分析法。
    每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%。
5.2.10  選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后,應根據(jù)具體情況計算求出一
個綜合結(jié)果,作為比準價格。
5.2.11  市場比較法的原理和技術(shù),也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
 
5.3  收益法
 
5.3.1  運用收益法估價應按下列步驟進行:
    1  搜集有關(guān)收入和費用的資料;
    2  估算潛在毛收入;
    3  估算有效毛收入;
    4  估算運營費用;
    5  估算凈收益;
    6  選用適當?shù)馁Y本化率;
    7  選用適宜的計算公式求出收益價格。
    注:潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
5.3.2  凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況,按下列規(guī)定求?。?
    1  出租型房地產(chǎn),應根據(jù)租賃資料計算凈收益,凈收益為租賃收入扣除維修費、管
理費、保險費和稅金。
    租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。
    維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合
法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔,應將四項費用全部扣除;若維修、管理
等費用全部或部分由承租方負擔,應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。
    2  商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn),應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益,凈收益為商品銷售收入扣除商
品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。
    3  生產(chǎn)型房地產(chǎn),應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益,
凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、
財務費用和廠商利潤。
    4  尚未使用或自用的房地產(chǎn),可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應的
方式計算凈收益,或直接比較得出凈收益。
5.3.3  估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益,除有租約限制的之
外,都應采用正??陀^的數(shù)據(jù)。
    有租約限制的,租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金,租約期外的租金應采用正
??陀^的租金。
    利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益
,應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較
。若與正??陀^的情況不符,應進行適當?shù)恼{(diào)整修正,使其成為正??陀^的。
5.3.4  在求取凈收益時,應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限
,確定未來凈收益流量,并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型:
    1  每年基本上固定不變;
    2  每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減;
    3  每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;
    4  其他有規(guī)則的變動情形。

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