城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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4.5.2.8 樣點地價圖的繪制
在有條件的城市,要在工作底圖上繪制樣點地價圖。
1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖;
2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上;
3. 直接在圖上表示地價,地價資料多時,采用分級圖表示地價點標準。
4.5.3 樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理
4.5.3.1 樣點數(shù)據(jù)檢驗
1. 同一土地級或均質(zhì)地域中,同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時,需對均質(zhì)地域進行差別判別歸類,按類進行樣本總體同一性檢驗。
2. 同一均質(zhì)地域中,不同交易方式計算的樣本地價,也要通過樣本總體同一性的檢驗。
3. 樣本總體檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。
4.5.3.2 樣點數(shù)據(jù)處理
1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段,應單獨表示。
2. 相同用途的樣點地價,在確定方差檢驗精度后,精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。
3. 同一級別、均質(zhì)地域中,不同交易方式下估算的樣點地價,當總體不一致時,以最有代表性,樣點數(shù)量多的作為基準地價評估的基礎(chǔ)資料。
4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理
將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點,按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理,并填表。
4.5.4 利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準地價
4.5.4.1 用樣點地價評估區(qū)域或級別的基準地價
1. 有樣點區(qū)域或級別的基準地價評估
A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求,合格樣本量最少應為影響因素數(shù)的4倍。
B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi),可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準地價:
或
式中: Pla:某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準地價;
Pli :某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價;
M:均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點數(shù);
SI:樣點宗地面積。
2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準地價評估
沒有交易資料的區(qū)域或級別,基準地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為:
A. 對已評估出基準地價的區(qū)域或級別,建立地價與影響價格的土地條件對照表;
B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別,進行土地條件調(diào)查和量化;
C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度,估算其基準地價;
D. 因素差異大的區(qū)域,在比較基礎(chǔ)上,采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準地價;
E. 通過確定各種用途基準地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系,估算出其它用途的基準地價。
4.5.4.2 建立樣點地價和土地級別模型,評估級別基準地價
A. 模型選擇:在土地定級的基礎(chǔ)上,通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關(guān)系模型,求出各用途各級別的地價級差系數(shù),再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。數(shù)學模型為:
Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn
其中: Yn :第n級土地交易樣點地價(求基準地價時是級別基準地價);
A:常數(shù);
r :地價級差系數(shù);
Xn :第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)
α:待定系數(shù)。
在特殊情況下,要做地價與土地級別二維關(guān)系圖,確定測算模型。
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