城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

2008-10-11 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

4.5.2.8  樣點地價圖的繪制
    在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。
    1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖；
    2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；
    3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標(biāo)準(zhǔn)。
4.5.3  樣點數(shù)據(jù)檢驗和處理
4.5.3.1 樣點數(shù)據(jù)檢驗
    1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質(zhì)地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。
    2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。
    3. 樣本總體檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。
4.5.3.2  樣點數(shù)據(jù)處理
    1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應(yīng)單獨表示。
    2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。
    3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當(dāng)總體不一致時，以最有代表性，樣點數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)資料。
4.5.3.3  數(shù)據(jù)整理
    將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。
4.5.4  利用樣點地價評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價
4.5.4.1  用樣點地價評估區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價
1. 有樣點區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估
    A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的４倍。
    B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價計算。在有樣點區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。一般選擇下式計算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價：
或
   式中： Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價；
        Pli ：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數(shù)樣點單位面積地價；
        M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點數(shù)；
        SI：樣點宗地面積。
    2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估
沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進行。評估程序為：
    A. 對已評估出基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；
    B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進行土地條件調(diào)查和量化；
    C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價；
    D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價；
    E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價。
4.5.4.2  建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準(zhǔn)地價
    A. 模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準(zhǔn)地價。數(shù)學(xué)模型為：
       Yn=A(1+r)Xn     或  Yn=A(1+r)aXn
      其中： Yn ：第n級土地交易樣點地價（求基準(zhǔn)地價時是級別基準(zhǔn)地價）；
         A：常數(shù)；
         r ：地價級差系數(shù)；
         Xn ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)
         α：待定系數(shù)。
    在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。