住宅地 商業(yè)地 各種用途平均 
東京圈 219.3 303.8 224.0 
東京都 283.2 342.8 292.8 
大阪圈 134.3 181.3 138.0 
名古屋圈 115.0 123.8 117.5 
北海道地區(qū) 105.9 120.8 107.8 
東北地區(qū) 106.4 115.7 107.7 
關東（東京除外）地區(qū) 117.5 116.4 116.6 
北陸地方 110.1 116.0 111.6 
中部地方（名古屋圈除外） 115.1 120.5 115.8 
近畿地方（大阪圈除外） 114.2 120.2 114.5 
中國地區(qū) 114.0 117.4 113.7 
四國地區(qū) 106.4 106.7 106.3 
九州、沖繩地區(qū) 108.7 118.8 110.4 

由于日本地價指數(shù)采用了定基指數(shù)，可以比較清楚地表現(xiàn)出地價長期變動趨勢，比如從下圖所示6大都市平均用途地價指數(shù)曲線，可以清楚看出90年代年房地產(chǎn)“泡沫”狀況。91、92年地價大幅增高后，指數(shù)值上升到100點以上，又迅速降低，指數(shù)值下跌至40點以下，“地產(chǎn)泡沫”開始破滅。 

另外，日本、美國、加拿大、德國等國家的消費價格指數(shù)也都采用了以某一年或幾年為基期，編制定基價格指數(shù)的方法。國外消費價格指數(shù)使用的計算方法一般有固定權(quán)數(shù)（三至五年）定基加權(quán)平均法，即定基拉氏指數(shù)；也有定基變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均法，也稱作定基鏈接拉氏指數(shù)。固定權(quán)數(shù)加權(quán)平均方法使用基期權(quán)數(shù)且固定幾年不變，具有消除消費結(jié)構(gòu)變動的影響，反映純價格變動的特點。實際操作又簡便易行，減少了許多工作量，因而目前多數(shù)國家采用了這種方法。但固定權(quán)數(shù)幾年不變，其數(shù)據(jù)高估偏差更大，對處于經(jīng)濟發(fā)展較快，結(jié)構(gòu)變動較大的地區(qū)，不能真實反映結(jié)構(gòu)變化對價格變動的內(nèi)在影響。目前英國、法國等國家采用了變動權(quán)數(shù)加權(quán)平均的方法，即鏈式拉式公式計算定基價格指數(shù)。每年1月調(diào)整采樣項目內(nèi)容，進而更新權(quán)數(shù)。 
固定權(quán)數(shù)定基加權(quán)平均法的理論架構(gòu)與中房指數(shù)價格類似。中國消費品價格指數(shù)的編制方法與國房指數(shù)基本一致，目前中國消費品的價格指數(shù)也在探討定基指數(shù)編制方案。 

六、房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展方向 
目前中國房地產(chǎn)市場增量房仍是主流，各類房地產(chǎn)指數(shù)也以關注增量房市場為主要目的，大規(guī)模建設期過后，存量房市場必將逐漸成為市場交易的主流，存量房市場的各類指數(shù)必將會建立并逐漸完善；其次，由于目前房地產(chǎn)一級市場，即土地使用權(quán)市場規(guī)范程度較低，信息透明度較差，除城調(diào)大隊編制的35個城市同比指數(shù)中包括地價內(nèi)容外，國內(nèi)房地產(chǎn)市場還缺少完善的地價指數(shù)系統(tǒng)；另外，隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及人口流動性增加，各類物業(yè)的租賃市場必將擴大，租賃價格的變動也將成為經(jīng)濟狀況、就業(yè)、人口等等研究的重要指標，租賃價格指數(shù)體系也必將會得到完善。 
1、二手房指數(shù) 
隨著住房制度改革，存量房市場規(guī)模將逐步擴大。以上海為例，2001年存量房交易比2000年增加了82.7%，為1422.4萬平方米，達到商品房銷售量的64.1%。其中已售公房上市出售成交69832套，交易面積364萬平方米，比2000年增加61.8%。存量房交易已經(jīng)成為市場上不容忽視的部分。2000年12月由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時報、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會等聯(lián)手推出的上海二手房指數(shù)系統(tǒng)已經(jīng)開始運作。另外，沈房指數(shù)以及許多代理公司也已經(jīng)推出了地方二手房價格指數(shù)。 
目前各類二手房指數(shù)還是多以平均交易價格計算指數(shù)，由于二手房價格受到樓層、房齡、結(jié)構(gòu)、樓型、地段、房屋自身質(zhì)量等多種因素影響，每一單交易都有自己的獨特個性，僅靠平均統(tǒng)計交易價格來計算指數(shù)，難以反映市場的實際波動情況。要反映市場的實際波動狀況必須構(gòu)筑完善、科學的“標準房”換算架構(gòu)。另外，市場上也還缺少類似目前中房指數(shù)的，可以進行縱向、橫向比較的二手房指數(shù)體系。 
2、租金指數(shù) 
由于寫字樓消費中租賃消費占大部分，寫字樓租金變動能購比較全面地反映寫字樓市場狀況，所以寫字樓租金指數(shù)的構(gòu)建已經(jīng)具有存在的基礎與必要。目前中房指數(shù)系統(tǒng)與戴德梁行等公司都有自己的寫字樓租金指數(shù)，但還沒有覆蓋全國的、可以縱橫比較的指數(shù)系統(tǒng)。普通住宅的租金指數(shù)由于信息透明度較小，以及市場規(guī)模不是很大等因素影響，目前比較完善的指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)還未形成。 
3、地價指數(shù) 
由于現(xiàn)在國內(nèi)土地一級市場還存在拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、劃撥等多種形式，土地交易價格更是許多開發(fā)商最重要的商業(yè)機密，地價雖然是房地產(chǎn)市場最重要的反映指標，然而地價指數(shù)的構(gòu)造尚缺乏現(xiàn)實基礎。隨著市場成熟以及信息透明度加大，完善的地價指數(shù)必將成為表現(xiàn)房地產(chǎn)市場變動的重要指標。

本文關鍵字： 查看更多