6  不同估價(jià)目的下的估價(jià)
 
 
6.0.1  房地產(chǎn)估價(jià)按估價(jià)目的進(jìn)行分類，主要有下列類別：
    1  土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估；
    2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估；
    3  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估；
    4  房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估；
    5  房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)；
    6  房地產(chǎn)課稅估價(jià)；
    7  征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)；
    8  房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)；
    9  房地產(chǎn)糾紛估價(jià)；
    10  房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估；
    11  企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；
    12  其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。
 
6.1  土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估
 
6.1.1  土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中
華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例
》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.1.2  土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的出讓方式。協(xié)
議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和
拍賣底價(jià)評(píng)估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。
6.1.3  土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)
修正法。
 
6.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估
 
6.2.1  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人
民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有
關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.2.2  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
6.2.3  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。
6.2.4  以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其
轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理
規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。
 
6.3  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估
 
6.3.1  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人
民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)
規(guī)定進(jìn)行。
6.3.2  從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
    住宅的租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。
 
6.3.3  房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，可采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。
6.3.4  以營(yíng)利為目的出租劃拔土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出租金中
所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。
 
 
6.4  房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
 
6.4.1  房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城
市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。
6.4.2  房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房
地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因
素對(duì)抵押價(jià)值的影響。
6.4.3  房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。
    依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值。
    首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。
    再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。
6.4.4  以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除
預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理
：
    1  首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)
轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土
地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
    2  用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變
為出讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的款額。
6.4.5  以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及
抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)值的影響。
6.4.6  以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和
收益的份額部分的價(jià)值。
6.4.7  以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。
6.4.8  以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。 
 

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