編者按：日前，我院林峰院長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)，針對(duì)2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)、目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)、一二三線城市樓市將如何分化、十年調(diào)控迎來新轉(zhuǎn)折，長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)形成以及如何評(píng)價(jià)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點(diǎn)。編者對(duì)此進(jìn)行了整理，并分系列發(fā)布。本文為系列之二。

近幾年房地產(chǎn)企業(yè)整體呈現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流，且缺口越來越大。目前，很多業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的討論，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的破裂近在咫尺，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸增大。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，2014年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫不會(huì)大規(guī)模破滅，最大的風(fēng)險(xiǎn)不是來自于資金，而是政策。

2014年房地產(chǎn)泡沫不會(huì)大規(guī)模破滅

毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但是沒有必要過分夸大。原因在于，中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)有機(jī)利益鏈，在這一利益鏈中農(nóng)民、政府、地產(chǎn)商、不動(dòng)產(chǎn)持有人和購(gòu)房者都在受益，整體上良性大于惡性。在這種現(xiàn)狀下，如果大規(guī)模的刺破泡沫，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生巨大的不利影響。除此之外，從政策層面來看，在政府的房地產(chǎn)核心機(jī)制還沒有調(diào)整之前，房地產(chǎn)泡沫大規(guī)模破滅的可能性并不大。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的第一風(fēng)險(xiǎn)來自政策

客觀來說，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈已經(jīng)市場(chǎng)化、國(guó)際化，對(duì)銀行的依賴程度在逐漸降低，所以資金鏈給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)并不大。總體來看，整個(gè)產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要來源于政策層面。

首先是土地政策。包括土地招拍掛政策、收儲(chǔ)制度、土地放量的結(jié)構(gòu)和控制以及土地的國(guó)有制和使用權(quán)等等。土地使用權(quán)和所有權(quán)的分離、政府對(duì)土地所有權(quán)的控制，以及土地收儲(chǔ)制度，造成了中國(guó)土地供應(yīng)量的有限性和控制性。從規(guī)劃到土地政策再到公共投資，都影響著土地的價(jià)值：土地是否符合規(guī)劃的利用、土地是否能形成很好的公用設(shè)施條件以及在整個(gè)區(qū)域建設(shè)中是否能形成公共建設(shè)和公共服務(wù)的配套水平。生地的價(jià)格很低，但在土地上形成了基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和社會(huì)配套投入之后，就形成了土地升值的前提和核心。除此之外，人口聚集也會(huì)帶來土地升值。只要土地升值的要素不變，土地的價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)就不會(huì)改變。

第二是房產(chǎn)稅政策。房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到大面積推廣，是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的過程。從現(xiàn)在的法律基礎(chǔ)和制度基礎(chǔ)來看，房產(chǎn)稅快速推出的可能性并不大。在3到5年內(nèi)完成房產(chǎn)稅的落地，是比較合理的，在2014年推出的可能性不大。
除了土地政策和房產(chǎn)稅政策，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策、管制政策、容積率政策等等，都對(duì)開發(fā)的速度和成本構(gòu)成很大影響。

總體來說，土地政策、房地產(chǎn)稅政策、工商管理政策、住建行業(yè)的相關(guān)政策以及金融政策，這五個(gè)方面的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是最大的。

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