《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》之金融投資創(chuàng)新案例

2015-02-11 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游房地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 地產(chǎn)創(chuàng)新旅游投資

佰仕信基金

二、佰仕信基金——縣級(jí)市商業(yè)地產(chǎn)投資成功案例

全經(jīng)聯(lián)點(diǎn)評(píng)：佰仕信基金的管理團(tuán)隊(duì)看好位于三四線城市核心位置的商業(yè)綜合體中的投資機(jī)會(huì)。對(duì)于商業(yè)物業(yè)，地段是第一位的，但是好的操盤團(tuán)隊(duì)可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資人及消費(fèi)者等的多贏局面。通過(guò)基金來(lái)整合好的資源及優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，在控制好風(fēng)險(xiǎn)的前提下，能夠?yàn)橥顿Y人實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資回報(bào)，并為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

2012年以來(lái)，“回歸一二線”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的共識(shí)，三四線城市開始被主流開發(fā)商放棄，“鬼城”不斷暴露出來(lái)，相反，一二線城市地王頻出，“面粉貴過(guò)面包”成為常態(tài)。在一片哀鴻聲中，無(wú)力逃離的中小開發(fā)商似乎面臨著生死危機(jī)，是坐以待斃？還是另辟蹊徑？專注于商業(yè)地產(chǎn)投資的佰仕信基金近期完成了一筆投資于縣級(jí)城市的基金退出，可以為困惑的中小開發(fā)商們提供一種選擇。

此項(xiàng)目名為萬(wàn)悅廣場(chǎng)的城市綜合體，位于河北省張家口市所轄的懷來(lái)縣，地處北京通往內(nèi)蒙、山西的必經(jīng)之地，同時(shí)還兼具草原、滑雪場(chǎng)、水庫(kù)等旅游資源，該項(xiàng)目建成后將成為張家口地區(qū)以及周邊（包括北京延慶縣）最大的商業(yè)綜合體。操盤該項(xiàng)目的為北京一家小型開發(fā)商，暫定資質(zhì)，目前僅有這一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)，但實(shí)際操盤人曾經(jīng)參與西單大悅城的策劃招商，為資深的商業(yè)地產(chǎn)人，選擇懷來(lái)并刻意拔高定位，他們做了周密的調(diào)研和論證，調(diào)用了大量來(lái)自北京的商家資源，佰仕信基金與之接觸后對(duì)其的商業(yè)操盤及資金籌措思路非常認(rèn)可，在最短的時(shí)間內(nèi)決定投資。該項(xiàng)目在基金投資一個(gè)月內(nèi)即拿到銷售許可證開盤銷售，期間還得到了一個(gè)最大的利好消息“北京聯(lián)合張家口申辦冬奧會(huì)，高鐵將直通張家口”，項(xiàng)目銷售火爆，2014年2月25日佰仕信萬(wàn)悅投資基金如期實(shí)現(xiàn)退出，投資人在第一時(shí)間獲得了足額的本息回報(bào)，項(xiàng)目方與基金投資人實(shí)現(xiàn)了雙贏。

（一）項(xiàng)目介紹

懷來(lái)萬(wàn)悅廣場(chǎng)項(xiàng)目位于河北省張家口市懷來(lái)縣沙城鎮(zhèn)董存瑞東大街中央十字街口南側(cè)，緊鄰縣政府，是將原中心商業(yè)拆除改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地52512平方米，規(guī)劃總建面積約30萬(wàn)平方米，規(guī)劃業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、影院、高端小商品批發(fā)零售交易市場(chǎng)、高端商務(wù)酒店、SOHO辦公等。該項(xiàng)目主力店業(yè)態(tài)（購(gòu)物中心、影院、酒店等）開發(fā)商計(jì)劃自持，其余近半數(shù)為可銷售型商業(yè)，包含沿街三層的城市中心商鋪以及地下一層小商品批發(fā)市場(chǎng)攤位，銷售部分預(yù)期回款金額超過(guò)30億元。

經(jīng)DTZ的市場(chǎng)顧問(wèn)報(bào)告分析，項(xiàng)目面向的主要投資客群來(lái)自內(nèi)蒙古、山西的投資客以及本地的商業(yè)投資人群，設(shè)計(jì)銷售單價(jià)在2-3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)主要集中在25-50萬(wàn)元，極好地滿足中高端投資客群需要，極具投資性。該項(xiàng)目在基金投資1個(gè)月內(nèi)即取得預(yù)售證，銷售狀況良好。開發(fā)商自持部分主力店招商進(jìn)展順利，物美、新影聯(lián)院線、工商銀行等大型商戶也紛紛入駐。此外，數(shù)家從未進(jìn)入過(guò)懷來(lái)縣城的大型商戶也有意向進(jìn)駐。佰仕信基金正是判斷項(xiàng)目不僅抵押物充足，而且銷售回款預(yù)期良好，只是由于公司資質(zhì)原因而暫時(shí)無(wú)法對(duì)接更低成本的資金（零金融負(fù)債）而出現(xiàn)暫時(shí)性的資金缺口，綜合自身的募資能力，果斷進(jìn)行投資。該項(xiàng)目佰仕信基金從項(xiàng)目接觸、談判、募資到投出僅僅用了兩周時(shí)間，充分體現(xiàn)私募股權(quán)投資基金的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造了一個(gè)奇跡。

（二）經(jīng)驗(yàn)交流

1、房地產(chǎn)基金宜反向操作，在常規(guī)金融機(jī)構(gòu)忽視的范圍尋找金礦

2012年以來(lái)，在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)明顯分化：一線城市、特別是一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)大幅上漲；而二三四線城市開始出現(xiàn)回調(diào)，一些地區(qū)成交量縮減，甚至出現(xiàn)大規(guī)模庫(kù)存積壓。本已居高不下的一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)由于需求大于供給，便一直處在只漲不跌的神話中，而二三四線城市甚至一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域卻由于供給明顯超過(guò)需求而隨著政策波動(dòng)“上躥下跳”，以致大型房企紛紛逃離三四線城市，甚至于一些二線城市也已經(jīng)成為大型房企們的進(jìn)入禁區(qū)。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)涉足地產(chǎn)融資的金融機(jī)構(gòu)而言，考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，紛紛提高自己的合作門檻，對(duì)于合作單位（大多數(shù)要求百?gòu)?qiáng)以內(nèi)）以及投資區(qū)域（大多數(shù)要求二線強(qiáng)以上）均有嚴(yán)格的要求，這對(duì)于地處三四線城市而無(wú)力逃離的中小開發(fā)商們無(wú)疑是雪上加霜，可謂生死考驗(yàn)。

對(duì)于同樣是夾縫中生長(zhǎng)的房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，與具有牌照優(yōu)勢(shì)可以“制度套利”的金融機(jī)構(gòu)抗衡的唯一機(jī)會(huì)在于通過(guò)其專業(yè)能力去挖掘被他們遺忘的機(jī)會(huì)，而一味跟在常規(guī)金融機(jī)構(gòu)后面去撿他們無(wú)法過(guò)會(huì)的項(xiàng)目只能意味更大的風(fēng)險(xiǎn)，只有反向操作，拋開程序化的界限設(shè)定，從項(xiàng)目實(shí)質(zhì)價(jià)值出發(fā)，才有可能真正發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。佰仕信基金認(rèn)為，在消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)下，三四線城市核心地段具有唯一性的商業(yè)地產(chǎn)存在相對(duì)剛性的投資需求，而一些本土化具有資源優(yōu)勢(shì)且具備專業(yè)運(yùn)作能力的中小開發(fā)商可能恰恰是地產(chǎn)基金最好的合作伙伴，對(duì)于一些好的機(jī)會(huì)甚至應(yīng)該做更主動(dòng)的管理去爭(zhēng)取更大的投資價(jià)值。

2、三四線城市核心地段的投資型商業(yè)是絕對(duì)的剛需，但要注意匹配對(duì)路的商業(yè)資源

懷來(lái)縣東距北京約120公里，西距張家口市87公里，是中國(guó)著名的葡萄酒之鄉(xiāng)、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈14個(gè)縣（市）之一，人口僅有35萬(wàn)人，人均GDP是其上級(jí)行政單位張家口市的1.2倍，當(dāng)?shù)鼐用裼幸欢ǖ南M(fèi)能力，但縣城內(nèi)及周邊區(qū)域無(wú)大型商業(yè)綜合體，導(dǎo)致居民主要消費(fèi)仍流向張家口市、北京城區(qū)等區(qū)域。萬(wàn)悅公司在此位置開發(fā)30萬(wàn)平方米體量的大型購(gòu)物中心，引入了物美超市、新影聯(lián)院線、東來(lái)順等從未進(jìn)入該區(qū)域的主力店，集合了高端小商品批發(fā)零售、餐飲娛樂(lè)、休閑旅游、電子商務(wù)、酒店辦公等多功能于一體，其目的不光是滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕拘枨螅€著眼于吸引周邊乃至蒙晉冀交界區(qū)域的消費(fèi)人群，使得該項(xiàng)目成為該區(qū)域目前及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)少有的稀缺性產(chǎn)品。

懷來(lái)縣城交通路網(wǎng)由兩橫兩縱共四條主要干道組成，而萬(wàn)悅項(xiàng)目位于兩條主干道的交匯處，屬于絕對(duì)商業(yè)核心區(qū)域。該項(xiàng)目原址為懷來(lái)縣長(zhǎng)途汽車總站，項(xiàng)目落成后原長(zhǎng)途站點(diǎn)仍保留，使得該項(xiàng)目區(qū)域成為懷來(lái)縣城最大的交通樞紐及人流集散地。

此外，隨著京津冀一體化的加速，北京的周邊區(qū)域?qū)O大受益。張家口區(qū)域就受惠于北京申辦2022年冬季奧運(yùn)會(huì)，將在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面獲得巨大的發(fā)展機(jī)遇，作為張家口與北京之間必經(jīng)橋梁的懷來(lái)縣無(wú)疑首當(dāng)其沖。另外，根據(jù)北京市政府指導(dǎo)精神，自2013年起，市區(qū)內(nèi)的小商品批發(fā)市場(chǎng)將逐漸外遷到五環(huán)以外，甚至河北省境內(nèi)。在該政策環(huán)境下，萬(wàn)悅項(xiàng)目的落成無(wú)疑是搶占了巨大的市場(chǎng)先機(jī)，也因此獲得了更強(qiáng)的投資價(jià)值。

3、商業(yè)地產(chǎn)投資成敗取決于清晰的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和資金籌劃，長(zhǎng)短期現(xiàn)金流需有合理安排

萬(wàn)悅公司董事長(zhǎng)曾為北京西單大悅城招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的核心成員，具有較強(qiáng)的招商能力和豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。萬(wàn)悅公司還重金聘請(qǐng)了國(guó)際頂尖商業(yè)顧問(wèn)戴德梁行，作為項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)及銷售團(tuán)隊(duì)，為商家和投資者提供充足的運(yùn)營(yíng)保障。該項(xiàng)目超半數(shù)的商業(yè)面積及主力店由萬(wàn)悅公司自持并經(jīng)營(yíng)，既體現(xiàn)了對(duì)萬(wàn)悅公司雄厚資金實(shí)力，也避免了傳統(tǒng)散售型商業(yè)項(xiàng)目銷售后經(jīng)營(yíng)混亂的弊端，有利于商業(yè)形象的塑造和商業(yè)環(huán)境的提升，同時(shí)也能給購(gòu)買商戶帶來(lái)更好的管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)。此外，萬(wàn)悅公司還計(jì)劃在項(xiàng)目近鄰區(qū)域開發(fā)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)園，為該項(xiàng)目提供相應(yīng)的配套保障。這一系列的舉措給予投資人以強(qiáng)烈的信心，導(dǎo)致了很好的銷售效果，而現(xiàn)金的快速回籠也極好減輕項(xiàng)目持有壓力，讓項(xiàng)目方更從容的去做長(zhǎng)期持有安排，從而形成了良性循環(huán)，各方均受益。

4、項(xiàng)目投后監(jiān)管很重要，要及時(shí)參與和干預(yù)，保證項(xiàng)目進(jìn)度處于計(jì)劃范圍

與基金合作，對(duì)于項(xiàng)目方來(lái)說(shuō)既有資金支持的好處，也需要接受被監(jiān)督的“麻煩”。在這個(gè)項(xiàng)目上基金的存在對(duì)項(xiàng)目方的行為構(gòu)成監(jiān)督，控制資金挪用，督促其按照預(yù)定計(jì)劃抓緊完成工程進(jìn)度，盡快進(jìn)行銷售，使其資金使用效率做到了極大提高，公司治理也更為規(guī)范，為對(duì)接銀行資金奠定了良好的基礎(chǔ)。佰仕信基金作為項(xiàng)目投資人，一方面要始終站在投資人的立場(chǎng)監(jiān)督資金的流向和投資收益保障，另一方面也要充分尊重開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念和利益述求，把握好控制尺度，減少不必要的干擾。在投后管理期間，佰仕信基金采取每月定期現(xiàn)場(chǎng)督查的方式，時(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展，監(jiān)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流變動(dòng)，關(guān)注重大事件變化，關(guān)注管理層變動(dòng)，關(guān)注市場(chǎng)預(yù)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，配合萬(wàn)悅公司處理相關(guān)問(wèn)題，并每月定期向投資人做項(xiàng)目投資月度總結(jié)報(bào)告，披露項(xiàng)目進(jìn)展及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估情況。為了防范出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，佰仕信基金與萬(wàn)悅公司在最初的基金合作方案中就預(yù)留了足夠的還款覆蓋空間和時(shí)間彈性，在進(jìn)入兌付期設(shè)計(jì)了資金歸集環(huán)節(jié)，要求項(xiàng)目方按照約定比例進(jìn)行資金歸集，同時(shí)佰仕信基金還積極配合項(xiàng)目方對(duì)接后續(xù)的銀行貸款支持，讓項(xiàng)目方愿意主動(dòng)配合監(jiān)管并積極配合基金按照約定期限退出，雙方達(dá)成了共贏。

佰仕信基金認(rèn)為：當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下半程，當(dāng)人們開始從關(guān)注土地價(jià)值轉(zhuǎn)向關(guān)注產(chǎn)品價(jià)值，進(jìn)而關(guān)注運(yùn)營(yíng)價(jià)值乃至資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，地產(chǎn)基金行業(yè)的黃金時(shí)代才真正到來(lái)。大金礦尚未挖掘，努力就會(huì)有回報(bào)。

（本文內(nèi)容摘自由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院執(zhí)筆的《2014中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會(huì)協(xié)助提供。其他頻道發(fā)布請(qǐng)注明來(lái)源。）

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