隨著中國快速進入老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景廣闊已成為社會共識，養(yǎng)老地產(chǎn)也倍受資本關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍意識到，由于近年來我國相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)的缺失和不明晰，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)試點項目雖多，但大規(guī)模成體系發(fā)展尚未成型，盈利模式仍處于探索之中。但國內(nèi)養(yǎng)老市場 “投資商+開發(fā)商+市場服務商+運營商”全產(chǎn)業(yè)鏈的各主體已經(jīng)就位，只待政策落地。

　　但產(chǎn)業(yè)資金，不少仍在觀望。一位大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士表示，公司很早關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老行業(yè)在國外一般都會有政府優(yōu)惠政策，但是目前國內(nèi)無相關(guān)實際的支持政策，國內(nèi)現(xiàn)在的養(yǎng)老機構(gòu)項目大都是虧損或微利的，所以公司還沒有投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　**盈利模式探索中**

保利地產(chǎn)目前是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模最大的開發(fā)商，保利地產(chǎn)(600048.SH)董秘黃海表示，公司養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務的盈利模式也仍處于探索之中。

　　據(jù)國信證券最新研究報告，目前全國有80 家地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目達百余個。

　　目前，社會資本參與以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運營為主的養(yǎng)老地產(chǎn)最為集中，這一領(lǐng)域的活躍投資者包括：地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司、民營養(yǎng)老服務機構(gòu)、境外投資者等。

　　國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)開發(fā)主體不同分為三類：開發(fā)商主導型、保險機構(gòu)主導型和政府主導型。前兩類屬盈利性，主要針對消費能力較強的高端老年客戶；后一類屬非盈利性，主要面向中低端老年客戶。

　　開發(fā)商主導型養(yǎng)老地產(chǎn)模式涉及的公司有萬科A(00002.SZ)、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)（03377.HK）、綠城集團等，盈利模式主要分為會員卡模式和租售結(jié)合模式兩大類。

　　開發(fā)商主導的會員卡模式養(yǎng)老地產(chǎn)的典型代表項目為上海親和源、保利和熹會。會員卡模式可以使開發(fā)商在建設(shè)初期即可收回部分投資，緩解資金壓力；由于會費較高，這種模式對養(yǎng)老品牌、服務要求較高。

　　由于會員卡模式前期投入資金大且項目回收期相對較長，開發(fā)商主導的租售結(jié)合模式則可以以較早收回投資同時支持后續(xù)物業(yè)的開發(fā)。租售結(jié)合模式的養(yǎng)老地產(chǎn)代表項目是萬科幸福匯。

　　保險機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，可將養(yǎng)老保險、健康保險等虛擬金融產(chǎn)品與實體養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合。相較其他資金，保險資金有著先天的實力優(yōu)勢和具有能承受較長投資期限與相對偏低回報率的能力。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)公開的非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2012 年底，保險業(yè)以“養(yǎng)老社區(qū)”為名獲得的土地已經(jīng)超過2 萬畝（約1,333 萬平方米）。

　　保險機構(gòu)主導的典型代表項目是泰康之家。目前保險資金暫不被允許建房賣房的模式，因此保險養(yǎng)老社區(qū)的營運模式基本是出租式。

　　政府主導型養(yǎng)老地產(chǎn)一般采用公辦民營模式，即由政府出資、出土地開發(fā)建設(shè)，民營機構(gòu)負責后期運營管理的方式，屬非贏利性質(zhì)。它對于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛，代表項目為北京匯晨老年公寓。

　　**養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈主體已就位**

　　養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是做地產(chǎn)，更多的是做服務。養(yǎng)老設(shè)施建成后，便利可靠的醫(yī)護服務是消費者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時最為重視的內(nèi)容。目前國內(nèi)養(yǎng)老市場全產(chǎn)業(yè)鏈“投資商+開發(fā)商+市場服務商+運營商”的各主體已經(jīng)就位。

　　與臺灣恒安照護集團合作，世聯(lián)行(002285.SZ)定位于市場服務商。世聯(lián)行一位證券部人士表示，公司接到很多開發(fā)商咨詢運營養(yǎng)老地產(chǎn)的項目，由于開發(fā)商有做養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，因此公司與恒安照護合作,恒安照護在臺灣做得很成熟。公司目前只是提供服務(即物業(yè)管理加一個照護服務的功能)，收取中介費，不涉及開發(fā)業(yè)務。

　　據(jù)公開資料，2013年8月19日，世聯(lián)行與臺灣恒安照護集團正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將加強在養(yǎng)老服務領(lǐng)域的合作，探索并實踐符合中國市場特點的創(chuàng)新型養(yǎng)老運作模式。

　　據(jù)世聯(lián)行投資者紀要，董事長陳勁松先生表示，世聯(lián)行接觸了很多前期養(yǎng)老項目，目前缺的都是服務，沒有服務標準、沒有具體實施。世聯(lián)行也不能培訓護士、建立合作標準等，所以我們就想找一個成熟、有規(guī)模的合作伙伴，將標準總結(jié)告訴給我們的客戶。為了迎合未來的趨勢，世聯(lián)在中高端社區(qū)介入物管，也可能將恒安照護的服務加進去。大陸三到五年養(yǎng)老項目都是探討階段，未來會真正涉及到服務階段，我們不想錯過這個服務潮流，提早進入。

　　**只待政策落地**

　　近年來我國養(yǎng)老地產(chǎn)政策法規(guī)密集出臺，但多為綱領(lǐng)性、原則性的政策，相關(guān)政策法規(guī)的缺失和不明晰，制約了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

　　保利地產(chǎn)董秘黃海表示，還沒有聽說有養(yǎng)老地產(chǎn)用地，目前政府對養(yǎng)老地產(chǎn)沒有明確的優(yōu)惠政策。

　　一位大型房地產(chǎn)基金內(nèi)部人士表示，公司很早關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老行業(yè)在國外一般都會有政府優(yōu)惠政策，但是目前國內(nèi)無相關(guān)實際的支持政策，國內(nèi)現(xiàn)在的養(yǎng)老機構(gòu)項目大都是虧損或微利的，所以公司還沒有投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　一位福利機構(gòu)的內(nèi)部人士表示，目前政府只是出臺綱領(lǐng)性、原則性的政策文件，引起社會各界對養(yǎng)老問題的重視，政府也正在制定具體的細則，政策的落實也需要時間。

　　首先，目前國內(nèi)缺乏專門的養(yǎng)老地產(chǎn)用地和相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。由于國內(nèi)無專門養(yǎng)老性質(zhì)土地供應，開發(fā)商往往需要通過招拍掛途徑獲取養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)用地，成本相對較高，且在前期建設(shè)中因還款來源不清晰較難獲得商業(yè)銀行開發(fā)貸款，也因產(chǎn)權(quán)性質(zhì)模糊不易以商品房預售形式獲得資金回籠，開發(fā)商主要投資來源為自有資金，資金壓力較大。

　　2013年9月，國務院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，指出要完善養(yǎng)老地產(chǎn)土地供應政策和完善稅費優(yōu)惠政策。各地要將各類養(yǎng)老服務設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務用地。

　　其次，金融工具匱乏，投資額高而投資回收期長，出于高周轉(zhuǎn)和風險考慮，開發(fā)商對運作養(yǎng)老地產(chǎn)信心不足。國內(nèi)目前還沒有專項的養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老貸款，民間資本因政策法規(guī)缺失和相關(guān)金融工具匱乏不敢貿(mào)然試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)大智慧通訊社了解到，保利和熹會項目前期的投入全來自于保利地產(chǎn)業(yè)務的盈利。雖然和熹會收費相對公辦養(yǎng)老機構(gòu)已經(jīng)高出很多，但是算上前期保利改建投入的3000萬元改造費用、原本建設(shè)的土地價格、建安成本等費用,“會員費+每月租金”模式運營的養(yǎng)老地產(chǎn)需要30年時間才能回本。

　　同時國內(nèi)養(yǎng)老服務體系不成熟，配套設(shè)施也不健全。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開專業(yè)運營機構(gòu)的參與，包括建筑設(shè)計、老年醫(yī)療、護理照顧、營養(yǎng)膳食和安防系統(tǒng)等；而國內(nèi)這幾方面的發(fā)展還不成熟，養(yǎng)老服務體系的健全還需時日。

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