城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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4. 編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表
根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù),編制出級(jí)別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表,并確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件,即編制各類用地因素指標(biāo)說(shuō)明表。各表形式見附錄。
4.8.2.2 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表
1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)
按4.7條的評(píng)估結(jié)果,確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。
2. 修正幅度值的計(jì)算
將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較,得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值,其計(jì)算方法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。
對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn),按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。
按修正幅度值,將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
3. 影響地價(jià)各因素修正值的確定
根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度,將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上,確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值,具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。
4. 確定宗地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件
具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。
4.8.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制
路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí),根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評(píng)估具體宗地地價(jià)時(shí)由評(píng)估人員自定。
4.8.3.1 確定路線價(jià)
依4.6條中路線價(jià)的確定方法確定。
4.8.3.2 編制深度指數(shù)修正表
深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對(duì)路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋?
1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn),或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。
2. 確定級(jí)距。在同一級(jí)距內(nèi),地價(jià)對(duì)路線價(jià)的變化程度較小,并視同一致。深度百分率表中級(jí)距的選定,應(yīng)分析比較市場(chǎng)地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性,從而確定級(jí)距數(shù)、級(jí)距。
3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離(級(jí)距)劃分為許多單元格,并依次為a1 , a2 , a3 ……an ,其單獨(dú)深度百分率為: a1 > a2 > a3 ……>an 。
4. 選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。
A. 平均深度百分率:
a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+……an
a1 >―― >――― >……>―――――――
2 3 n
B. 累計(jì)深度百分率:
a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an
4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制
4.9.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容
1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?;鶞?zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過(guò)不同的圖斑、色調(diào)、注記等來(lái)反映。
2. 編圖前,要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理,確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。
3. 地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元,最小上圖圖斑為1cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段,可不依比例單獨(dú)表示。
4. 將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上。
A. “級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)……”。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。
B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”,字體為等線體。
C. 基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別(均質(zhì)地域)和用地類型之后,單位為元/平方米,整個(gè)符號(hào)如:
商業(yè) 3000 商業(yè) 2000--4000
Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900―1100
工業(yè) 375 工業(yè) 200―500
D. 地價(jià)級(jí)別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示。
5. 基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路,主次干道用雙實(shí)線,支路用單實(shí)線表示。
6. 表示土地利用類型時(shí),商服業(yè)用符號(hào)依比例尺表示各級(jí)商服中心,其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點(diǎn)劃線表示,土地分類及圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
7. 其它內(nèi)容盡量簡(jiǎn)化,圖示符號(hào)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖,圖面以暖色為主,鄰級(jí)色差不宜過(guò)大。
4.9.2 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾
4.9.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪
1. 土地級(jí)別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑0.4mm和 0.2mm的實(shí)線表示。
2. 主干道用0.3mm 的雙實(shí)線表示,次干道用0.2mm的雙實(shí)線表示,支路用 0.3mm的單實(shí)線表示。
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