城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
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5. 樣本分布要均勻;
6. 調查樣本數(shù)為每級別內相同土地利用性質宗地數(shù)的五分之一至五十分之一,一般房地出租買賣的調查樣本至少應占其總量的15%,每級樣本總數(shù)不少于30個;
7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料;
8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位,準確到小數(shù)點后一位;
9. 調查資料必須填入相應的調表格。
4.2.2 資料調查的內容
1. 土地定級成果資料:包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料;
2. 土地利用效益資料:包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料;
3. 地租、地價資料:土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料,房屋買賣、出租資料,土地征用及房屋折遷補償標準資料,房屋造價、重置價等相關標準及土地開發(fā)費用資料等;
4. 影響地價的因素資料;
5. 其它資料:歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關資料。
4.2.3 樣本資料的整理
1. 樣本剔除。
逐表審查調查資料,將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。
2. 樣本資料歸類
將初步審查合格的樣本資料,分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應進行樣本的補充調查。
4.3 基準地價評估的技術路線
4.3.1 以土地定級為基礎,土地收益(地租)為依據(jù),市場交易資料為參考評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場不發(fā)達,土地交易案例不多的城市。
4.3.2 用土地條件劃分均質地域(或以土地定級為基礎),用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場發(fā)達,土地交易案例多的城市,是今后基準地價評估的主要技術路線。
4.3.3 用土地條件劃分均質地域,用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用于土地市場發(fā)達城市的部分商業(yè)用地的評估。
4.4 級差收益(地租)法評估基準地價
4.4.1 土地級別的確定
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求,確定土地的級別。
4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理
4.4.2.1 土地利用類型的劃分
土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時,也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù),適當考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類,在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市,可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地,住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。
4.4.2.2 單元土地質量指數(shù)計算
根據(jù)土地級別內單元總分值進行級差收益測算時,單元土地質量指數(shù)按下式計算:
fi
Xin =――
n
式中:Xin :某單元土地質量指數(shù);
fi :某單元總分值;
n :土地級別數(shù)
4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算
分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標準,按下式計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù):
Crm
Kci = ――
Cr
式中: Kci :某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)
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