綠維導(dǎo)語(yǔ)：時(shí)至今日，旅游投資越來(lái)越謹(jǐn)慎，更加強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)前置的開(kāi)發(fā)理念，旨在使旅游開(kāi)發(fā)投資能夠有的放矢，能夠?qū)崿F(xiàn)良好運(yùn)營(yíng)的目的，讓投資有所回報(bào)。還有一些項(xiàng)目存在更新?lián)Q代的問(wèn)題，這時(shí)候如何更好的規(guī)劃，在有限的投資下，增加合適的項(xiàng)目，淘汰老舊項(xiàng)目，成為了難題。   綠維文旅在近二十年的規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)踐過(guò)程中，不斷地整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，形成了“運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)、資源全整合、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化”的全流程操作的核心能力。更是總結(jié)出旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)“三大脫節(jié)、四大分離、三大難題、四大失衡”問(wèn)題。如何破局成為了旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。   綠維文旅認(rèn)為旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要旅游全過(guò)程管理，需要投融資、規(guī)劃、策劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各方面資源無(wú)縫對(duì)接，將團(tuán)隊(duì)效率和項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)蕞大化，破題旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)痛點(diǎn)。  

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旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜過(guò)程

旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)際上非常復(fù)雜，有開(kāi)發(fā)前期、開(kāi)發(fā)建設(shè)期、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)期、持續(xù)提升改造與二期開(kāi)發(fā)等的過(guò)程管理?；诼糜伍_(kāi)發(fā)都是區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)這一基本實(shí)際，旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理，是由不同類型的行業(yè)管理構(gòu)成的復(fù)合型綜合管理。

旅游項(xiàng)目的落地，本質(zhì)上是一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的過(guò)程！旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)涉及多主體、多內(nèi)容、多流程，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。開(kāi)發(fā)前期階段要注意頂層設(shè)計(jì)、策劃規(guī)劃、項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、資源對(duì)接、報(bào)規(guī)報(bào)建、招商引資、投融資服務(wù)、創(chuàng)建支持等。開(kāi)發(fā)建設(shè)期要推進(jìn)建造資源導(dǎo)入、工程設(shè)計(jì)及管理、EPC工程施工建造、監(jiān)理、開(kāi)業(yè)籌備、前置招商等工作。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)期工作重點(diǎn)在營(yíng)銷(xiāo)、招商、開(kāi)業(yè)引爆、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、整體驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)取證、項(xiàng)目推進(jìn)、人才培訓(xùn)等。

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脫節(jié)與分離現(xiàn)象依然存在

基于旅游開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性和綜合性，旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程中勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)諸多的問(wèn)題。從不同開(kāi)發(fā)主體的角度看，旅游開(kāi)發(fā)一直存在“三大脫節(jié)”的問(wèn)題。

從規(guī)劃服務(wù)商角度看，多年來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)一直很難落地，被戲稱為“墻上掛掛”，很多設(shè)計(jì)院在做規(guī)劃方案時(shí)，并沒(méi)有考慮到人流、現(xiàn)金流、投資節(jié)奏等運(yùn)作層面的問(wèn)題，造成頂層規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)脫節(jié)；從政府投資與市場(chǎng)需求角度看，政府不斷推動(dòng)旅游投資，背后是否有足夠的市場(chǎng)需求，消費(fèi)埋單與否是關(guān)鍵；從企業(yè)投資與回報(bào)角度看，大多數(shù)是在靠地產(chǎn)、行政力量等因素實(shí)現(xiàn)回報(bào)，而依靠現(xiàn)金流支撐回報(bào)的較少，能夠達(dá)到8% 以上收益率的旅游項(xiàng)目更是少之又少，投資與回報(bào)之間并沒(méi)有很好銜接。

在旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在“四大分離”問(wèn)題，即旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游投資、旅游開(kāi)發(fā)建造、旅游運(yùn)營(yíng)四個(gè)階段之間的相互分離。如今各行各業(yè)的投資者都在投資旅游業(yè)，但眾多項(xiàng)目投資人對(duì)旅游目標(biāo)定位、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游建造、旅游項(xiàng)目管理等旅游開(kāi)發(fā)過(guò)程并不熟悉，大部分旅游投資者并不具備運(yùn)營(yíng)能力與基礎(chǔ)，大量的建造商并不知道如何營(yíng)造特色主題、如何建造旅游特色景觀，造成設(shè)計(jì)與施工分離，導(dǎo)致旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)與旅游運(yùn)營(yíng)分離。
 

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“不接地氣、無(wú)法落地”是規(guī)劃的難題

旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中存在咨詢服務(wù)與市場(chǎng)需求、服務(wù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)信息、人才供求的四大失衡。旅游咨詢服務(wù)與市場(chǎng)需求失衡。“不接地氣、無(wú)法落地”已成為旅游規(guī)劃目前面臨的大問(wèn)題。傳統(tǒng)旅游策劃、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等單一的咨詢服務(wù)已不能滿足目前旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的需求。旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不只要有好的頂層設(shè)計(jì)、好的產(chǎn)品規(guī)劃，還要確保項(xiàng)目成功率和投資回報(bào)率。

因此，需要投融資、規(guī)劃、策劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各方面資源無(wú)縫對(duì)接，融為一體，將團(tuán)隊(duì)效率和項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)蕞大化。在市場(chǎng)需求的倒逼下，有一定規(guī)模的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院，要實(shí)現(xiàn)向全產(chǎn)業(yè)鏈、全程服務(wù)轉(zhuǎn)變，成為集成化服務(wù)機(jī)構(gòu)。

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開(kāi)發(fā)融資難、產(chǎn)品創(chuàng)新難、落地運(yùn)營(yíng)難

旅游開(kāi)發(fā)中“開(kāi)發(fā)融資難、產(chǎn)品創(chuàng)新難、落地運(yùn)營(yíng)難”三大難題仍需解決。我國(guó)旅游開(kāi)發(fā)雖然出現(xiàn)了跨行業(yè)投資態(tài)勢(shì)，大型非旅資本不斷進(jìn)軍旅游業(yè)，但是目的地旅游投資的“大投資、長(zhǎng)周期、回報(bào)慢”難題依然存在。

歸根結(jié)底是資產(chǎn)端和資金端的匹配問(wèn)題，資產(chǎn)端融資要選對(duì)時(shí)機(jī)，在現(xiàn)金流不錯(cuò)、收益良好的時(shí)候去融資。資金端投資前要考慮好前期可研、投資節(jié)奏、成本控制等問(wèn)題。旅游景區(qū)大量同質(zhì)化旅游產(chǎn)品已不能適應(yīng)需求側(cè)多元化、升級(jí)型的市場(chǎng)消費(fèi)。

既然旅游的核心在于其吸引力的打造和動(dòng)態(tài)創(chuàng)新，那么旅游目的地或旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，尤其是不可逆的資源型旅游開(kāi)發(fā)，就要走心，在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)上，尋找優(yōu)秀的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合理的調(diào)整。旅游目的地或項(xiàng)目要想做好，EPC 建造和持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理能力至關(guān)重要。很多旅游項(xiàng)目一開(kāi)始具有新穎、超前的理念和規(guī)劃，但三五年后落地工作具有很大困難。

因此，前期策劃規(guī)劃要考慮到后期采購(gòu)、實(shí)施的影響，要形成前期與后期建造一體化的彈性運(yùn)營(yíng)，并且注重服務(wù)細(xì)節(jié)，這樣才能讓旅游目的地保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康地朝前發(fā)展。

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《旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)教程》

—— 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐操作指南

旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)“三大脫節(jié)、四大分離、三大難題、四大失衡”問(wèn)題一直沒(méi)有得到良好的解決！在近二十年的歷程中，綠維文旅規(guī)劃設(shè)計(jì)并參與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了5000多個(gè)旅游項(xiàng)目，建成落地并運(yùn)營(yíng)的案例近千個(gè)，生產(chǎn)的知識(shí)體系與模式方法，成為旅游產(chǎn)業(yè)的知識(shí)庫(kù)和價(jià)值體。

新書(shū)《旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)教程》正是在上百個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)案例研究的基礎(chǔ)上形成的一本具有“旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)“全新知識(shí)架構(gòu)的方法論教程。該書(shū)順應(yīng)國(guó)家政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求趨勢(shì)，立足于旅游發(fā)展新階段，基于市場(chǎng)端的需求變化和旅游業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題，綜合綠維文旅的理論研究成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并進(jìn)行了較全面的總結(jié)，是一套行之有效的、有針對(duì)性的旅游開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方法論體系，也是一本旅游創(chuàng)意開(kāi)發(fā)與落地運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐操作指南。

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運(yùn)營(yíng)前置的開(kāi)發(fā)理念

1、厘清規(guī)劃設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)的關(guān)系

 

運(yùn)用運(yùn)營(yíng)思維，旅游目的地首先要明確自身的定位，確立發(fā)展目標(biāo)，找準(zhǔn)發(fā)展的方向。依據(jù)目標(biāo)體系，制定科學(xué)有力的實(shí)施戰(zhàn)略，以確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。這也就是我們常說(shuō)的頂層設(shè)計(jì)。然而一個(gè)科學(xué)有力，具有操作性、可行性的頂層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)就是扎扎實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)研究。旅游區(qū)的區(qū)位、交通怎樣？當(dāng)?shù)刭Y源、交通、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化等等具有哪些基礎(chǔ)或優(yōu)勢(shì)？周邊存在哪些合作機(jī)會(huì)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)？運(yùn)營(yíng)主體有哪些資源優(yōu)勢(shì)可以加以結(jié)合？這些都是在頂層設(shè)計(jì)之前，所必須要摸清楚、研究透的。否則，就會(huì)造成定位偏差、缺乏落地性、可行性。

 

運(yùn)營(yíng)管理行為作為一種成本，它在組織中是客觀存在的。重視規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)的關(guān)系，重視運(yùn)營(yíng)在設(shè)計(jì)中的重要性，旅游項(xiàng)目可以少走很多彎路，可以規(guī)避工程建設(shè)所遺留的問(wèn)題，降低建設(shè)與后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。

 

沒(méi)有扎實(shí)專業(yè)的基礎(chǔ)研究、沒(méi)有系統(tǒng)性、專業(yè)性的統(tǒng)籌規(guī)劃，沒(méi)有準(zhǔn)確定位、沒(méi)有形成目標(biāo)體系，更沒(méi)有統(tǒng)一的戰(zhàn)略安排，后果可以想象，自然是推進(jìn)緩慢。所以，要運(yùn)用運(yùn)營(yíng)思維在扎實(shí)的基礎(chǔ)分析之后，對(duì)旅游目的地、旅游項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位，形成明確的目標(biāo)體系，制定有效的實(shí)施戰(zhàn)略，形成科學(xué)、有力的頂層設(shè)計(jì)，以保證旅游目的地在后續(xù)的推進(jìn)過(guò)程中有據(jù)可依，時(shí)刻衡量和評(píng)估項(xiàng)目推進(jìn)的效率與質(zhì)量，便于管理。

綠維十幾年來(lái)一直在搭建平臺(tái)，之前一直是以策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)為主，我們認(rèn)為文旅產(chǎn)品、鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目都是策劃引導(dǎo)規(guī)劃，規(guī)劃落地，策劃和設(shè)計(jì)相結(jié)合，形成產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落地結(jié)構(gòu)。我們把策劃的作用放在前面。

 

2、做好頂層設(shè)計(jì)，明確定位與戰(zhàn)略部署

沒(méi)有扎實(shí)專業(yè)的基礎(chǔ)研究、未有系統(tǒng)性、專業(yè)性的統(tǒng)籌規(guī)劃，沒(méi)有準(zhǔn)確定位、沒(méi)有形成目標(biāo)體系，更沒(méi)有統(tǒng)一的戰(zhàn)略安排，后果可以想象，自然是推進(jìn)緩慢。所以，要運(yùn)用運(yùn)營(yíng)思維在扎實(shí)的基礎(chǔ)分析之后，對(duì)旅游目的地、旅游項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位，形成明確的目標(biāo)體系，制定有效的實(shí)施戰(zhàn)略，形成科學(xué)、有力的頂層設(shè)計(jì)，以保證旅游目的地在后續(xù)的推進(jìn)過(guò)程中有據(jù)可依，時(shí)刻衡量和評(píng)估項(xiàng)目推進(jìn)的效率與質(zhì)量，便于管理。

  3、根據(jù)戰(zhàn)略安排，有序強(qiáng)力推進(jìn)   有了科學(xué)有力的頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)形成了村莊自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力這還不夠。到此刻，競(jìng)爭(zhēng)力還只停留在紙上。這仍然需要運(yùn)用運(yùn)營(yíng)的思維，在推進(jìn)上下功夫。依據(jù)頂層設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略安排，將鄉(xiāng)村振興工作任務(wù)分解化、系統(tǒng)化，依據(jù)合作機(jī)制，服從統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與管理，逐個(gè)落實(shí)、逐個(gè)推進(jìn)。確保頂層設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)與具體執(zhí)行過(guò)程中的緊密銜接，避免誤入歧途。

4、運(yùn)營(yíng)全程參與是整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵

以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)盈利為前提的旅游項(xiàng)目，必須進(jìn)行策劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)深度參與的全過(guò)程咨詢與把控服務(wù)。策劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，首先開(kāi)展前期專項(xiàng)咨詢服務(wù)、同時(shí)深度參與建設(shè)工程的勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)服務(wù)、進(jìn)一步需要直接策劃設(shè)計(jì)或深度參與為運(yùn)營(yíng)提供的專項(xiàng)策劃與設(shè)計(jì)。因此，策劃和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是全程參與服務(wù)的部門(mén)，因此才能在驗(yàn)收合格成果，實(shí)現(xiàn)承包經(jīng)營(yíng)盈利目標(biāo)。 

從運(yùn)營(yíng)咨詢、運(yùn)營(yíng)全程參與、竣工運(yùn)營(yíng)驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)的啟動(dòng)與執(zhí)行。全程的運(yùn)營(yíng)參與結(jié)構(gòu)是旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

封圖來(lái)源：攝圖網(wǎng)

 

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綠維文旅是文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO綜合服務(wù)商，“四甲”規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)總包、文旅運(yùn)營(yíng)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營(yíng)”的理念，經(jīng)過(guò)十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設(shè)計(jì)、投融資、EPCO、招商、運(yùn)營(yíng)、智慧旅游、博物館展陳設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈多引擎驅(qū)動(dòng)發(fā)展新格局。

 

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