度假時代下的旅游地產(chǎn)如何開發(fā)運營

2017-09-15 綠維創(chuàng)景 標簽：旅游地產(chǎn)

銷售層面——分權(quán)分時模式

1、旅游地產(chǎn)開發(fā)銷售面臨升級換代

在整個地產(chǎn)行業(yè)都不景氣的情況下，上半年旅游地產(chǎn)出現(xiàn)了高庫存、去化低和價量齊跌的現(xiàn)象。《2014年旅游地產(chǎn)半年報》顯示，2014上半年所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域，整體成交面積約380萬㎡，環(huán)比下降23.5%，成交總金額360億元，環(huán)比跌23.9%。另外，一些開發(fā)商如雅居樂、萬達等推出了打折銷售、看房游活動等促銷策略。旅游地產(chǎn)進入銷售困局，一方面是大的經(jīng)濟和政策形勢決定的，另一方面也跟旅游地產(chǎn)市場的無序開發(fā)及其本身特征比如非剛性需求、異地置業(yè)等相關(guān)。旅游地產(chǎn)無論從產(chǎn)品、開發(fā)模式還是銷售，都必須升級換代。

主要旅游地產(chǎn)分布區(qū)域半年度整體成交情況

2、使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離是旅游地產(chǎn)的核心

為什么旅游地產(chǎn)銷售會出現(xiàn)這么大的問題？綠維創(chuàng)景認為，最核心的問題是，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)存在矛盾。度假房產(chǎn)不同于傳統(tǒng)住宅，不可能使用365天，而一般的居住時間都在3個月以下。這樣一來，大部分時間，旅游房產(chǎn)將處在空置期，這將造成巨大的浪費，不管是對投資者還是度假房屋購買者來說，都不是一個很好的選擇。因此，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離是旅游地產(chǎn)最核心的概念。怎樣實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與時權(quán)的分離？綠維創(chuàng)景認為，要具備三個要素：

第一，將旅游房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔浇?jīng)營管理房產(chǎn)。如果跟傳統(tǒng)住宅類似，將自己不用的時間出租給其他人，這是一種個性化的短租或長租結(jié)構(gòu)，無法實現(xiàn)標準化，從產(chǎn)業(yè)角度來看，這種模式的發(fā)展前景有限。只有實現(xiàn)酒店式的標準化管理，才能具備在更大平臺上將使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離的基礎(chǔ)。

第二，實現(xiàn)使用權(quán)回報結(jié)構(gòu)。使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離后，就可以將使用權(quán)交給一些專業(yè)平臺進行經(jīng)營，從而業(yè)主獲得租金、經(jīng)營管理分紅等收益。這樣就解決了大部分時間被浪費的現(xiàn)象。

第三，實現(xiàn)全國甚至全球的交換。業(yè)主擁有的時權(quán)，除了想得到收益之外，還想交換到其他度假地區(qū)享受這一時權(quán)。在平臺系統(tǒng)內(nèi)實現(xiàn)交換，使得旅游地產(chǎn)的使用權(quán)得到了最大程度的發(fā)揮，也化解了房產(chǎn)的不動性與旅游的流動性之間的矛盾。

3、分時分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一

林峰博士認為，分時分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一，是由原來的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式到度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化的銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。

分時分權(quán)模式的產(chǎn)生要從分時度假來談起。風靡美國的分時度假模式是出售固定面額的度假卡，從而以現(xiàn)在的物價標準來獲取未來一段時間內(nèi)度假地產(chǎn)的使用權(quán)。分時度假之所以在我國無法生存，除了行業(yè)監(jiān)管不到位之外，還有一個很重要的原因就是對運營者來說銷售度假卡的收益根本無法追趕通貨膨脹。一般2-3年后，就會因為經(jīng)營成本的大幅度增長，而資不抵債，導(dǎo)致消費者的后續(xù)使用權(quán)益無法得到保障。

而能解決分時度假弊端的就是分權(quán)分時度假模式。這一模式的基礎(chǔ)是分權(quán)，即將每間酒店式公寓、洋房、別墅的產(chǎn)權(quán)劃分為若干份出售給業(yè)主，每一個購買人均享有其中的一份可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)，同時將分時度假的結(jié)構(gòu)也納入其中，購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，除擁有產(chǎn)權(quán)外，還可享受40年每年若干天的免費入住權(quán)，并可換住系統(tǒng)內(nèi)各地的物業(yè)或合作酒店，享受異地休閑度假權(quán)。因此，分時分權(quán)度假模式相對來說性價比較高，既有房屋產(chǎn)權(quán)作為背書，投資又少，還能獲得經(jīng)營及出租收益，同時還能享受到足夠的度假使用權(quán)。