5.1.2  明確估價基本事項主要包括下列項目：
     1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。
2．明確估價目的：估價由委托方提出。
3．明確估價期日：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4．明確價格類型：根據(jù)估價目的和委托方的要求確定。
5．明確估價作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。
5.1.3  搜集的相關(guān)估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。
5.1.4  估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外，應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進行審核。
5.1.5  估價人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進行分析整理：
      1．對土地價格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟資料；
      2．對待估宗地所在區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響的資料；
      3．待估宗地本身條件對其價格產(chǎn)生影響的資料；
      4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實例資料；
      5．其他相關(guān)資料。
5.1.6  估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。
5.1.7  確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：
      1．簡單算術(shù)平均法；
      2．加權(quán)算術(shù)平均法；
      3．中位數(shù)法；
      4．眾數(shù)法；
      5．綜合分析法。
5.1.8  宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。
5.1.9  估價機構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后，應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管，以備查用。  
5.2  收益還原法
5.2.1  收益還原法的基本原理 
    收益還原法是將預(yù)計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
               P=a/r[1-1/(1+r)m]
   式中：P――有限年期土地收益價格；
            a――年土地純收益；
            r――土地還原利率；
            m――土地使用年期。
5.2.2  運用收益還原法評估宗地價格的程序
      1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料；
      2．估算年總收益；
      3．估算年總費用；
      4．計算年純收益；
      5．確定還原利率；
      6．選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格；
      7．確定待估宗地地價。
5.2.3  總收益指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4  總費用
5.2.4.1  土地租賃中的總費用
    土地租賃中的總費用主要包括：
    1. 土地使用稅；
    2. 土地管理費；
    3. 土地維護費；
    4. 其他費用。
5.2.4.2  房地出租中的總費用
    房地出租中的總費用主要包括：
    1. 經(jīng)營維修費；
    2. 經(jīng)營管理費；
    3. 房屋年保險費；
    4. 房屋出租年應(yīng)交稅金；
    5. 房屋年折舊費；
    6. 建房資本的利息
    7. 其他費用。

本文關(guān)鍵字： 查看更多