4.4.6  基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
4.4.6.1 土地還原利率的確定
土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。
4.4.6.2  基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)：
         In
        P1b = ―
             rd
  式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)；
        In ：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益； 
        rd ：土地還原利率
    根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級(jí)差收益（地租）測算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。
對(duì)離散度較大的測算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級(jí)差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。
每一級(jí)土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。
按測算結(jié)果，編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。
4.5  利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)
4.5.1  各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定
4.5.1.1  以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測算區(qū)域。如果城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。
4.5.1.2  在沒有進(jìn)行土地定級(jí)的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。
4.5.1.3  均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。
4.5.2  樣點(diǎn)地價(jià)的整理
交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。
4.5.2.1  土地聯(lián)營入股資料
    根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。
    1. 用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)：
                      Plg          1
                Pls=（――）×――
                       s       rd
    式中：Pls――聯(lián)營土地單位面積地價(jià)
      Plg――土地股每年分享的利潤或股息
      s――聯(lián)營土地面積
      rd――土地還原利率
    2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價(jià)：
                          re          1
               Pls=Cg×（――）×――
                          rc          s
    式中：Pls――聯(lián)營土地單位面積地價(jià)
          Cg――出資方的資本總量
          re――出地方利潤分成量
          rc――出資方利潤分成量
          s――聯(lián)營土地面積
4.5.2.2  以地?fù)Q房資料
    用出地方取得房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)：
                    Stb×Pbs
                Pls=――――
                      s
    式中：Pls――宗地單位面積地價(jià)
          Stb――轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積
          Pbs――單位建筑面積的平均售價(jià)
          Ｓ――讓出的土地面積
4.5.2.3  聯(lián)建分成資料
    聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤，則地價(jià)計(jì)算公式為：
             （Pbm+T）×Slb      （Pbm+T）×Slb×Rv
         Pls= ―――――――― = ―――――――――― 
                  Scl                  Scb
    式中：Pls――聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)

本文關(guān)鍵字： 查看更多