新派公寓

編者按：《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院編制，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點(diǎn)的行業(yè)報(bào)告。本報(bào)告在全經(jīng)聯(lián)各專委會(huì)、會(huì)員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請(qǐng)期待！

以下為《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》系列解讀之金融投資創(chuàng)新案例篇。

一、新派公寓——都市白領(lǐng)新生活社區(qū)

全經(jīng)聯(lián)點(diǎn)評(píng)：新派公寓在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)收購(gòu)了合適的資產(chǎn)，成功引入了資本。迎合了當(dāng)下青年白領(lǐng)的居住消費(fèi)需求，打造了結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)，用戶體驗(yàn)，社交等社會(huì)熱點(diǎn)的精致青年社區(qū)。新派公寓不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，其項(xiàng)目整個(gè)流程涉及收購(gòu)、定位、改造、出租，資金回報(bào)，其核心為資產(chǎn)的管理能力和金融的創(chuàng)新。

新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments）是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的致力于打造都市白領(lǐng)新居住方式的連鎖公寓品牌。全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會(huì)委員，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏先生提出并實(shí)踐未來(lái)中國(guó)白領(lǐng)新的居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區(qū)）。王戈宏和賽富投資基金一起發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收購(gòu)北京CBD核心區(qū)域獨(dú)棟物業(yè)，改造成新派公寓全國(guó)旗艦店。借鑒了美國(guó)REITs模式并進(jìn)行中國(guó)式改良，通過(guò)收購(gòu)、租賃物業(yè)的組合策略的新派公寓鎖定了月收入在1萬(wàn)～2萬(wàn)元的白領(lǐng)用戶，希望以符合白領(lǐng)用戶個(gè)性化需求的新居住消費(fèi)模式，運(yùn)用私募REITs模式進(jìn)行新派公寓的規(guī)?；卣?，打造出獨(dú)特的“金融+品牌+服務(wù)”的模塊化復(fù)制連鎖發(fā)展模式。

（一）理念創(chuàng)新

新派公寓不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，而是在為在都市生活的白領(lǐng)創(chuàng)造一種新的生活方式。針對(duì)當(dāng)前城市白領(lǐng)無(wú)力承擔(dān)高額房?jī)r(jià)，中高端人才紛紛逃離都市，或者居住環(huán)境惡劣造成人才流失的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，新派公寓提出了：“讓白領(lǐng)年輕時(shí)就要住在都市中心，同時(shí)要擁有從容居住、幸福居住、同人居住，讓居住從資產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)型”的目標(biāo)。

（二）服務(wù)創(chuàng)新

新派公寓創(chuàng)新地提出并實(shí)踐了白領(lǐng)公寓獨(dú)特的有限內(nèi)容卻品質(zhì)化的服務(wù)--4S服務(wù)模式：始終微笑、真誠(chéng)服務(wù)、社區(qū)互動(dòng)、公民分享。

（三）產(chǎn)品創(chuàng)新

新派公寓目前在北京開業(yè)運(yùn)營(yíng)兩家店，一家是位于東城區(qū)的紫禁城店，另一家是位于朝陽(yáng)區(qū)的CBD旗艦店。新派注重細(xì)節(jié)，根據(jù)白領(lǐng)的實(shí)際居住和生活需求，通過(guò)各個(gè)角度，全方位地為白領(lǐng)打造創(chuàng)新、細(xì)致、精致、便利的居住環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)了白領(lǐng)同質(zhì)化的社區(qū)居住、精致化的細(xì)節(jié)居住以及拇指化的智能居住。

（四）模式創(chuàng)新

用私募REITs金融模式進(jìn)行城市舊物業(yè)翻新改造，與政府、開發(fā)商等合作進(jìn)行白領(lǐng)公寓定制、品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展。

1、創(chuàng)新實(shí)踐私募REITs 模式

由于中國(guó)的REITs模式還不夠成熟，新派公寓在國(guó)內(nèi)創(chuàng)新實(shí)踐了私募的公寓REITs模式，通過(guò)收購(gòu)、租賃物業(yè)的組合策略，新派公寓希望以符合白領(lǐng)用戶個(gè)性化需求的新居住消費(fèi)模式，打造出獨(dú)特的“品牌+地產(chǎn)+金融”的收益模式。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏通過(guò)將基金化的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了私募REITs的運(yùn)作模式，通過(guò)32個(gè)LP（有限合伙人）買入整個(gè)物業(yè)，最終使用分股的形式將權(quán)益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額，相當(dāng)于零投入，但根據(jù)協(xié)議，新派擁有不少于20年的管理權(quán)。

2、“收購(gòu)/租賃/品牌管理/投資合作+翻新改造+租出+復(fù)制擴(kuò)張”，城市存量舊物業(yè)增值新模式

新派公寓通過(guò)收購(gòu)、整體租賃、品牌輸出管理、投資合作等多種模式進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，后對(duì)獲得物業(yè)根據(jù)其所在的位置、區(qū)域、特點(diǎn)等進(jìn)行產(chǎn)品定位，按照新派的四個(gè)等級(jí)產(chǎn)品（新派Star、新派Style，新派Cypa和新派Premium）進(jìn)行翻新改造后租出。同時(shí)，新派將成本、管理等細(xì)節(jié)全部做成了模塊，建立了供應(yīng)商評(píng)估體系，并撰寫了基于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位的《新派白皮書》和基于服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)的《新派橙皮書》，完成了新派可復(fù)制的模塊化和量化的標(biāo)準(zhǔn)，而這一切都為新派接下來(lái)的大規(guī)模擴(kuò)張奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

目前，新派已經(jīng)在北京實(shí)踐了重資產(chǎn)的CBD旗艦店和整組輕資產(chǎn)的紫禁城店。紫禁城店以整租物業(yè)的模式，翻修后定價(jià)每間3000元~7000元/月，然后分散出租；CBD旗艦店則以低于市場(chǎng)價(jià)近50%的價(jià)格購(gòu)得CBD核心區(qū)域物業(yè)—森德大廈，花費(fèi)共計(jì)1.3億元，均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米，經(jīng)過(guò)徹底裝修改造后以7500元的月租金均價(jià)分散出租。