近年來(lái)，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控政策背景下，較多的資金開始轉(zhuǎn)向投資回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)的旅游業(yè)。旅游地產(chǎn)這一概念從開始就爭(zhēng)議不斷，最近又成為業(yè)內(nèi)外研究和媒體議論的熱點(diǎn)。

對(duì)此，作者認(rèn)為，要對(duì)旅游地產(chǎn)有個(gè)大致的概念界定，分類加以認(rèn)識(shí)和評(píng)判。要科學(xué)認(rèn)識(shí)旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要?jiǎng)右蛩?，探索可能影響調(diào)控的路徑。此外，也要明確旅游管理部門在職能局限的情況下，表達(dá)對(duì)旅游地產(chǎn)調(diào)控明確的態(tài)度，在力所能及情況下，對(duì)其發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)。

旅游地產(chǎn)，乍一聽名字，非常悅耳、響亮。長(zhǎng)期以來(lái)，在業(yè)內(nèi)外對(duì)其內(nèi)涵的理解似乎也是心照不宣、約定俗成。但是，較起真兒來(lái)，到現(xiàn)在為止，作者還沒有看到一個(gè)能夠達(dá)成共識(shí)的準(zhǔn)確定義。旅游業(yè)內(nèi)一些同仁認(rèn)為，財(cái)大氣粗的地產(chǎn)商們屬于“醉翁之意不在酒”，是“拿著旅游的名頭，賣地產(chǎn)商的房子”，痛批這是一個(gè)徹頭徹尾的偽命題。

從旅游的角度認(rèn)識(shí)旅游地產(chǎn)，就是以旅游住宿功能為中心的地產(chǎn)項(xiàng)目，就是客觀存在的、作為旅游業(yè)核心要素的旅游星級(jí)飯店等。從地產(chǎn)的角度來(lái)認(rèn)識(shí)。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)中的一部分，它在經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅等地產(chǎn)形式。

作者就旅游地產(chǎn)的幾個(gè)觀點(diǎn)與讀者討論：

一、警惕靠炒作旅游概念的名不副實(shí)的所謂旅游地產(chǎn)。一些以國(guó)內(nèi)外著名旅游地名稱(侵權(quán)之事另當(dāng)別論)命名的房地產(chǎn)社區(qū)，由于注入了旅游時(shí)尚概念和元素，地產(chǎn)商當(dāng)做旅游地產(chǎn)銷售，購(gòu)買者因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)概念吸引而購(gòu)買，其實(shí)是概念炒作。比如，鑒于市場(chǎng)對(duì)歐美優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和文化的鐘愛，很多地產(chǎn)社區(qū)就借用這些地區(qū)的地名，像地中海、加勒比、北歐森林等等。

同樣一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加上旅游地名等概念，如同在商品上上貼了一個(gè)“使人們產(chǎn)生美好聯(lián)想”的標(biāo)簽，客觀來(lái)說(shuō)對(duì)這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和銷售會(huì)有一定的作用。但這種類型的旅游地產(chǎn)僅僅停留在概念上，并不是地產(chǎn)實(shí)體本身，屬于消費(fèi)的陷阱，是名不副實(shí)的旅游地產(chǎn)。

二、迅速發(fā)展的高星級(jí)酒店主要是由我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程催生的。以住宿設(shè)施為代表的賓館酒店應(yīng)該是和旅游關(guān)系最為密切的地產(chǎn)，是傳統(tǒng)旅游六要素中“住”的核心內(nèi)容。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化速度加快和旅游市場(chǎng)的持續(xù)升溫，賓館酒店尤其是高檔酒店的建設(shè)也突飛猛進(jìn)，在一定程度上存在過(guò)熱的現(xiàn)象。

客觀地說(shuō)，近年來(lái)我國(guó)各地高星級(jí)酒店迅速發(fā)展是發(fā)展中國(guó)家在特定階段的普遍現(xiàn)象，它的較快發(fā)展是地產(chǎn)商和地方政府共同推動(dòng)的產(chǎn)物，各級(jí)旅游部門幾乎沒有也不可能發(fā)揮什么作用。

城市化進(jìn)程增速、建設(shè)地標(biāo)性建筑，對(duì)政績(jī)觀的渴求，使地方政府和地產(chǎn)商在建設(shè)高星級(jí)酒店上一拍即合?？梢哉f(shuō)，很多高星級(jí)酒店建設(shè)從一開始就被視為為城市現(xiàn)代化和招商引資的形象，作為投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，高星級(jí)酒店經(jīng)常是地產(chǎn)商向政府爭(zhēng)取投資效率更高的住宅用地時(shí)需要“捆綁”的項(xiàng)目。

從資本市場(chǎng)看，在住宅地產(chǎn)開發(fā)受打壓情況下，大量資本投資房地產(chǎn)項(xiàng)目受阻，只能暫時(shí)轉(zhuǎn)向投資回報(bào)周期更長(zhǎng)的酒店地產(chǎn)?？梢灶A(yù)見，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境寬松，這些資本還會(huì)重新轉(zhuǎn)移到住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域。雖然這類地產(chǎn)屬于真正意義上的旅游地產(chǎn)，但是，由于缺乏必要的職能，旅游部門對(duì)這些項(xiàng)目的建設(shè)立項(xiàng)幾乎無(wú)話語(yǔ)權(quán)。所以，也很難根據(jù)本地旅游發(fā)展的需求對(duì)旅游住宿項(xiàng)目進(jìn)行有效調(diào)控。

三、堅(jiān)決反對(duì)和抑制在景區(qū)及周邊建設(shè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游景區(qū)作為公共空間，其優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境和人文底蘊(yùn)為民眾所青睞。于是，一些貪婪的地產(chǎn)開發(fā)商也盯上了景區(qū)，在市場(chǎng)宣傳中突出其地產(chǎn)項(xiàng)目在景區(qū)內(nèi)或者與景區(qū)的貼近關(guān)系，以期喚起消費(fèi)者的美好聯(lián)想，獲得更好的地產(chǎn)銷售效益。如山景房、海景房、湖景房、林中房等等。這類地產(chǎn)項(xiàng)目肯定對(duì)景區(qū)及其周邊環(huán)境造成破壞，對(duì)景區(qū)公共空間是一種掠奪。

四、合理引導(dǎo)旅游地產(chǎn)融資與銷售方式的創(chuàng)新。產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假作為融資和銷售手段的創(chuàng)新，在歐美著名度假勝地所已經(jīng)運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，形成比較成熟的模式。在分時(shí)度假產(chǎn)品中會(huì)涉及多方主體，如開發(fā)商、銷售商、度假房產(chǎn)管理公司、分時(shí)度假交換公司和消費(fèi)者，需要較大的網(wǎng)絡(luò)作為交換基礎(chǔ)，在我國(guó)尚處于起步發(fā)展階段，有待培育和發(fā)展。作為一種新的旅游消費(fèi)方式，國(guó)內(nèi)居民在購(gòu)買境外分時(shí)度假產(chǎn)品中也發(fā)生過(guò)較多糾紛，需要在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上推廣。

五、引導(dǎo)旅游度假區(qū)酒店群的科學(xué)發(fā)展，限制旅游度假區(qū)內(nèi)一般住宅地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模。旅游度假區(qū)作為提供旅游服務(wù)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，主體功能是旅游休閑，為此，園區(qū)內(nèi)的設(shè)施必須以旅游為核心。新近出臺(tái)的國(guó)家旅游度假區(qū)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)突出強(qiáng)調(diào)旅游功能，要求園區(qū)內(nèi)主體建筑必須是度假設(shè)施。世界著名的旅游度假地都擁有體現(xiàn)在密集的旅游度假酒店集群。比如，墨西哥的坎昆度假區(qū)，度假酒店床位數(shù)超過(guò)7.5萬(wàn)間，每年接待海外游客超過(guò)200萬(wàn)人次。我國(guó)國(guó)內(nèi)一些著名旅游度假地的酒店群也逐漸形成集聚規(guī)模，如海南三亞、山東的海陽(yáng)等等。

旅游和地產(chǎn)之間確實(shí)聯(lián)系緊密，除了“旅游地產(chǎn)”的概念外，實(shí)際上更有“地產(chǎn)旅游”的概念，由旅行社或者其他機(jī)構(gòu)組織的各類“炒房團(tuán)”、“看房團(tuán)” 在國(guó)內(nèi)各個(gè)城市都有出現(xiàn)，近期更是擴(kuò)展到境外。

就地產(chǎn)旅游的概念來(lái)說(shuō)，它既包括了硬件的建筑物實(shí)體概念，也包括銷售、融資等概念，旅游和地產(chǎn)作為我國(guó)兩大新興的產(chǎn)業(yè)，也許將來(lái)還會(huì)不斷結(jié)出令人眼花繚亂的新產(chǎn)品，對(duì)此，相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)給予適度的關(guān)注、研究和引導(dǎo)。

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