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葉檀:重看4萬億與房地產政策

2013-03-08 每日經濟新聞 標簽:

      

對于任何政策的評價,必須回到歷史中,而后抽離歷史進行深刻反省。房地產越調越漲,這是空話。我們不知道房地產如果不調控的話,價格到底會怎么樣,房地產市場是多種因素共同作用造成的結果,而不是從A到B的簡單邏輯。

我國城鎮(zhèn)化進程造成幾億農民進城,形成了城市中源源不斷的改善性需求,這為房地產價格的上漲提供了充足的彈藥,如同灶爐中塞滿了柴火。從2009年底開始的新一輪房地產調控,在各個一線城市首套房房貸中占據主導地位,說明目前這一輪房價上漲,在一線城市主要由剛需和改善型需求為主。而熱點的二線城市,主要集中在環(huán)境較好、較適合人居的地區(qū),說明投資性需求轉移到了旅游地產、養(yǎng)老地產等市場中。

嘲笑每次房地產調控政策,并不能說明嘲笑者的明智。每次調控就會遭遇短暫的經濟緊縮,穩(wěn)定經濟成為重中之重,因此,從“非典”到次貸危機,調控的無疾而終使房地產在宏觀經濟及金融領域的重要性日益凸顯。2009年金融危機正酣,筆者所到之處,無論是水泥行業(yè),還是機械工程行業(yè),企業(yè)家問得最多的問題就是,政府什么時候推出大規(guī)模投資基建計劃,房地產市場何時好轉。有意思的是,大規(guī)?;ㄍ顿Y與房地產市場往往同起同落,地方政府基建資金與房地產市場稅費、土地收益密切相關。

可以預料的是,成倍增長的貨幣必然推動房價的上升,過于寬松的貨幣將造成資產泡沫。此處所指的貨幣不僅指我國央行的廣義貨幣,也指追逐資產泡沫而來的全球貨幣。

我國廣義貨幣發(fā)行量近百萬億元,而在貨幣、資產價格初起之時,對于全球熱錢缺乏警覺,甚至把全球資金的聚集視為對中國經濟充滿信心的表現,海外熱錢洶涌而入,對海外購房者缺乏有效制約措施。為了推動房地產市場化,對于房地產的過度投資同樣歡迎,事實上,目前所看到的擁有幾十套房的“房叔”、“房姐”們,大都是房地產泡沫中期、資源價格上漲、東部沿海地區(qū)級差地租高漲時,聚斂的資產。很難想象,目前面臨資本利得稅、房產稅的預期,還有投資者將大筆的資金投入房地產市場,相反,對于敏感的投資者而言,現在是見好就收、最佳的套現時機,而不是最佳的投資時機。

也許我們可以指責,為什么泡沫初起之時不推出房產稅,為什么泡沫初起之時不用限購的方法控制過度投機,我們只能說,當時多數人無視房地產泡沫的后果,而垂涎于房地產泡沫初起時的收益,投資者獲利,地方政府解決了財政難題,基建投資有了來源,而投資投機者把房地產當作了與股市比列的重要生財工具。所以,除了半夜雞叫式的預言家們,誰又會真正對房地產市場大動干戈呢?改革是原有經濟發(fā)展方式紅利走到盡頭的選擇,房地產市場同樣如此,紅利超過成本,就會延續(xù)原有的發(fā)展方式,只有成本反超紅利,真正的改革才能出臺。

如同2008年四季度推出的4萬億,事后爭論不休,但2008年三季度,看著年輕的農民工朋友背著背包打道回府,看到沿海的出口中小企業(yè)大規(guī)模倒閉,恐慌不可避免。

事后進行反思,我們必須要看到,宏觀經濟學家大都預見不足,2008年上半年全球資本市場風聲鶴唳,我國對于經濟的預測不僅鶯歌燕舞,甚至把過熱當作主要風險。必須承認,我們不太懂資本市場與宏觀經濟的關系,不太懂美國金融衍生品的威力,而在金融危機禍延中國后,我們只能在恐慌中,以高強度的藥進行自救。不只是某個人、某個部門,而是所有的人都要回歸原位進行反思,而后歷練自己的技藝。

當然,無論是房地產市場還是商品市場,不能忽視的是,貨幣政策寬松下,市場信用的缺失推波助瀾。4萬億以前是這樣,在房地產市場是這樣,未來,還會有更激烈的博弈。

從這個角度說,改革的決心重于改革的技巧,而改革的技巧,有助于改革的藍圖成為現實。 


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