四川旅游地產拓展融資新渠道探討分析

2013-02-21 中國行業(yè)研究網 標簽：旅游地產

保利地產與信?；饠y手進軍四川旅游地產，專家表示，比起銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴格、繁瑣，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。保利應該是想借助信?；疬@個窗口，打造一個私募股權基金的融資平臺，在國內房地產融資渠道缺乏的情況下，尋求更多的發(fā)展資金。
　　
聯手私募基金拿地、拓展項目，并在開發(fā)前期就引入基金，這種過去并不多見的方式，近期頻繁出現在保利地產的運作中。10月30日，保利成都公司、信保（天津）股權投資基金管理有限公司、四川遂寧市河東新區(qū)管委會三方簽署合作協議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。資料顯示，該項目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮(zhèn)等。
　　
攜手信?；?BR>　　
在此次進軍四川旅游地產之前，保利地產與信保基金就曾有過一次高調亮相。
　　
10月初的上海土拍會，保利地產聯手信?；鹆喝A潤、中海、綠地等，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，并一舉創(chuàng)造今年上海新的總價地王。
　　
而在今年3月份，保利地產亦曾與信保基金合作以18.7億元拿下佛山新城一幅地塊，該地塊其中的一部分還曾經是富力的“地王”部分。
　　
對于雙方的具體分工，保利地產董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財務投資人角色，并不直接參與項目具體開發(fā)管理。
　　
黃海還透露，信?；鹜顿Y的絕大多數項目都是和保利地產合作的，在房地產項目開發(fā)上，保利與信?；鸬暮献髟瓌t是對等投資，共擔風險。
　　
這一點在相關分析師看來，卻與一般地產基金純粹追求收益的本質不符，因為一般的地產基金很少在項目未啟動時就介入，這類基金只做債權投資，基本上不承擔風險。
　　
“其實真正的地產私募基金應該是股權投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔和控制項目風險，保利與信保的合作，似乎有這個趨勢?！狈治稣J為。
　　
其實，從信保基金成立的背景看，上述分析完全有可能。
　　
2010年，保利地產作為發(fā)起人，聯合國內大型金融機構成立了專注于房地產業(yè)投資的基金管理機構--信保(天津)股權投資基金。
　　
成立初期，信?；鸬淖再Y本為3000萬元，保利地產持有40%的股權，2011年，信保基金增資到1億元，保利地產的投資成本增至4000萬元，持股比例依然是40%。
　　
一位接近保利地產的相關人士曾透露，信保基金成立初期的“國內大型金融機構”實際上指的是中信證券，但信?；鸬闹鲗嗥鋵嵤窃诒＠禺a而不是中信證券手中，該基金屬于地產商主導的基金，不同于金融主導基金。
　　
另據觀點地產新媒體查閱公開資料得知，目前信保基金的實際負責人是保利地產前董事會秘書岳勇堅。
　　
對此，一位分析師向觀點地產新媒體透露，信?；鹪诤艽蟪潭壬吓c一般的房地產基金不同，因為信?；鸪l(fā)起人是保利地產外，其認購人也主要以保利地產集團內部人士為主，所以從資金的募集到投資回報期限，信?；鸲几邚椥浴?BR>　　
“從根本上將，信保基金和保利地產的利益其實是一致的，這就不同于一般市場上的主動管理型基金，保利地產對投資的項目會擁有完全主導權?！鄙鲜龇治鰩煼Q?；鹑谫Y平臺
　　
正是由于信?；鸷捅＠禺a不同尋常的關系，所以在外界眼中，對保利地產而言，看重的并非信?；饚淼氖找?，而在于其帶來的財務杠桿。
　　
對于成立信?；鸬哪康模＠禺a曾坦言，這是公司認識到房地產金融，對行業(yè)未來發(fā)展的意義和影響之后作出的決定，信?；鸬某晒υO立，正是保利探索房地產金融發(fā)展的舉措之一。
　　
另外從規(guī)模來看，信?；鹩诔闪斈?，就成功募集超過24億元的資金規(guī)模，2011年底，信?；鸸芾硪?guī)模突破60億元，而截至目前，信保基金的募集總額已達到100億元，在國內已屬規(guī)模比較大的基金管理公司。
　　
在募集到一定資金后，信保基金開始投資具體項目，目前其絕大多數資金都投向了保利地產自身的開發(fā)項目。
　　
據不完全統(tǒng)計，在2010年成立初期，信?；鹁驮群笙虮＠禺a旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽保利香檳花園等項目投入20.08億元。
　　
而在近期與保利地產聯合拿下的上海地王項目中，有消息稱信保基金占股為40%，粗略計算，信?；鹜度氲馁Y金在18億元左右，如果在計算此前的佛山地塊與此次遂寧旅游項目，信保基金投入的資金更不在少數。
　　
由此可知，保利地產對信?；鹩邢薜淖①Y，引來了更多的資金活水，而這還不是全部，今后累計發(fā)生的數額可能更大。
　　
對于保利地產此舉，相關分析就認為，其之所以頻繁選擇和信?；鸷献髂玫睾烷_發(fā)項目，是因為保利本身的財務杠桿率比較高，除銀行貸款外，在信托暫停的情況下，選擇基金就成了為數不多的融資方式，歸根到底，這還是保利的一種融資手段。
　　
“保利應該是想借助信?；疬@個窗口，打造一個私募股權基金的融資平臺，在國內房地產融資渠道缺乏的情況下，尋求更多的發(fā)展資金。”
　　
保利地產董事長宋廣菊亦曾坦言，相比銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴格、繁瑣，私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。