房地產(chǎn)行業(yè)涉及的相關(guān)指數(shù)含義
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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A B A B
物業(yè)規(guī)模(m2) 1000 500 1000 500
銷售單價(元/m2) 1000 5000 800 4500
∑Pi×A0 3500000 3050000
基值 2333 2033(相對數(shù))
指數(shù)值 1000 871
可以看出,指數(shù)消除了市場結(jié)構(gòu)的影響,準確把握住了價格變動情況。
(2)國房指數(shù)采用了與目前國家統(tǒng)計部門消費價格指數(shù)類似的理論架構(gòu),屬于拉氏年距同比指數(shù)。指數(shù)基值以上年同期為100點,權(quán)重由專家打分確定。在指數(shù)計算中,權(quán)重一直固定,基值不固定。由于國房指數(shù)綜合了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個指標,屬于合成指數(shù),指數(shù)的變動實際上反映了房地產(chǎn)市場的綜合情況。國房指數(shù)包容了大量市場信息,但忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性。
2、調(diào)查方法
中房指數(shù)采用了市場抽樣調(diào)查方法,在對市場商品房項目進行普遍調(diào)查的基礎(chǔ)之上,采用聚類分析方法,確定樣本,然后對樣本進行較長時間的跟蹤調(diào)查。由于房地產(chǎn)市場商品的特殊性,即每一項目在經(jīng)過一段時間后,將因銷售完畢而退出市場,所以中房指數(shù)系統(tǒng)設計了與股票指數(shù)不同的樣本替換方案;另外,由于商品房項目在不同推廣時段可能會采用不同價格策略,不同戶型、朝向房屋定價也有差異,所以指數(shù)系統(tǒng)還設計了標準價格調(diào)整體系,以消除特征因素的影響。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來源于市場,對市場反映及時、靈敏,保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對市場的準確把握。
國房指數(shù)系統(tǒng)采樣由各級統(tǒng)計部門采用統(tǒng)計報表制度,對注冊房地產(chǎn)公司等進行統(tǒng)計監(jiān)督。數(shù)據(jù)來源有統(tǒng)計面廣、來源穩(wěn)定等優(yōu)點,數(shù)據(jù)來源具有較好的廣泛性。
3、表現(xiàn)方法
由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù),不同時期指數(shù)值都可以直接對比,具有非常好的歷史(縱向)可比性,可以采用圖表形式直觀表現(xiàn),如中房北京城市指數(shù)變化可以表示如下:
采用這一表現(xiàn)方法,可以直觀地表示出市場周期發(fā)展狀況以及目前市場形勢。比如通過上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場進入周期谷底;也可以看出2000年后市場逐漸回升,趨勢與幅度都比較直觀。
國房指數(shù)由于是同期相比計算得出的指數(shù),所以采用指數(shù)數(shù)值表示。同比變化比較清楚。
4、指數(shù)使用
中房指數(shù)屬于定基指數(shù),不同城市指數(shù)計算時都與北京基期值進行了換算。中房指數(shù)在表現(xiàn)不同地方房地產(chǎn)市場歷史狀況的同時,不同城市也具有一定可比性,即中房指數(shù)具有橫向與縱向可比性。利用中房指數(shù)可以了解不同時期同一城市房價變化狀況,也可以了解不同城市在同一時段房價狀況。
國房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù),缺少縱橫比較的能力(經(jīng)過逐級換算也可以達到縱向比較目的),但由于其覆蓋了多種指標,是對房地產(chǎn)市場狀況的綜合反映,可以較全面地反映房地產(chǎn)市場目前景氣狀態(tài)。
5、兩種方法的缺點
中房指數(shù)雖然具有對價格的反映靈敏性高、及時性好,以及可以縱橫比較等優(yōu)點,然而由于采用了固定權(quán)值的拉氏方法,在市場發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的情況下,反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)值會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來,指數(shù)雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢,可是會與市場實際結(jié)構(gòu)與價格產(chǎn)生距離,降低指數(shù)的可比性,尤其橫向可比性會受到較大影響。因此就要求指數(shù)計算的權(quán)值必須在經(jīng)過一定時間后,進行調(diào)整,以重新適應新的市場結(jié)構(gòu)。另外,中房指數(shù)主要采用價格來反映市場狀況,在簡單清晰的同時,也降低了信息含量。
國房指數(shù)計算的權(quán)值在經(jīng)專家打分后,是固定不變的,各指標對市場的影響程度不會隨市場結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生較大變化。但由于方法限制,其清晰性與可比性受到限制。另外,由于其綜合了多種信息資料,雖然可以綜合地反映市場狀況,但先行、同步、滯后等不同指標變化對指數(shù)造成的影響確不能清晰反映,需要單獨說明。
五、國外主要房地產(chǎn)指數(shù)與消費價格指數(shù)
由于地價變動在很大程度上影響了房價,而且消除了其他許多模糊因素的影響,能夠比較清楚地反映市場發(fā)展狀況,所以許多國家與地區(qū)都建立了地價指數(shù),比如日本、臺灣等地。各種地價指數(shù)一般也采用了定基指數(shù),以便于進行縱橫向比較分析。比如日本有不同區(qū)域、不同物業(yè)用地的地價指數(shù),下表為1988年日本國土廳公布的地價公告(以1983年為基期,基值100):
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