城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程
2008-10-11
綠維創(chuàng)景
標(biāo)簽:
5.1.2 明確估價基本事項主要包括下列項目:
1.明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。
2.明確估價目的:估價由委托方提出。
3.明確估價期日:估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定,采用公歷表示,精確到日。
4.明確價格類型:根據(jù)估價目的和委托方的要求確定。
5.明確估價作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。
5.1.3 搜集的相關(guān)估價資料主要包括:影響宗地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。
5.1.4 估價人員必須實地踏勘待估宗地,親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況;同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照,必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外,應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進行審核。
5.1.5 估價人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進行分析整理:
1.對土地價格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟資料;
2.對待估宗地所在區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響的資料;
3.待估宗地本身條件對其價格產(chǎn)生影響的資料;
4.與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實例資料;
5.其他相關(guān)資料。
5.1.6 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面,對各試算價格進行客觀分析,并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)整,確定估價結(jié)果。
5.1.7 確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法:
1.簡單算術(shù)平均法;
2.加權(quán)算術(shù)平均法;
3.中位數(shù)法;
4.眾數(shù)法;
5.綜合分析法。
5.1.8 宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告;估價報告書格式分為文字式和表格式。
5.1.9 估價機構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后,應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管,以備查用。
5.2 收益還原法
5.2.1 收益還原法的基本原理
收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加,以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下:
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中:P――有限年期土地收益價格;
a――年土地純收益;
r――土地還原利率;
m――土地使用年期。
5.2.2 運用收益還原法評估宗地價格的程序
1.搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料;
2.估算年總收益;
3.估算年總費用;
4.計算年純收益;
5.確定還原利率;
6.選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格;
7.確定待估宗地地價。
5.2.3 總收益指客觀總收益,即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入,包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4 總費用
5.2.4.1 土地租賃中的總費用
土地租賃中的總費用主要包括:
1. 土地使用稅;
2. 土地管理費;
3. 土地維護費;
4. 其他費用。
5.2.4.2 房地出租中的總費用
房地出租中的總費用主要包括:
1. 經(jīng)營維修費;
2. 經(jīng)營管理費;
3. 房屋年保險費;
4. 房屋出租年應(yīng)交稅金;
5. 房屋年折舊費;
6. 建房資本的利息
7. 其他費用。
本文關(guān)鍵字: 查看更多

- 關(guān)注綠維文旅
微信號:lwcj2005
公眾號:綠維文旅 - 創(chuàng)意經(jīng)典·落地運營
泛旅游規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)
文旅康養(yǎng)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興開發(fā)運營服務(wù)商
文旅康養(yǎng)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興開發(fā)運營服務(wù)商
好創(chuàng)意、可落地一流規(guī)劃在綠維
新鮮資訊、原創(chuàng)觀點、專題研究、實戰(zhàn)案例,每天精選分享
相關(guān)閱讀
- ·文化和旅游賦能鄉(xiāng)村振興“十佳”案例和優(yōu)秀案例擬入選名單2024-03-05
- ·《歷史文化名城和街區(qū)等保護提升項目建設(shè)指南》“六不”要求2024-03-05
- ·《中共中央 國務(wù)院關(guān)于全面推進美麗中國建設(shè)的意見》 1月11日發(fā)2024-01-12
- ·《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2024年本)》2024-01-11
- ·打造全國專精特新名城的杭州方案(8大措施)2023-10-30
- ·浙江“千村示范、萬村整治”的六大經(jīng)驗2023-10-30
- ·關(guān)注!2024年文旅創(chuàng)建申報項目匯總2023-10-17
- ·重點關(guān)注!2024年12個鄉(xiāng)村振興創(chuàng)建申報項目2023-10-16
- ·一文了解中國美麗休閑鄉(xiāng)村政策、名單與創(chuàng)建流程……2023-09-26
- ·新一批國家級旅游度假區(qū)申報工作開始(含評價細則詳解)2023-07-25
旅游運營回答
- 特色小鎮(zhèn)如何運營
- 1,運營體系一定要走在小鎮(zhèn)實施的前邊。只有將運營工作前置,小鎮(zhèn)的生命機能才[詳情]
- 特色小鎮(zhèn)的發(fā)展架構(gòu)有哪些?
- 1、以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)特色小鎮(zhèn)主要聚焦自身優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè);[詳情]
- 十四五應(yīng)該如何編制?
- 為編制好地方“十四五”規(guī)劃綱要,綠維文旅認為可以采取如下七大編[詳情]