房地產(chǎn)市場(chǎng)被行政降溫和歐債危機(jī)的雙重影響之下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，迫使政府不得不開始修改和完善調(diào)控政策，放緩一些激進(jìn)的做法。本文提供最新房產(chǎn)政策解讀：

（一）.如何定義二套房

住建部首次提出 “房”與“貸”結(jié)合認(rèn)定 比“認(rèn)房不認(rèn)貸”更嚴(yán)格 ，“二套房”如何界定，京城已有標(biāo)準(zhǔn)：既認(rèn)房又認(rèn)貸 。

?第一種情形 對(duì)于借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如果在擬購(gòu)房所在地房屋登記系統(tǒng)當(dāng)中，包括預(yù)售合同的登記備案系統(tǒng)當(dāng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購(gòu)買的住房一定是第二套或者以上住房。

 第二種情形 借款人已經(jīng)利用貸款購(gòu)買過(guò)一套或者以上的住房，又申請(qǐng)貸款來(lái)買住房，也認(rèn)定是第二套及以上住房。

 第三種情形 銀行通過(guò)查詢征信記錄、居訪等訪問(wèn)形式的調(diào)查，確信借款人的家庭已經(jīng)有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來(lái)執(zhí)行。

（二）.每戶家庭僅能限購(gòu)1套新房，這種政策限制全款買房的用戶嗎？

京版“國(guó)十二條”明確提出,從今年5月1日起,一個(gè)家庭只能再買一套商品房，全款購(gòu)房也僅限購(gòu)一套房。

（三）.經(jīng)適房是否也在此次限購(gòu)的商品房范圍？

目前，北京已經(jīng)明確要求，年滿5年的經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房的也算此次限購(gòu)的商品房范圍。即辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”后，就不能再購(gòu)新房。

（四）. 名下有過(guò)貸款記錄，現(xiàn)在已經(jīng)把房子賣掉了，再購(gòu)房算幾套？ ?有一部分客戶，有過(guò)房貸，但后來(lái)房子賣掉了，成了“無(wú)房戶”，他們?nèi)绻础爸徽J(rèn)房”算，再買房還算第一套。但按目前銀行執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”算，他們?cè)儋I房就算二套房了。

（五）.如果父母把唯一的房過(guò)戶給子女，那么父母是不是可以再新購(gòu)一套，并且可以享受首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)？

如果父母的房產(chǎn)當(dāng)時(shí)是全款購(gòu)買，過(guò)戶給子女后名下沒(méi)有住房，同時(shí)也沒(méi)有貸款紀(jì)錄，那么父母再購(gòu)房是可以享受首套房?jī)?yōu)惠的；如果父母的房產(chǎn)當(dāng)時(shí)是貸款購(gòu)買，過(guò)戶給子女后雖然名下沒(méi)有住房，但由于之前有過(guò)貸款紀(jì)錄，那么父母再購(gòu)買第二套房時(shí)是會(huì)算作二套房的。

（六）.同一家庭限新購(gòu)一套商品住房 ?從5月1日起，每個(gè)家庭只能再買一套商品住房。過(guò)去有多少套住房，因?yàn)檎咧胁⑽幢硎?，因此將不?jì)入內(nèi)。而且只限購(gòu)一套新房，即包括一手房，也包括二手房

“同一家庭”是指一對(duì)夫妻及其未成年子女。對(duì)于改善性需求，新政并沒(méi)有完全禁止。如果孩子已經(jīng)成年將就業(yè)結(jié)婚，孩子可以先分戶出去，就不再屬于同一家庭。孩子和父母都能各自再購(gòu)買一套商品住房。

（七）.外地人在北京購(gòu)房是否適應(yīng)限購(gòu)一套商品房規(guī)定 ? 外地人如果在京購(gòu)房，將執(zhí)行該規(guī)定。同時(shí)，偉嘉安捷指出從目前銀行實(shí)際操作情況看，新政下發(fā)后，各家銀行已陸續(xù)開始要求在京居住的外地購(gòu)房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，兩者條件滿足其一，既能申請(qǐng)住房貸款。

（八）.如果原先已經(jīng)有兩套住房，那么還能不能再買？ ?可以新購(gòu)買一套商品住房，但將無(wú)法辦理貸款，只能全款購(gòu)買。而且只限購(gòu)一套

（九）.自己名下沒(méi)有房子，但是結(jié)婚后妻子名下有一套，自己再購(gòu)買算幾套？ （戶口沒(méi)有在一起）

結(jié)婚后雖然戶口沒(méi)有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過(guò)結(jié)婚登記，而銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明，所以另一方再購(gòu)房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。

（十）.暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款

（十一）.如果違反了限購(gòu)的規(guī)定買到住房，會(huì)對(duì)所購(gòu)房屋造成什么影響？

 將無(wú)法辦理房屋買賣的網(wǎng)上簽約，最終也無(wú)法辦下房產(chǎn)證。對(duì)于提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。此外，房管部門如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者騙購(gòu)，會(huì)將其行為通報(bào)給相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。這意味著如果騙購(gòu)，銀行方面也會(huì)留下購(gòu)房者的不良記錄，將來(lái)如果再辦理貸款等，就將無(wú)法享受優(yōu)惠政策。

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