林峰院長接受媒體采訪談旅游地產(chǎn)發(fā)展。

2014-05-09 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游地產(chǎn) 林峰

2014年5月7日-8日，由旅游財富網(wǎng)主辦，上海市旅游協(xié)會、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院、德安杰環(huán)球顧問集團聯(lián)合主辦的“第三屆國際旅游財富峰會暨國際旅游地產(chǎn)專評委年會”在上海明捷萬麗酒店舉行。我院林峰院長在會上發(fā)表了題為《新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)》的主題演講，會后接受了海南電視臺、證券時報等多家媒體的采訪，解答了有關(guān)旅游地產(chǎn)存在的空置率高、售后服務(wù)問題頻出等問題。

旅游地產(chǎn)一半是海水、一半是火焰

如今，整個地產(chǎn)業(yè)都進入了一個分化階段。住宅地產(chǎn)可以說短期內(nèi)進入了發(fā)展的低潮，但并不是說會長期處在低潮，會形成起伏。旅游地產(chǎn)現(xiàn)在處于一半是海水、一半是火焰的狀態(tài)。

一半是火焰，意思是說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運作，現(xiàn)在在世界上產(chǎn)生的效應(yīng)是非常強的，比如萬達的文化旅游城。所以說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在非常火。

另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)，特別是對于以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區(qū)的樓群，比較明顯，山東沿海幾千萬的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)。這種現(xiàn)象是在中國早期，只要買房子就一定會漲，只要拿著房子就一定會有收益的房地產(chǎn)短缺條件下形成的畸形增長。出現(xiàn)這種現(xiàn)象最主要原因有兩個：一,地產(chǎn)與旅游分離。地產(chǎn)開發(fā)商不去注重旅游的服務(wù)功能和旅游價值,不去注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價值,而注重我把房子買給你之后能不能升值；二，旅游地產(chǎn)與城市分離，很多旅游地產(chǎn)的盤在景區(qū)和海邊，相對距離城市比較遠，沒有打造城市配套/管理/交通/業(yè)態(tài)等。

山東仙境海岸打造提供了借鑒

山東省打造的仙境海岸，將地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)分離，把居住服務(wù)、休閑服務(wù)引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結(jié)構(gòu)，把物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務(wù)的社區(qū)管理，做到給中國旅游地產(chǎn)糾正軌道，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)品提升。

其主要手法是借助于度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老市場巨大的發(fā)展機會和前景，把鬼樓等空置率極高的投資型旅游地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整成可旅居交換的、可具有旅游服務(wù)功能的、具有旅游服務(wù)物業(yè)管理和酒店式管理結(jié)構(gòu)的仙居產(chǎn)品。為此，依托于仙居產(chǎn)品，要配套觀光旅游產(chǎn)品、休閑旅游產(chǎn)品、養(yǎng)生型的產(chǎn)品，要配套修學(xué)養(yǎng)生服務(wù)和道家文化產(chǎn)品，這樣，通過仙境海岸的產(chǎn)品梳理打造和升級，把膠東半島的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成面向未來的、面向度假生活方式的新的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，把旅游和城鎮(zhèn)的關(guān)系落到旅游小城鎮(zhèn)、旅游休閑小鎮(zhèn)上去整合。所以，山東半島的仙境海岸也是個城市群，是一個城鎮(zhèn)化結(jié)合、城鎮(zhèn)村相結(jié)合的城鎮(zhèn)群的提升結(jié)構(gòu)。

旅游地產(chǎn)發(fā)展前景仍然利好

中國已經(jīng)進入到休閑度假時代，我將之稱作“一個休閑、四個度假”的大型市場結(jié)構(gòu)。一個休閑指周末為主導(dǎo)的，在2個小時范圍內(nèi)的休閑需求。即人們離開慣常居住的城

市到郊區(qū)，面對的是旅游景區(qū)和休閑農(nóng)場，由此衍生一批休閑房地產(chǎn)；

四個度假市場，分別指黃金周、學(xué)生假期市場、銀發(fā)度假市場、帶薪休假市場。黃金周，這個度假市場有7天時間，非常巨大；學(xué)生假期市場，是以學(xué)生為主體構(gòu)建的一個巨大的青年群體，并帶動家人，構(gòu)成寒暑假度假市場；銀發(fā)度假市場，55-80歲之間的老人我們稱之為“青年老人”，他們追求的是樂老生活，也就是綠維創(chuàng)景所說的度假型養(yǎng)老，這是個巨大的市場，而且隨著中國老齡化的加劇，這個市場還在逐步擴張。

綜上，度假市場是7天到1個月,養(yǎng)老度假大概是1個月到3個月。旅游地產(chǎn)很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發(fā)的。而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離的產(chǎn)品是未來度假地產(chǎn)最大的產(chǎn)品和最受歡迎的產(chǎn)品。除了那些選址不當(dāng)?shù)臉潜P,大部分樓盤也都會通過提升產(chǎn)品的互動性和參與性的途徑,通過提升物業(yè)可交換的價值被這個市場消化掉。而一批新的度假旅游產(chǎn)品，新的物業(yè)業(yè)態(tài)、新的旅游功能的旅游度假產(chǎn)品會更加豐富地發(fā)展。

另外一個觀點是旅游引導(dǎo)的城鎮(zhèn)化。旅游以人的搬運為前提，搬運的不僅僅是人，還是消費，這樣的消費一旦在旅游景點、景區(qū)、目的地聚集，將實現(xiàn)休閑聚集。通過消費聚集形成產(chǎn)業(yè)聚集，通過產(chǎn)業(yè)聚集形成就業(yè)、形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展，由此形成居住，形成城市發(fā)展人口。這樣的發(fā)展模式林峰院長稱為旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化。這種模式是將來會在中國大量發(fā)生的新型城鎮(zhèn)化的模型，對于落后地區(qū)、生態(tài)保護地區(qū)和相對于遠離工業(yè)化發(fā)展的地區(qū)是非常好的城市發(fā)展手段。

因此，旅游地產(chǎn)和以旅游導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展就成為中國旅游產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展最好的模型，而地產(chǎn)投資商應(yīng)該從原來的樓盤開發(fā)商轉(zhuǎn)化成把旅游與地產(chǎn)結(jié)合起來，開發(fā)具有功能和服務(wù)價值的旅游地產(chǎn)，并進一步不僅僅做旅游地產(chǎn)，還要把城市配套結(jié)合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，從而實現(xiàn)帶動區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展的運營，我稱之為旅游綜合運營開發(fā)商。如何實現(xiàn)上述轉(zhuǎn)化，我提出了一個“2363”模型，通過開發(fā)建設(shè)、招商引資、房屋銷售、有效經(jīng)營四個方面的結(jié)合，來進行綜合開發(fā)。

這樣，未來通過糾偏、有效消化和發(fā)展，一種更加健康的產(chǎn)城鄉(xiāng)一體的、產(chǎn)業(yè)融合和城市化建設(shè)相結(jié)合的旅游地產(chǎn)和區(qū)域綜合發(fā)展將會成為中國整個經(jīng)濟發(fā)展中特別有價值和有效的生長模式。