城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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4.4.6 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
4.4.6.1 土地還原利率的確定
土地還原利率確定方法見(jiàn)5.2.5條中第二款。
4.4.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算
將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力,按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià):
In
P1b = ―
rd
式中:P1b:某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià);
In :某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益;
rd :土地還原利率
根據(jù)計(jì)算結(jié)果,確定用級(jí)差收益(地租)測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。
對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果,要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上,確定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。
每一級(jí)土地上,將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià),根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。
按測(cè)算結(jié)果,編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。
4.5 利用土地交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)
4.5.1 各類用途土地級(jí)別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定
4.5.1.1 以已劃定的土地級(jí)別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算區(qū)域。如果城市土地級(jí)別較大,而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí),就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。
4.5.1.2 在沒(méi)有進(jìn)行土地定級(jí)的城市,可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域,作為基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素,確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn),調(diào)查資料和圖件,初步劃分區(qū)域,實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。
4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少,不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí),可通過(guò)均質(zhì)地域同一性判別,進(jìn)行適當(dāng)歸并。
4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理
交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評(píng)估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評(píng)估方法見(jiàn)5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中,關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā),調(diào)查研究,積累有效數(shù)據(jù),確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。
4.5.2.1 土地聯(lián)營(yíng)入股資料
根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,按土地的年收益或入股比例,分別計(jì)算地價(jià)。
1. 用土地入股取得的年收益,按下式計(jì)算地價(jià):
Plg 1
Pls=(――)×――
s rd
式中:Pls――聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)
Plg――土地股每年分享的利潤(rùn)或股息
s――聯(lián)營(yíng)土地面積
rd――土地還原利率
2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例,按下式計(jì)算地價(jià):
re 1
Pls=Cg×(――)×――
rc s
式中:Pls――聯(lián)營(yíng)土地單位面積地價(jià)
Cg――出資方的資本總量
re――出地方利潤(rùn)分成量
rc――出資方利潤(rùn)分成量
s――聯(lián)營(yíng)土地面積
4.5.2.2 以地?fù)Q房資料
用出地方取得房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià),按下式計(jì)算地價(jià):
Stb×Pbs
Pls=――――
s
式中:Pls――宗地單位面積地價(jià)
Stb――轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積
Pbs――單位建筑面積的平均售價(jià)
S――讓出的土地面積
4.5.2.3 聯(lián)建分成資料
聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場(chǎng),估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息,也不計(jì)算投資資本的利潤(rùn),則地價(jià)計(jì)算公式為:
(Pbm+T)×Slb (Pbm+T)×Slb×Rv
Pls= ―――――――― = ――――――――――
Scl Scb
式中:Pls――聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià)
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