王志剛談地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新

王志剛：創(chuàng)新是永恒的話題，不創(chuàng)新就會落后。作為金融街來說，我們也是積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，也比較成功。關(guān)于金融街區(qū)域的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)一條就是配套完善的問題。我們現(xiàn)在在開發(fā)新的金融街拓展區(qū)域，重點(diǎn)在完善我們的配套服務(wù)。因?yàn)榻鹑诮址?wù)的客戶，就是像嘉實(shí)基金這種大型金融機(jī)構(gòu)，他們要求自己獨(dú)門獨(dú)院，頂天立地，要求很多。但這樣就往往忽略了一個(gè)城市的綜合配套。在金融街核心區(qū)域，我們建設(shè)了集中的綠地，這是在北京規(guī)劃中第一個(gè)突破傳統(tǒng)規(guī)劃條件限制的創(chuàng)新。我們把每一個(gè)地塊的綠地指標(biāo)集中起來，放在金融街中心區(qū)建設(shè)了一個(gè)2萬平米集中綠地，有效改善了周邊的環(huán)境，把建筑密度降下來。總體上解決了一些問題，但在服務(wù)一些中低端客戶的配套我們感覺是欠缺的，所以，在新的金融街地塊，作為綜合運(yùn)營商，我們把所有客戶的底層部分和穩(wěn)定體作為一個(gè)大型的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施。這個(gè)設(shè)施有些部分產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，但是經(jīng)營權(quán)歸運(yùn)營商統(tǒng)一實(shí)施。我們成立了團(tuán)隊(duì)，保證客戶的辦公，保證是獨(dú)門獨(dú)院，但我們也要滿足員工需求和周邊區(qū)域居民的需求，把這樣一種金融城市綜合體的概念提煉了出來，所以，我們在金融街新區(qū)域的產(chǎn)品中把配套措施也統(tǒng)一經(jīng)營起來了，體現(xiàn)出了作為一個(gè)區(qū)域開發(fā)商和綜合運(yùn)營商的新的開發(fā)模式。

林峰：這是開發(fā)商的配套運(yùn)營模式的升級。王軍王總，請您也談一談產(chǎn)品創(chuàng)新，就是房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新的問題。

圓桌討論

王軍：作為開發(fā)商，我們給客戶提供的是一個(gè)房子，是安身之所。但現(xiàn)在對商品房來說，買房人基本的居住功能都已經(jīng)滿足了，甚至很多改善性需求也滿足了，在這種情況下，有更多的人需要提供的是一種生活方式，現(xiàn)在做的產(chǎn)品一定是一種生活方式。這就是我前面談到的，你要植入的東西。

舉個(gè)例子，我們做的項(xiàng)目其實(shí)相當(dāng)于一個(gè)容器，這個(gè)容器能不能盛滿，需要做出一個(gè)磁極來，你要有真正的東西吸引大家來到這個(gè)容器里，這是模式創(chuàng)新的重中之重。這才有跟文化的契合，跟養(yǎng)生的契合，跟藝術(shù)的契合等等，都是要滿足人們的某種生活方式，對生活方式要有完整的理解和詮釋。比如我現(xiàn)在在三亞做的“那香山”項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目著眼于生活到一定階段以后，確實(shí)有一批人都希望每年在繁忙工作中，有一段時(shí)間給自己放個(gè)假，調(diào)整自己的身心。我這個(gè)項(xiàng)目在唯一的國家AAAAA級熱帶雨林景區(qū)中，它有一個(gè)得天獨(dú)厚的條件就是負(fù)氧離子極高，人住在那兒什么都不干，就能對身體的休養(yǎng)有利。這是一個(gè)基礎(chǔ)條件。

怎么提升生活方式呢？來這里住的人不會常年住，所以，第一，你要打理，第二，平常沒有人住的時(shí)候，有人希望這個(gè)房子還能產(chǎn)生收益。第三，既然來療養(yǎng)，那么整個(gè)療養(yǎng)體系就要跟上。既然住在這個(gè)小區(qū)里，他每天身體的狀況信息要能收集到，并且還能很迅速的給出這個(gè)階段的療養(yǎng)建議。他的身體出現(xiàn)問題以后，會及時(shí)有人診治，而且能夠給出一整套完整的養(yǎng)護(hù)方案等等，這一整套體系都要跟上。我拿這個(gè)舉例，就是要說明，現(xiàn)在我們是要給客戶提供一個(gè)完整的生活方式，這是我們產(chǎn)品體系創(chuàng)新的方向。

營銷體系來說，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入4G時(shí)代了。意味著以后人們接觸信息的渠道，可能主要是手機(jī)了。一個(gè)手機(jī)就能把所有的信息都能收集到，手機(jī)作為一個(gè)信息的終端，電視和其他媒體都不是主要終端了。這個(gè)信息渠道如何去抓住，這是我們創(chuàng)新的方向。這里面也有很多同行，也有很多機(jī)構(gòu)在做這樣的創(chuàng)新。春光集團(tuán)也在北京建了一個(gè)品牌中心，為旅游地產(chǎn)搭建一個(gè)平臺，整合這方面的資源，通過手機(jī)平臺建立起完整的分銷渠道。我判斷現(xiàn)在已經(jīng)建成的模式，目前能把所有的二手房的實(shí)體門店給消滅掉，這就是因?yàn)椴煌男畔⑶馈⑿录夹g(shù)的革命，可能對原來的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。二手房公司可能經(jīng)營模式就不一樣了，原來他們必須要租門店，現(xiàn)在可能不是租門店了。在這里面都會有很多的改變。

在金融上，因?yàn)樽鲞@樣的生活方式提供，要有大量的配套資源引入，那么對金融的創(chuàng)新要求也比較高了。但是租金卻越來越低，而且不僅是租金。根源在哪里？我分析過，因?yàn)橹袊鴦趧恿Τ杀颈容^低，而勞動力成本又是服務(wù)行業(yè)的主要成本之一。而中國的資產(chǎn)價(jià)格在全世界都算非常高的，勞動力低了，導(dǎo)致整個(gè)服務(wù)行業(yè)的價(jià)格與勞動力相關(guān)的也偏低。所以只要是在中國，只要你做運(yùn)營行業(yè)，價(jià)格都低，這就給金融創(chuàng)新帶來了難題。這兩者一定是背離的。在中國，只要做經(jīng)營性物業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)，收益一定低，不管是酒店還是商業(yè)，其實(shí)整個(gè)回報(bào)率都很低，甚至包括旅游業(yè)、景區(qū)等等。

林峰：今年消費(fèi)服務(wù)業(yè)整體收益率都非常低。

王軍：對，但現(xiàn)在人們又需要提供完整的生活方式，消費(fèi)類服務(wù)業(yè)又必須要跟上，如何解決這個(gè)矛盾，也是金融創(chuàng)新要思考的一個(gè)方向。

林峰：王總說到一個(gè)特別重要的問題，我剛才也談到，地產(chǎn)商都開始進(jìn)入服務(wù)平臺了，但在服務(wù)收益率這么低的情況下，稀釋房地產(chǎn)利潤的時(shí)候，又要尋找金融支撐，一邊是分享銷售利潤，另一邊是打包進(jìn)入金融平臺尋求資本市場，于是這條產(chǎn)業(yè)鏈就串起來了。所以，這是從產(chǎn)品創(chuàng)新、日常管理創(chuàng)新走向金融創(chuàng)新的結(jié)果。建元控股的蘇總，請您談一談對房地產(chǎn)創(chuàng)新和金融創(chuàng)新的看法。

蘇建權(quán)：建元是服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)分支，我們的主業(yè)是做裝飾和服務(wù)為主。從創(chuàng)新角度來講，很多方面從運(yùn)營到產(chǎn)品落地，我們現(xiàn)在正在做的就是集成建筑的整體研發(fā)，包括運(yùn)營的階段。通過從完善自我產(chǎn)品的整體生產(chǎn)、速度，降低成本，更多的去服務(wù)，從自身產(chǎn)業(yè)來調(diào)整整個(gè)行業(yè)。

從生活方式來說，我們自己有一個(gè)設(shè)計(jì)院，現(xiàn)在也和孫總（維拓時(shí)代董事長孫祥?。┱w配合在做一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，從建筑設(shè)計(jì)、生活方式、裝飾方面如何完善和完成落地，從人性角度來服務(wù)客戶群，更好的為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈提供點(diǎn)滴服務(wù)，這也是我們自身的一個(gè)產(chǎn)品創(chuàng)新。

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