十年以后，回首往事的時(shí)候，它可能是一次刮骨療傷的政體救贖，也可能是又一次政治與資本翻手為云的粉墨表演，也可能是為打贏國際貨幣戰(zhàn)爭的全民合力?？傊F(xiàn)金告急、限購限價(jià)、銀行控貸，曾經(jīng)，讓整個(gè)中國沸騰的房地產(chǎn)熱水，迅速冷卻下來，溫吞過年。

旅游地產(chǎn)的四季輪回

2013的春節(jié)即將來臨。2012結(jié)束了。很多年后，中國的房地產(chǎn)業(yè)都會(huì)記得這個(gè)年份。沒有人能在這一次的變革下獨(dú)善其身，這是一次取暖式的寒冬。

旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)領(lǐng)域里最小眾和奢侈的一類，價(jià)格和占比遠(yuǎn)不如住宅和商業(yè)大，但它卻是整個(gè)消費(fèi)信心和國民娛樂休閑趨勢的風(fēng)向標(biāo)。生活方式，從來都與格調(diào)和階層劃上等號。富人的生活和潮流，引領(lǐng)著這個(gè)國家走向銳益進(jìn)取，或者浮夸獻(xiàn)世。以海南為代表的中國旅游地產(chǎn)，就可以見證這種生活方式的趨勢和走向。

初春

2004年的海南，投資稀缺資源的多頭投資客居多，長三角客戶的比重最大。那時(shí)候的投資客，需要說明會(huì)式的講解。海南自然資源的獨(dú)特性唯一性和投資價(jià)值的算式是說明會(huì)的核心。同樣的說明會(huì)，在溫州和蕭山開，效果最好，響應(yīng)度最熱烈。上海的效果其次，義烏的效果較差，西安的效果為零。

其時(shí)，海口三亞無敵海景、溫泉核心、風(fēng)景絕美的地段被小塊小塊分割，規(guī)劃破碎零亂，三亞面海的酒店或是公寓，都以最基礎(chǔ)的面貌呈撮箕狀沿著海岸線一字排開。上個(gè)世紀(jì)末海南泡沫的余悸仍在，以擎天半島為代表的爛尾樓顯著地矗立在海岸天際線上。能有勇氣在千里之外買房投資的人，那就是敢于吃螃蟹的人，中國敢吃螃蟹能吃得起螃蟹的人，大多都在浙江。那時(shí)的市場和客戶都需要理念宣導(dǎo)，一單成交客戶的時(shí)間成本和服務(wù)成本都很高。當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)酒店的銷售較度假公寓銷售更有說服力一些，從投資的角度來看，產(chǎn)權(quán)酒店的計(jì)算公式和得出的金錢餡餅更能打動(dòng)投資客的心。度假公寓在度假人流尚未形成的年代，夜晚呈現(xiàn)出星燈可數(shù)的寂寥黑暗，擅于對比較營銷的團(tuán)隊(duì)，經(jīng)常晚上拉客戶出去，看似不經(jīng)意的路過，實(shí)則用心良苦地說：看，如果買個(gè)公寓放在這里，你敢住么，不僅你覺得寂寞，連房子自己都覺得寂寞。

后來，買產(chǎn)權(quán)酒店的人多少都有些悔青腸子的意思，但也只能自我告慰地享受房價(jià)日漸飆升的歡喜，來掩飾無人接盤無法出售的悔恨。產(chǎn)權(quán)酒店從歷史角度看來，純屬一個(gè)無息借款的金融游戲，這個(gè)游戲里，小的產(chǎn)權(quán)投資客，最終都是輸家。

晚春

2006年的海南，以上海為代表的精英投資客和北京為代表的公務(wù)度假客數(shù)量激增。經(jīng)過兩年的星火培育，關(guān)注海南島度假的上海人越來越多，周末去麗江曬太陽、去三亞度個(gè)紀(jì)念日周末，漸漸成為一種精英生活的向?qū)А?/P>

這是一種非物質(zhì)奢華主義，這個(gè)消費(fèi)族群是比買LV、GUCCI更高的一個(gè)族群。而北京的公務(wù)度假客，才是真正促動(dòng)度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的奠基石。公款招待和消費(fèi)占據(jù)了度假會(huì)議度假酒店很高的權(quán)重。而也恰恰是這種公款消費(fèi)，成為中國公務(wù)精英生活方式培育的溫床。中國的精英生活代表，不是中產(chǎn)階級，不是私營企業(yè)主，也非企業(yè)高管，而是政府公務(wù)員。這些人，通過參加高端度假會(huì)議的方式，愛上了海南這種椰風(fēng)海韻的度假感受，由此衍生的公關(guān)招待、家庭體驗(yàn)等消費(fèi)經(jīng)濟(jì)成為那個(gè)時(shí)候海南的主流消費(fèi)。度假消費(fèi)的態(tài)勢也呈金字塔狀，從亞龍灣往其他區(qū)域蔓延開來。彼時(shí)，亞龍灣匯聚著中國最有權(quán)錢勢的人群。高大全的酒店森林，也讓泰國的旅游同行傳為奇談，他們認(rèn)為大海邊豎起一個(gè)個(gè)高大宏偉的建筑體是件不可思議的事兒。

孟夏

2007年的熱度明顯有了質(zhì)的飛躍，瓊海文昌大盤的出現(xiàn)，最大的意義是讓海南成為一個(gè)島居的概念，海南不再只等于三亞和?？?。大盤顯現(xiàn)出的動(dòng)力推動(dòng)力，讓三級小城迅速躍進(jìn)全國度假先行客的眼簾。那一年的開發(fā)報(bào)建量是前一年的三倍。全國房地產(chǎn)業(yè)都進(jìn)入一個(gè)價(jià)格全速拉升的時(shí)代，財(cái)富在那一年狂舞，2006年的股票6000點(diǎn)，給全中國注入了激素，消費(fèi)信心大增，各行各業(yè)繁榮昌盛，那個(gè)時(shí)間，每個(gè)人都對人生充滿了信心和熱情。購買熱情和奢侈消費(fèi)成為中國的代名詞。那一年，中國一線品牌的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入海南。中信、富力、萬科、雅居樂、寶鋼、愛地……他們的到來，除了帶來大手筆的投資和產(chǎn)品規(guī)劃以外，也拉高了度假產(chǎn)品的品質(zhì)和期望值。從那一年以后，產(chǎn)品兩極化的分水嶺開始形成。

2008年的金融海嘯，現(xiàn)在看來是一場捉迷藏的游戲。當(dāng)時(shí)所有的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)都保持著一種狀若主動(dòng)的謹(jǐn)慎，每月的跑量只比旺盛時(shí)期去掉了5%，收縮團(tuán)隊(duì)、收縮推廣投放，國際金融的風(fēng)浪其實(shí)只顯現(xiàn)在上海、深圳等游資投機(jī)密集的地區(qū)。而當(dāng)時(shí)的海南度假市場，經(jīng)過兩三年的養(yǎng)生度假理念宣導(dǎo)，購房客多為中老年剛需客群，公務(wù)員醫(yī)生居多，一次性付款的能力高，貨幣持有量大，遠(yuǎn)在北美的金融海嘯似乎根本沒有關(guān)聯(lián)。加之海南因?yàn)橥镜镜牟町愂置黠@，海嘯襲來深圳冰火兩重天時(shí)，正值盛夏海南房產(chǎn)銷售的淡季。邊享受著謹(jǐn)慎快樂的收獲，邊做著隨時(shí)應(yīng)對海嘯的準(zhǔn)備，那個(gè)冬天，又一次順利高潮地迎來旺銷，水漲船高?？蛻粢褵o需宣導(dǎo)，自覺自愿地奔向海南，全中國以度假生活為榮，憧憬著不藥自愈的養(yǎng)生神話，夢幻著碧海蕩漾的島居生活。那一年的春節(jié)，在三亞曬太陽，成了中國人最高端生活方式的代表。

仲夏

2009年的開發(fā)商心態(tài)最壞，經(jīng)歷了前一年金融海嘯狼來了的小幅陣蕩報(bào)復(fù)反彈后，海南島成了真正的淘金天堂。那一年，人心都在放衛(wèi)星，全民都在大躍進(jìn)。代理點(diǎn)數(shù)越來越低、分銷團(tuán)隊(duì)成了過江之鯽，因?yàn)榕芰咳菀住Э捶奖?、成交迅速，分銷團(tuán)隊(duì)巴結(jié)著各個(gè)案場經(jīng)理和置業(yè)顧問，希冀獲得優(yōu)質(zhì)的房源和案場支持。而項(xiàng)目也不再像前兩年那么珍惜分銷，全國遍地開花的海南購房熱潮已不需要分銷商點(diǎn)燃火種，守著案場自然人流量已經(jīng)很好，做自動(dòng)售樓機(jī)很好賣，溫水青蛙很享受這種苦盡甘來的溫暖。優(yōu)質(zhì)大盤的出現(xiàn)很快拉升了海南島的產(chǎn)品格局和價(jià)格水平，整體的均價(jià)歡樂有序地攀升，直至2010年1月4日達(dá)到了爆炸地頂峰。全中國所有的貪嗔癡那在一個(gè)冬日的星期，全部上演。排隊(duì)搶房、走后門托關(guān)系，經(jīng)歷了數(shù)十年才回暖的海南經(jīng)濟(jì)，在一個(gè)星期內(nèi)得到了全部的補(bǔ)償。

搶白菜的速度在搶房，中間一半以上，都是投機(jī)客，這部分人跟股票6000點(diǎn)的人一樣，他們都篤定地相信股票還能漲到一萬點(diǎn)，于是這部分人，也構(gòu)成了后期回款的艱巨任務(wù)。開發(fā)商一夜暴富成為稀松平常的故事，上帝打瞌睡的時(shí)候，老板娘買菜的車子都換成了沃爾沃跑車。

房產(chǎn)的品牌宗教膜拜很難形成，形象的高訴求與產(chǎn)品力的呈現(xiàn)之間總有落差，度假地產(chǎn)的精神化描述，最終在交房的時(shí)候，都被物化。愛情一旦變成柴米油鹽的時(shí)候，往往充滿不可言說的失落，度假夢想更是如此。業(yè)主食堂的品質(zhì)能決定心情、房屋質(zhì)量能影響心情、配套不齊能左右心情……因?yàn)槭袌龀砷L太快，導(dǎo)致了產(chǎn)品尚未來得及升級，價(jià)格就遠(yuǎn)遠(yuǎn)奔向未來。房價(jià)賣到10000多的時(shí)候，產(chǎn)品規(guī)劃是4000元的產(chǎn)品和配置。為了安撫市場，只做一些非常淺表的升級。市場爆棚，金錢會(huì)掩蓋一切，市場消彌，一切都會(huì)水落石出。

仲秋

2010年的元旦，為海南旅游地產(chǎn)后來的長期的余痛埋下惡的隱患。整個(gè)一月份把全年的成交量全部透支。前期打下的激素，在這一個(gè)月吹出一個(gè)虛胖的身體，表面白白胖胖，內(nèi)里已經(jīng)氣血兩虛。

海南的土地交易在那個(gè)階段達(dá)到了價(jià)格和交易量的頂峰，猶如驚蟄后的萬物，蟲草走動(dòng)，四處伸展。道路上擁塞的豪車達(dá)到上限，海南原來疏松平坦風(fēng)光優(yōu)美的公路也成了龜行。全國的金主都如嗜血的野獸撲向海南，國際旅游島的蛋糕尚未做成，拿著刀叉的食客已肆立周圍。那個(gè)牛年的春節(jié)，三亞的酒店房價(jià)和租賃市場達(dá)到了珠穆朗瑪峰的頂點(diǎn)，羅省長不無驕傲地在電視上說，連他的秘書訂房都訂不到。能說出這樣話的旅游度假大省的省長，想來做小媳婦做得太久，一夜之間發(fā)達(dá)顯貴，竟不知如何招待好突出其來的訪客。

旅游地產(chǎn)第一次出現(xiàn)了售樓處排隊(duì)買房的現(xiàn)象，房價(jià)按小時(shí)飛漲，三毛買米的境遇出現(xiàn)在房地產(chǎn)，錢追著人跑的場景終于在中華人民共和國的盛年時(shí)期出現(xiàn)。中國人果真有錢了。

房產(chǎn)的價(jià)格就如同待嫁索禮的女兒，行情好，自憐愛，越想越愛，自己都以為自己是七仙女白雪公主。一日，索禮索得男方惱了，冷眼旁觀。此時(shí)，抬上去的條件降是降不得的，下又不愿意下來，余溫尚在，寥寥疏落。2010年整整十一個(gè)月都處在一個(gè)由熱漸冷的狀態(tài)中。中間也有幾個(gè)回合的談來談去，最終都沒有以前那份迫切。此時(shí)，被大勢沖昏頭腦的慢動(dòng)作派，才慢慢跟進(jìn)打造自家的姑娘，從大陸涌進(jìn)的各色策劃公司代理公司也進(jìn)入世紀(jì)末的狂歡，整個(gè)代理業(yè)透明拼殺，點(diǎn)數(shù)從前幾年的8%直降之2%。

初冬

離2013只有30天了，2012年是冷卻到冰點(diǎn)的一年。全年的銷售額比2010年要高，但利潤率均有所下降，開發(fā)商如此，代理商如此。海南的人力成本由于島外中高端公司的進(jìn)入水漲船高，縱使人力基礎(chǔ)薄弱，但奈何行業(yè)發(fā)展需求太快，會(huì)寫字的人都能做企劃，做過兩天企劃的人都分流到各個(gè)項(xiàng)目擔(dān)當(dāng)了重任。一個(gè)行業(yè)的陰虛火旺表現(xiàn)得淋漓盡致。

2012的冬天正在漫漫，這個(gè)旺季并沒有像以往任何一個(gè)冬天一樣銷售火熱。旅游過冬的人也較前兩年少一些，整個(gè)國之不幸海南幸的態(tài)勢已然不見。沒了概念和房價(jià)支撐的海南，似乎養(yǎng)生的優(yōu)點(diǎn)和度假的樂趣也被抹殺。四季更迭，潮起潮落，加速度的產(chǎn)業(yè)僅依靠大勢慣性獲得依存，那么冬天來臨的時(shí)節(jié)，顯然，還沒有準(zhǔn)備好過冬的棉衣。

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