房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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2、指導(dǎo)業(yè)界活動
各級政府可以利用指數(shù)了解全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu),從而為調(diào)控全國各行業(yè)結(jié)構(gòu)和引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展服務(wù)。同時,通過城市指數(shù),各級政府還可以了解各地房地產(chǎn)的供求情況,并通過各地指數(shù)的對比,了解各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平,為調(diào)整房地產(chǎn)普的地區(qū)結(jié)構(gòu)提供參考。另外,各級政府也可以通過地區(qū)房地產(chǎn)指數(shù)與其他行業(yè)發(fā)展水平的對比,掌握其行業(yè)的均衡發(fā)展的情況。對于地方政府管理部門,除了指導(dǎo)對行業(yè)發(fā)展速度進(jìn)行調(diào)控外,還可以通過與各地指數(shù)的對比,了解本地房地產(chǎn)業(yè)在全國房地產(chǎn)市場中所占的地位,更好地作好本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展決策。
對投資商,房地產(chǎn)指數(shù)可以使他們及時了解中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況和內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r,提高其投資時機、投資結(jié)構(gòu)的決策準(zhǔn)確程度;中房城市指數(shù)可以使他們了解到各城市房地產(chǎn)市場的不同供需狀況,在地點選擇和物業(yè)選擇上為之提供幫助,減少投資風(fēng)險;通過中房指數(shù)的動態(tài)比較,可以更好地判斷房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期性價段,以把握市場形勢,決定或調(diào)整投資時機。
對房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)業(yè),各類房地產(chǎn)可以為之提供咨詢的參考,提高咨詢機構(gòu)對市場發(fā)展變化的科學(xué)預(yù)見和判斷能力,有利于房地產(chǎn)投資服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。
此外,房地產(chǎn)指數(shù)還能為消費者購房決策提供區(qū)位、時點選擇的幫助,為其他經(jīng)濟研究機構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具。
3、市場研究的工具
由于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位,對房地產(chǎn)市場房展?fàn)顩r及趨勢的把握,不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求,更是所以關(guān)注國民經(jīng)濟人士的需求。房地產(chǎn)指數(shù)為市場研究提供了最為重要的工具,指數(shù)的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場發(fā)展的周期軌跡,是經(jīng)濟周期研究的重要依據(jù),也是進(jìn)行經(jīng)濟景氣狀況分析與預(yù)警研究的基礎(chǔ)。
四、各類指數(shù)系統(tǒng)的理論方法比較
以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性的中房指數(shù)與國房指數(shù)為例,兩種指數(shù)在基本概念、理論架構(gòu)、調(diào)查方法、表現(xiàn)方法等多方面都有較大差異,兩種指數(shù)可以說是從不同的方面來反映市場,某種程度上可以相互補充。
1、理論架構(gòu)
(1)中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù),實際操作中以94年11月為基期,以基期北京市商品房比較價格為基值,基期指數(shù)定為1000點,屬于定基指數(shù);計算時采用加權(quán)平均方法,權(quán)值采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?;谂c權(quán)值在一定時段內(nèi)固定,在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時,調(diào)整基期與權(quán)值,指數(shù)鏈接采用新舊權(quán)值計算后提供轉(zhuǎn)化因子。中房指數(shù)在計算時由于權(quán)值固定,并對樣本進(jìn)行了必要的特征因子修正,從而可以消除權(quán)數(shù)變化對指數(shù)的影響,可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價格變動情況,使不同歷史時期的指數(shù)具有較強可比性。指數(shù)剔除市場結(jié)構(gòu)變化影響的作用,可以下面例子說明。
假設(shè)市場上僅有普通住宅A,開發(fā)規(guī)模1000平方米;高檔物業(yè)B,開發(fā)規(guī)模500平方米。兩期銷售情況見下表:
一 期 二 期
A B A B
銷售面積(m2) 200 50 100 200
銷售單價(元/m2) 1000 5000 800 4500
平均價格(元/m2) 1800 3267
可以看出,由于不同項目銷售面積變化,即市場需求結(jié)構(gòu)變化,在房價普遍下降(可以理解為供求、心理預(yù)期、經(jīng)濟形式等變化)的情況下,平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場,就難以對市場形勢、市場發(fā)展?fàn)顩r做出正確判斷。而以中房指數(shù)把握市場時卻可以準(zhǔn)確把握市場價格變化情況。以下計算時省略樣本選擇、權(quán)值確定、指數(shù)換算等等多個步驟并采用簡單算式:Ii=(∑Pi×A0)÷(∑P0×A0)。其中Ii為當(dāng)期指數(shù)值,Pi為當(dāng)期價格,A0為基期規(guī)模,P0為基期價格。取一期指數(shù)為基值1000點。
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