項(xiàng)目開發(fā)

七、 政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)

前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項(xiàng)審批。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。

在眾多的報(bào)批工作中項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告批復(fù)最為關(guān)健。項(xiàng)目建議書是立項(xiàng)的重要文件，在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。投資者持項(xiàng)目建議書及相關(guān)文件，到政府相關(guān)部門征求意見，爭(zhēng)取獲得發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)。對(duì)于一些綜合性大型項(xiàng)目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編撰項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告，因?yàn)閷I(yè)機(jī)構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

八、 資金運(yùn)作與招商引資

現(xiàn)代社會(huì)，獨(dú)立完成綜合性旅游項(xiàng)目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實(shí)。一個(gè)成功的企業(yè)，應(yīng)該是一個(gè)善于借助任何項(xiàng)目，搭建融資平臺(tái)的企業(yè)。這個(gè)企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價(jià)值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施有效開發(fā)，將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，控制最大的長(zhǎng)期盈利。

建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。

信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。

在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的安排，應(yīng)該把項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)為有限責(zé)任公司，并爭(zhēng)取引入戰(zhàn)略投資人，以擴(kuò)大公司資本金。

對(duì)于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對(duì)索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。

項(xiàng)目招商文本制作，可參閱《浮梁古城招商項(xiàng)目簡(jiǎn)介》。融資具體操作思路，可參閱林峰博士的《旅游開發(fā)與融資運(yùn)作》、《旅游開發(fā)招商引資模式設(shè)計(jì)》（中國(guó)旅游投融資網(wǎng)www.ibxo.com）。

九、 建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)

項(xiàng)目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開始前，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項(xiàng)目法人，委任項(xiàng)目經(jīng)理，落實(shí)建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。

在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。

旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。

建設(shè)開工前，有很多準(zhǔn)備工作，除前述的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審圖、報(bào)建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準(zhǔn)備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。

項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作?？⒐を?yàn)收標(biāo)志旅游項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的重要步驟?？⒐を?yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會(huì)（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項(xiàng)目要進(jìn)行初驗(yàn)，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項(xiàng)目驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收通過后，項(xiàng)目正式投入使用。

十、 開業(yè)運(yùn)作

項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營(yíng)業(yè)）準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是：籌集營(yíng)運(yùn)資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購(gòu)生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營(yíng)銷計(jì)劃；健全規(guī)章制度。

景區(qū)管理部在竣工驗(yàn)收結(jié)束后，持竣工驗(yàn)收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營(yíng)許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)，報(bào)上一級(jí)旅游主管部門檢查審核。凡達(dá)不到景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)條件，未經(jīng)旅游部門審核的，不得正式開放營(yíng)業(yè)。取得旅游經(jīng)營(yíng)許可證后，旅游經(jīng)營(yíng)單位向工商部門辦理營(yíng)執(zhí)照，到稅務(wù)、物價(jià)及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。

景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營(yíng)銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必需通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。

開業(yè)還有一個(gè)極為重要的方面，就是營(yíng)銷。建立營(yíng)銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動(dòng)促銷等等，以達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營(yíng)銷的重點(diǎn)。讀者參閱《省、市、區(qū)縣的景點(diǎn)區(qū)域性旅游營(yíng)銷策劃》。

旅游景點(diǎn)在開業(yè)后的1-3個(gè)月進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)階段。正式開業(yè)營(yíng)運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請(qǐng)景區(qū)等級(jí)評(píng)定。

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