政策指示與影響

國(guó)土部網(wǎng)站15日消息，國(guó)土部、財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)四部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》(下稱《通知》)，要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)管控。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理

國(guó)土部網(wǎng)站消息，國(guó)土部、財(cái)政部、央行和銀監(jiān)會(huì)四部委日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》(下稱《通知》)，要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)管控。

按《通知》規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要根據(jù)用地需求預(yù)測(cè)及市場(chǎng)調(diào)控的方向提出合理建議，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模。

其中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)于每年第三季度，編制下一年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃。年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃中，新增儲(chǔ)備土地規(guī)模原則上應(yīng)控制在市、縣本級(jí)前三年平均年供應(yīng)的儲(chǔ)備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開(kāi)展工業(yè)用地儲(chǔ)備。

儲(chǔ)備土地應(yīng)優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。

此外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)確需融資的，應(yīng)納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理。土地儲(chǔ)備融資的規(guī)模，應(yīng)由同級(jí)財(cái)政部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源主管部門(mén)、人民銀行分支機(jī)構(gòu)根據(jù)年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃聯(lián)合核定。

《通知》還強(qiáng)調(diào)，省級(jí)財(cái)政部門(mén)對(duì)此進(jìn)行核準(zhǔn)后，應(yīng)向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)核發(fā)年度融資規(guī)?？刂瓶?，明確年度可融資規(guī)模并同時(shí)反映已發(fā)生的融資額度。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)據(jù)此進(jìn)行批貸，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)五年。對(duì)融資額度已達(dá)到年度可融資規(guī)模的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，不得批準(zhǔn)新的項(xiàng)目融資。

土地儲(chǔ)備融資資金應(yīng)按專款專用、封閉管理的原則嚴(yán)格監(jiān)管。貸款用途可不對(duì)應(yīng)抵押土地相關(guān)補(bǔ)償、前期開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲(chǔ)備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖的基調(diào)下，明年樓市將“溫和”上行，可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)總體上難有大幅波動(dòng)。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些隱患仍需重點(diǎn)關(guān)注。部分熱點(diǎn)城市存在的供應(yīng)缺口或成為這些城市房?jī)r(jià)反彈的動(dòng)力。地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴尚未根本改變，這可能成為地方政府松綁調(diào)控政策、引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

近期，不少城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的年末“翹尾”現(xiàn)象，部分城市還出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房行為，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)多月整體上行。土地市場(chǎng)供需兩旺，“地王”頻現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生重大影響。以限購(gòu)、限貸為主的樓市調(diào)控政策延續(xù)與否，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

“一旦政策變化，市場(chǎng)就會(huì)馬上回潮，而且是高速回潮，那調(diào)控就失敗了。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向中國(guó)證券報(bào)記者表示，從限制需求的角度來(lái)講，明年房地產(chǎn)的限購(gòu)和限貸政策將不會(huì)改變。

他認(rèn)為，樓市調(diào)控主要從供給和需求兩個(gè)方向著手，在短期內(nèi)無(wú)法快速增加供應(yīng)的情況下，對(duì)市場(chǎng)需求端的管控政策不會(huì)放松。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的取向，主要是在維持現(xiàn)有政策延續(xù)性和穩(wěn)定性的情況下，抓緊建立長(zhǎng)效機(jī)制，如推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)、完善保障房建設(shè)和分配制度等。王玨林認(rèn)為，即便出臺(tái)新政，也不會(huì)超出“新國(guó)八條”的范圍。

明年樓市有望迎來(lái)相對(duì)寬松的大環(huán)境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點(diǎn)，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售向好，與兩次降息帶來(lái)的寬松貨幣環(huán)境密不可分。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)來(lái)看，明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)中有進(jìn)”，貨幣政策將保持穩(wěn)健，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是利好消息。

此外，隨著城鎮(zhèn)化概念提出，多項(xiàng)配套政策可能在明年出臺(tái)，這也將成為房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期機(jī)遇。按照中國(guó)指數(shù)研究院[微博]的觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)十年我國(guó)新增住宅需求（包括保障房）約160億平方米，其中新增城鎮(zhèn)人口首次置業(yè)需求和原有居民改善需求均超過(guò)50億平方米，市場(chǎng)前景依然良好。