5.1.2  明確估價基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目：
     1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。
2．明確估價目的：估價由委托方提出。
3．明確估價期日：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4．明確價格類型：根據(jù)估價目的和委托方的要求確定。
5．明確估價作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。
5.1.3  搜集的相關(guān)估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。
5.1.4  估價人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進(jìn)行拍照，必要時進(jìn)行面積丈量和繪制圖件。另外，應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進(jìn)行審核。
5.1.5  估價人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理：
      1．對土地價格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟(jì)資料；
      2．對待估宗地所在區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響的資料；
      3．待估宗地本身?xiàng)l件對其價格產(chǎn)生影響的資料；
      4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；
      5．其他相關(guān)資料。
5.1.6  估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價基本方法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)對各試算價格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。
5.1.7  確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：
      1．簡單算術(shù)平均法；
      2．加權(quán)算術(shù)平均法；
      3．中位數(shù)法；
      4．眾數(shù)法；
      5．綜合分析法。
5.1.8  宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。
5.1.9  估價機(jī)構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后，應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。  
5.2  收益還原法
5.2.1  收益還原法的基本原理 
    收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
               P=a/r[1-1/(1+r)m]
   式中：P――有限年期土地收益價格；
            a――年土地純收益；
            r――土地還原利率；
            m――土地使用年期。
5.2.2  運(yùn)用收益還原法評估宗地價格的程序
      1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；
      2．估算年總收益；
      3．估算年總費(fèi)用；
      4．計算年純收益；
      5．確定還原利率；
      6．選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格；
      7．確定待估宗地地價。
5.2.3  總收益指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4  總費(fèi)用
5.2.4.1  土地租賃中的總費(fèi)用
    土地租賃中的總費(fèi)用主要包括：
    1. 土地使用稅；
    2. 土地管理費(fèi)；
    3. 土地維護(hù)費(fèi)；
    4. 其他費(fèi)用。
5.2.4.2  房地出租中的總費(fèi)用
    房地出租中的總費(fèi)用主要包括：
    1. 經(jīng)營維修費(fèi)；
    2. 經(jīng)營管理費(fèi)；
    3. 房屋年保險費(fèi)；
    4. 房屋出租年應(yīng)交稅金；
    5. 房屋年折舊費(fèi)；
    6. 建房資本的利息
    7. 其他費(fèi)用。

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