《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》之寫字樓與綜合體

2015-01-29 綠維創(chuàng)景全經(jīng)聯(lián) 標簽：旅游房地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計地產(chǎn)創(chuàng)新

2015年中國綜合體的發(fā)展趨勢

四、2015年中國綜合體的發(fā)展趨勢

1、綜合體數(shù)量及面積將進一步增多

一方面城市綜合體未來的發(fā)展存在隱憂，另一方面卻是眾多發(fā)展商趨之若鶩，紛紛進軍綜合體。據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，2015年中國主要城市的商業(yè)綜合體項目規(guī)模將達到3.6 億平方米，數(shù)量將突破1,000個。另外，1.5線城市（介于一線和二線城市之間的城市）綜合體規(guī)模發(fā)展勢頭最為迅猛。

2、戰(zhàn)略創(chuàng)新勢在必行

城市綜合體之前是屬于人無我有的競爭環(huán)境，項目更多是通過業(yè)態(tài)組合而非內(nèi)質(zhì)贏得競爭優(yōu)勢。在市場環(huán)境發(fā)生變化的大背景下，就需要從之前的人無我有向人有我優(yōu)甚至是人優(yōu)我廉的戰(zhàn)略經(jīng)營模式轉(zhuǎn)化。在戰(zhàn)略方向結(jié)合當前中國宏觀政經(jīng)范疇和房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、贏利模式結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和資源整合能力、產(chǎn)品定位結(jié)合地域特征和市場環(huán)境的戰(zhàn)略創(chuàng)新，將成為未來創(chuàng)新的重點。

3、資產(chǎn)證券化將成為城市綜合體發(fā)展的核心關(guān)鍵

優(yōu)秀的城市綜合體建立在高投入建設(shè)的基礎(chǔ)上，但是高額投入在當前市場競爭和資金趨緊的環(huán)境下短期內(nèi)無法快速回籠資金。不少綜合體只能通過降低投入成本來解決資金回籠，在一定程度上制約了項目品質(zhì)。換而言之，城市綜合體只有解決了資金通路，才有可能以高投入換高品質(zhì)，通過時間換取利潤空間。因此資產(chǎn)證券化是未來城市綜合體發(fā)展的核心關(guān)鍵。

4、綜合體的形態(tài)將呈現(xiàn)多元化

發(fā)達國家和地區(qū)城市綜合體開發(fā)的核心理念并不是簡單的關(guān)注業(yè)態(tài)組合，而是更注重于業(yè)態(tài)的合理性和驅(qū)動引擎的特色性，對于中國未來城市綜合體有很現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。結(jié)合發(fā)達國家和地區(qū)的城市綜合體的標桿案例，中國城市綜合體的形態(tài)將呈現(xiàn)3大趨勢：小而精——通過精品發(fā)展路線贏得市場占有率，獲得穩(wěn)定的物業(yè)投資收益率，最終在資本市場上回收資本；大而全——在一定的體量規(guī)模支撐的基礎(chǔ)上，通過科學的業(yè)態(tài)布局來實現(xiàn)功能的全面覆蓋；主題特色——在城市綜合體的驅(qū)動引擎規(guī)劃上，通過主題和特色形成差異化，使之成為整個項目的推動器。

5、運營將逐漸前置化

中國城市綜合體開發(fā)建設(shè)中，不少發(fā)展商都貫徹了“招商在前”的理念。但是“招到了商不等于招好了商，招好了商不等于招對了商”。未來城市綜合體發(fā)展商在項目規(guī)劃之初，需要將視野由引入主力店提升到確定經(jīng)營方向。以此為前提，考量未來的商業(yè)定位和布局以及主力店的定向引入。