黃斌談金融地產(chǎn)

林峰：王總更多談到了咱們的基金資管模式，是今年很好的一個推動。請黃總談?wù)?，您對金融地產(chǎn)的創(chuàng)新手法和模式，包括你們的一些方法和支持的方案。

黃斌：對銀行來講，這幾年還款，每年是500-600億，2013年達到了峰值，差不多是500億。很痛苦。我們定位的客戶都是一批上市企業(yè)的大客戶，都是一些跨區(qū)域運作的大型企業(yè)，對這種融資，以前的開發(fā)貸，他們當(dāng)時從一地往全國發(fā)展的時候有這種迫切的需求，當(dāng)規(guī)模做大了以后，尤其是現(xiàn)在土地市場非常旺的情況下，他們更多的需求就在土地環(huán)節(jié)，是否能提供這種服務(wù)。

作為一個傳統(tǒng)商業(yè)銀行能否提供這種服務(wù)顯得非常關(guān)鍵，作為專業(yè)化的金融機構(gòu)，我們是專做地產(chǎn)的，做到今年是第七年了，的確是很高的挑戰(zhàn)。這方面和大家分享一下，在2013年6月份，民生銀行和一家在香港上市的核心客戶，成功做了首筆國內(nèi)人民幣永續(xù)債，人民幣56億，我們找到了專業(yè)機構(gòu)的價值在哪里。香港永續(xù)債產(chǎn)品已經(jīng)非常成熟了，怎樣把這個產(chǎn)品引入國內(nèi)？兩地不同的法律體系，不同的監(jiān)管環(huán)境。

林峰：還有跨國的金融服務(wù)？

黃斌：是這樣的。我們總共做了60多個合同，20多萬字，一開始都是一張白紙，這些條款會不會和香港當(dāng)?shù)厣鲜泄?、?lián)交所條例、在香港發(fā)行票據(jù)的相關(guān)條款有沖突？這里面我們做了大量的工作。有香港的律師樓，有會計師樓，還有對香港非常熟悉的投行，企業(yè)把所有核心的團隊全部派到北京，我們這邊光是事業(yè)部還不夠，把我們總部的資源也調(diào)動起來，來落實這個事情，我們深入到了客戶的前面。在土地這個環(huán)節(jié)能不能提供這個服務(wù)？在這一點上，通過我們結(jié)構(gòu)化的設(shè)計，我們做到通過永續(xù)債給他們提供前期資金。因為永續(xù)債是無期限的債券，在香港，會計師認為它是權(quán)益，一方面給它大規(guī)模的資金支持它去拓展業(yè)務(wù)，把規(guī)模做大，同時，它在資產(chǎn)負債表里的這種平衡是做得非常好的。因為這里面算權(quán)益?，F(xiàn)在我們正在和一些上市公司合作，準備加大力度，推廣復(fù)制這個產(chǎn)品。

第二，作為專業(yè)化的金融機構(gòu)，民生銀行不僅僅在產(chǎn)品，也在融資方面進行創(chuàng)新。2013年是大資管的時代，要管理這些核心企業(yè)融資成本。前兩天我到一個大型的信托公司，和一個朋友在聊，他感覺到2013年已經(jīng)是非常迷茫，那么2014年到底怎么辦。我覺得非常簡單，一定要做主動管理的業(yè)務(wù)。前兩天我統(tǒng)計了一下，中國上千億的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有7家了，而且上百億的企業(yè)已經(jīng)是70多家，這樣的一些企業(yè)大規(guī)模進入一線城市，比如北京，很多上市公司現(xiàn)在一個方案拿出來，資金杠桿的比例非常高，他出兩成，你出八成敢不敢做，以前是五五、四六的，敢不敢做，但仍然有一些機構(gòu)敢去做這件事情。這就是出現(xiàn)了隱憂，這種風(fēng)險的意識，作為我們金融機構(gòu)來說會更保守一些，我們要在其他領(lǐng)域開辟自己的藍海，就是整合合作伙伴。大家一起和地方政府溝通，因為很多地方政府其實很需要一些大的機構(gòu)給它帶來產(chǎn)業(yè)，作為銀行來講，我們有幾十萬的這種客戶，有很多企業(yè)，同時作為金融機構(gòu)，我們有很多合作伙伴，比如通州或者其他地方，我們有沒有可能在這里做一個金融PE小鎮(zhèn)，有沒有可能做一個金融小微區(qū)域總部呢？他們提出很多需求，談?wù)勗谶@里面有沒有可能，在商業(yè)方面多整合一些這種資源，恰恰我們有這方面的平臺。

我覺得在資源整合領(lǐng)域，大家可以共享這個平臺，去共同參與。這方面我們正在進行實踐，我也希望和在座的，有這方面需求的朋友，大家共同打造大平臺，有了大平臺就有大業(yè)務(wù)。從前面的統(tǒng)計環(huán)節(jié)，到中間，到后期下一步的資產(chǎn)證券化，我們傳統(tǒng)的開發(fā)貸都可以提供銀行支持。地方政府是非常歡迎的，整合了產(chǎn)業(yè)、資源進去，給地方政府帶來了稅收、產(chǎn)業(yè)升級和就業(yè)，這些方面都需要我們大家共同去參與整合資源，參與到平臺整合。謝謝。

林峰：咱們金融機構(gòu)是主動管理，從大資產(chǎn)管理到主動管理，深入到平臺共享的結(jié)果中?；剡^頭來，廖總，您這個上市公司從資本運作方面，除了銀行平臺和資產(chǎn)管理平臺，現(xiàn)在特別是利率市場化以后，2013年利率市場化的步子越來越快，包括互聯(lián)網(wǎng)金融、大規(guī)模的金融渠道越來越多樣，你找誰借錢，用什么手段借錢，包括直接融資和間接融資間的配比關(guān)系，作為上市公司您是怎么想的？

廖明舜：城鎮(zhèn)化事實上是給房地產(chǎn)帶來一個新的機會，但對商業(yè)地產(chǎn)來講，因為它有它的商業(yè)領(lǐng)域的模式，它的資產(chǎn)比較大，就需要拿到更便宜的錢。拿到更便宜的錢，就需要做大做強，讓銀行覺得借給你沒有風(fēng)險。黃總剛才也談到了永續(xù)債的問題，永續(xù)債可以很好的改善財務(wù)報表，起到美化財務(wù)的作用。

以寶龍為例，剛才我們說到了，租金不夠高，但你要把它做得好，把商場從開場到穩(wěn)場到旺場，縮短時間，讓客人掙到錢，他就愿意給你提高租金。所以，我們也找了很多原來做精細微的錢拿來做資產(chǎn)配合貸，按照2013年的經(jīng)驗做起來，大概在4%以下，這是我找到比較便宜的錢的方法。

對于2014年來講，我還是希望城鎮(zhèn)化帶來機會，還是要差異化經(jīng)營，也祝大家開發(fā)的更好，賺的錢更多，馬到成功。謝謝。

林峰：每人說一句話，表達對2014年房地產(chǎn)創(chuàng)新和金融創(chuàng)新的計劃或是期望。

黃斌：2014年我們會去實踐中央提出的新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的課題，在新型城鎮(zhèn)化中，會找到更多的機會和機遇。謝謝。借此機會，祝在座的朋友們2014年生意興隆，合家歡樂，幸福。謝謝。

王克明：2013年是基金資管元年，在這一年中從4家開始批到了60家，2014年應(yīng)該是基金資管加速發(fā)展的一年，現(xiàn)在已經(jīng)有了初步的規(guī)模和基礎(chǔ)，所以，2014年不但在基金資管計劃為開發(fā)商、開發(fā)項目提供更多的融資，也希望能夠有像REITs、準REITs  ABS、IPO  REITs這種新的金融產(chǎn)品創(chuàng)新出來，不但為開發(fā)，也為商業(yè)物業(yè)的持有和退出提供新的金融支持。謝謝大家，2014年很愿意為大家提供服務(wù)。

王志剛：2014年是房地產(chǎn)多元化發(fā)展的年代，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，首先要順應(yīng)市場變化，保持持續(xù)創(chuàng)新，走自己的路，做一個城市綜合的運營開發(fā)商。

王軍：我希望2014年，因為今天是地產(chǎn)金融聯(lián)盟年會，所以，我更希望2014年中國真正出現(xiàn)既懂地產(chǎn)又懂金融的，類似于投資銀行的財務(wù)投資機構(gòu)、金融機構(gòu)的出現(xiàn)，而不僅僅是個放高利貸者。

蘇建權(quán)：新型城鎮(zhèn)化給我們大家?guī)硇乱惠喌臋C會，希望2014年大家都能身體健康，生意興隆，馬上都能找到適合自己發(fā)展的一條路。謝謝。

林峰：2014年在金融創(chuàng)新、地產(chǎn)創(chuàng)新的這條路上，相信將會是開創(chuàng)性的一年，2013年在轉(zhuǎn)型的困難中間找路，我們相信2014年會找出更好的一些辦法，謝謝大家，謝謝各位嘉賓。

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