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調(diào)控:部委稱要嚴(yán)控土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模

2013-02-20 中國證券報 標(biāo)簽:

       業(yè)界聲音

■ 聲音

顧云昌

調(diào)控應(yīng)注重地區(qū)差異性

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為,我國大中小城市間的房地產(chǎn)市場差異已經(jīng)很明顯,因此調(diào)控政策不能“一刀切”。

正是由于各城市房地產(chǎn)市場差異很大,因此調(diào)控政策不能“一刀切”。對于供求關(guān)系仍緊張的大城市,在沒有替代政策的情況下,“限購”、“限貸”政策不能放松,更不能取消。而一些三四線城市供應(yīng)量大于需求量,有可能造成住宅積壓,那就應(yīng)該以促進(jìn)消化為主??傊?,未來的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注意地方差異性。

與樓市回暖相比,土地市場仍然在低迷中。今年前11個月,房企土地購置面積同比下降了14.8%,土地交易量出現(xiàn)明顯下降。雖然年底一些大城市出現(xiàn)所謂的“地王”,但這主要是因為出讓的地塊位置比較好,價格肯定會較高。出現(xiàn)的個別“地王”沒有普遍性,從全國來看,還很難判斷土地市場已經(jīng)回暖。

不過,土地交易量的減少會導(dǎo)致未來某個時間段商品房供應(yīng)量不足。在需求平穩(wěn)增長的情況下,由于土地市場低迷可能會造成明年下半年或后年上半年商品房供應(yīng)不足,這又將造成市場波動。從穩(wěn)定市場的角度看,應(yīng)加大土地供應(yīng)力度,目前國家也在不斷強調(diào)增加普通商品房的供應(yīng)量。為保證市場平穩(wěn),必須加強土地供應(yīng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

胡景暉

調(diào)控市場預(yù)期或成政策重點

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確表態(tài),繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖,因此未來2-3年“限購”政策難有實質(zhì)性松動。

對于北京樓市而言,中等收入者的購房需求十分旺盛,但無論是商品住房還是保障房,市場供應(yīng)仍不足,這種“結(jié)構(gòu)性”供不應(yīng)求態(tài)勢依然明顯。所以,當(dāng)樓市有效供應(yīng)未得到明顯改觀之前,放松限購政策無疑會引發(fā)房價飆升。“限購”政策還很難松動。

就當(dāng)前的市場格局來看,只要土地交易過程出現(xiàn)“地王”或“過度溢價”,都將或多或少影響周邊房價的預(yù)期。國家正通過各項措施保障土地持續(xù)有序供應(yīng),同時防止“地王”頻現(xiàn),擾亂市場預(yù)期。因此,調(diào)控市場預(yù)期將成為未來政策的主要方向。

未來一年,控需求、促供應(yīng)的調(diào)控政策主基調(diào)還將延續(xù)。但與此同時,各項政策將會把調(diào)控市場預(yù)期作為另一個重要目標(biāo)來落實。近期國土資源部已有動作,預(yù)計住建部等相關(guān)部門也會出臺控制房價預(yù)期的相關(guān)措施。

陳國強

“限購”政策明年退出可能性不大

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為,今年房價總體企穩(wěn),伴隨著經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn),明年房價向好的概率更高,但出現(xiàn)暴漲的可能性比較小。從目前來看,“限購”、“限貸”政策在明年不太可能退出,而當(dāng)前的市場供求關(guān)系和調(diào)控前不一樣,開發(fā)商和消費者都更加理性。投資性需求在“限購”區(qū)域的可運作空間已經(jīng)十分有限。

當(dāng)前,大中小城市的需求支撐力度不一樣。一些后續(xù)供應(yīng)量比較大、需求有限的中小城市,在未來幾年可能面臨較為嚴(yán)峻的銷售壓力。這些城市開發(fā)商想要獲得理想收益比較困難。

因此,開發(fā)商還是要面對現(xiàn)實,對當(dāng)?shù)厥袌銮闆r有明確估計后再決定銷售策略。同樣的項目在北京等大城市可能一年的時間就能實現(xiàn)去化,但在小城市可能需要更長時間,運作周期將拉長,投資回報可能會受到影響。


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