6月13-14日，第五屆全國房地產(chǎn)金融投資實務(wù)研討會在北京希爾頓逸林酒店成功舉辦。兩百多名房地產(chǎn)企業(yè)家、五十多家金融投資機構(gòu)參加了本次盛會，住建部政策研究中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心領(lǐng)導(dǎo)秦虹、李佐軍出席本次盛會并發(fā)表了主題演講，十幾位地產(chǎn)金融一線領(lǐng)軍人物分享了在新型城鎮(zhèn)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的投資機會及中小房企的投融資實務(wù)。

在本次大會上，全經(jīng)聯(lián)基金正式成立，著名地產(chǎn)金融專家、萬通六君子之一的王啟富先生擔(dān)任全經(jīng)聯(lián)基金首任總裁，標(biāo)志著全經(jīng)聯(lián)資源整合和金融創(chuàng)新邁出新步伐，標(biāo)志著全經(jīng)聯(lián)平臺功能正在升級，開始用資本的力量推動地產(chǎn)創(chuàng)新。未來，全經(jīng)聯(lián)將陸續(xù)成立并購基金、城鎮(zhèn)化發(fā)展基金、文化旅游地產(chǎn)基金、精品酒店基金等，充分發(fā)揮全經(jīng)聯(lián)平臺人才、知識、資本、資源和信用的優(yōu)勢，支持會員創(chuàng)新項目的孵化，推動創(chuàng)新商業(yè)模式的落地，推動會員事業(yè)的成功。

林峰院長出席了本次研討會，并就旅游地產(chǎn)、新型城鎮(zhèn)化等相關(guān)問題與相關(guān)專家、學(xué)者進行了探討。

一、消費產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化，是房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟發(fā)展的最大機會

現(xiàn)在中國經(jīng)濟發(fā)展的機會，可概括為“消費產(chǎn)業(yè)+新型城鎮(zhèn)化”，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機會。如今，中國已經(jīng)進入一個消費引導(dǎo)的時代，人口紅利逐漸消失以后，消費紅利正在成為中國未來20年發(fā)展最重要的發(fā)展動力。

中央的整個政策導(dǎo)向、改革的主要目標(biāo)，也都是圍繞消費紅利展開的。中央現(xiàn)在出臺的一系列政策中，和消費關(guān)聯(lián)的、和分配制度改革關(guān)聯(lián)的、和提供社會保障福利、和公平教育相關(guān)的等等，所有這些實際上都是釋放消費需求、形成消費供給的導(dǎo)向。凡是能夠釋放消費需求，能夠有效提供消費供給的政策，就是有效推動經(jīng)濟的政策，就是能夠促進發(fā)展的政策。

二、國內(nèi)消費呈現(xiàn)出幾大趨勢

1、旅游消費

旅游消費已經(jīng)快速成長了十多年，未來至少還有二十年，會保持一個比較高持續(xù)增長結(jié)構(gòu)。其中，度假消費正在成為現(xiàn)在旅游消費中一個最大的快速增長的機會。帶薪休假制度的執(zhí)行，是推進度假消費的一個重要因素。我國2008年就發(fā)布了有關(guān)帶薪休假的相關(guān)條例，可是一直沒有得到執(zhí)行。按照中央的說法是2020年基本落實帶薪休假，但按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，我們估計，2018年就會有比較大的推進，山東省已經(jīng)提出來2018年基本落實帶薪度假。帶薪休假實際上是度假消費中很大的一個板塊。

55歲多75歲的年輕老人，是典型的度假型養(yǎng)老人群，或者叫養(yǎng)老型度假人群，規(guī)模非常大。

教育消費，除了常規(guī)教育之外，還有各種各樣的高端教育、業(yè)余教育、興趣愛好教育、素質(zhì)培養(yǎng)教育等等，整體形成了教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，原來都是國家統(tǒng)一的福利型事業(yè)，如今，正在逐漸將市場作為重要的一個領(lǐng)域方向，并形成巨大的消費市場。

寒暑假市場、黃金周市場、避暑度假市場、避寒度假市場等等，這些度假市場實際上都在快速增長，具有巨大的消費潛力。度假市場和度假地產(chǎn)具有非常大的關(guān)聯(lián)，因為度假首先是居住，然后才是玩、吃、購物。

2、為城鎮(zhèn)化帶來巨大機會的內(nèi)需消費

隨著人民生活水平的提高，消費能力逐漸提升，在消費市場帶動下，內(nèi)需品的這種消費聚集，產(chǎn)生了巨大的效益，這就是我們說的形成城鎮(zhèn)化的巨大機會。這一機會包括城市群下同城化發(fā)展的機會，包括通過生態(tài)改造，形成生態(tài)建設(shè)和生態(tài)城市發(fā)展的機會，包括智慧城市發(fā)展的機會，特別是為農(nóng)民工提供的教育、醫(yī)療、文化等服務(wù)。

三、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

1、地產(chǎn)商應(yīng)逐漸的由單一的房地產(chǎn)投資開發(fā)商，轉(zhuǎn)化成為產(chǎn)城一體化開發(fā)商

如今的房地產(chǎn)發(fā)展面臨著幾大死路，單一的建房子、賣房子模式，已經(jīng)無法不通。

房地產(chǎn)必須和產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、消費結(jié)合，房地產(chǎn)商應(yīng)逐漸由單一的房地產(chǎn)投資開發(fā)商，轉(zhuǎn)化成為產(chǎn)城一體化開發(fā)商，這種趨勢代表了房地產(chǎn)發(fā)展的一種路徑，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基本方向。當(dāng)然在這個大架構(gòu)下，要想實現(xiàn)綜合化、實現(xiàn)跨界經(jīng)營、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的有效結(jié)合，實際上是需要平臺合作、企業(yè)合作、聯(lián)合發(fā)展的，也需要資源整合、人脈整合、結(jié)構(gòu)整合、形態(tài)整合以及商業(yè)模式的創(chuàng)新。所以我作為全經(jīng)聯(lián)研究院常務(wù)副院長，在研究全經(jīng)聯(lián)本身的同時，也盡力為大家提供平臺與價值，同時我也在研究地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個瓶頸怎么去突破。

2、擺脫單一的投資目的，與居住、服務(wù)等使用價值結(jié)合的好的房地產(chǎn)產(chǎn)品將有更好發(fā)展

地產(chǎn)現(xiàn)在實際上進入了“觸頂”階段。簡單的住宅性產(chǎn)品，現(xiàn)在大規(guī)模扶持的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，以及和旅游不沾邊、和城市也不沾邊的所謂的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，基本上這些產(chǎn)品都是過量、過時、沒用的。是市場不需要了嗎？不是的，其沒落的實質(zhì)在于，這類房產(chǎn)多是用于投資的，使用價值并不高。沒有功能支撐的、沒有使用價值支撐的、沒有有效的和這個區(qū)域的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的，形成的就是鬼樓，空樓，鬼城，這樣的產(chǎn)品，不可能占有市場。道理很簡單，由于對房地產(chǎn)市場下跌的這樣一種預(yù)期判斷，造成了增值效益的消失。使用價值成為了決定房地產(chǎn)價值的最主要的因素。所以對于旅游地產(chǎn)來說，凡是旅游功能結(jié)合得不好的，它的銷售實際上都是非常困難。

3、真正的旅游地產(chǎn)要具備兩個要素

一半是火焰，意思是說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運作。另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)，特別是對于以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區(qū)的樓群，比較明顯，山東沿海幾千萬的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)。那么什么樣的旅游地產(chǎn)會更火？需要結(jié)合兩個要素：

第一，我們稱作為旅居社區(qū)配套結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在大量的地產(chǎn)不具備，而未來這種社區(qū)結(jié)構(gòu)是非常明確的。

第二，要結(jié)合旅居交換系統(tǒng)。以旅居交換為主，分時度假和產(chǎn)權(quán)結(jié)合，實際上是今天中國旅游地產(chǎn)發(fā)展最主要的導(dǎo)向，我們把它稱之為以分權(quán)為基礎(chǔ)的旅居交換系統(tǒng)，這是中國未來度假地產(chǎn)發(fā)展的最重要的一種機制?，F(xiàn)在全國對這個機制有很多探索，我們綠維也正在研究和推動這樣一種旅居交換系統(tǒng)，旨在有效的為全國的鬼樓、鬼房提供解決方案，為旅游地產(chǎn)提供一套有效的發(fā)展模式。

4、發(fā)展較好的旅游地產(chǎn)的類型

另外一類旅游地產(chǎn)，就是剛才提到的高空置率的房子。這種房子沒人居住，又在海邊這種高腐蝕性區(qū)域，一般三到四年后就完全無法使用了。它本身就是中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的一條錯誤之路，是房價高速攀升過程中間，由投機性導(dǎo)向而產(chǎn)生出來的一種畸形的地產(chǎn)產(chǎn)品。而今天真正旅游地產(chǎn)的開發(fā)空間非常豐富，多樣化的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，仍然發(fā)展得非常好。

第一，旅游區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)。商鋪型的、客棧型的各種各樣的這種有旅游休閑業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)，如，休閑商街、小鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、創(chuàng)意街區(qū)等等。這種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的非?？欤驗槊恳粋€旅游區(qū)，在休閑度假時代下，其功能不僅僅是觀光，更是要留下游客來消費，要吃，要喝，要玩兒，夜間要看表演，整個這種休閑小鎮(zhèn)，成為每一個旅游目的地，最重要的聚集形態(tài)和聚集形式，也是旅游導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化的最有價值和最典型的一種市場化形態(tài)。

第二，酒店型地產(chǎn)。它是酒店，也是房地產(chǎn)，可以銷售也可以租賃，這一類發(fā)展非常好。

第三，養(yǎng)老型地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)，還有結(jié)合了文化教育等因素的休閑養(yǎng)親地產(chǎn)。什么叫養(yǎng)親？比如，對于生活在北京的年輕人來說，父母過來幫忙照顧孩子，但在北京的住宿條件不好，價格又高，污染又重。這樣，我們可以在北京郊區(qū)或者在周邊，買一套面積較大、價格較為便宜的房子，那兒的社區(qū)有很好的學(xué)校配套，又有很好的老年活動配套，又符合我們居住的良性環(huán)境。我們稱這種為休閑養(yǎng)親，養(yǎng)的是親人。

5、逆城市化下的泛旅游地產(chǎn)概念

類似于休閑養(yǎng)親這樣的一些手法和理念正在形成，其集聚以后，形成的是郊區(qū)化發(fā)展，是以城市群為依托，休閑衛(wèi)星城的發(fā)展格局。這種旅游地產(chǎn)，離開了長期居住的地方，有一個空間距離，并以便捷的交通條件為前提，未來空間會非常大。以旅游為核心形成的旅游文化地產(chǎn)，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游運動休閑地產(chǎn)，旅游商業(yè)地產(chǎn)，閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等等，我們稱之為泛旅游地產(chǎn)，都可以納入到旅游主導(dǎo)的地產(chǎn)格局中。它和很多產(chǎn)業(yè)有交叉，但是又不能離開主城區(qū)這個方向，我們將它稱之為逆中心化，中心城市化。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 林峰 查看更多