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與常規(guī)地產(chǎn)項目相比，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)受規(guī)模龐大的前期投資、漫長的回報周期，以及農(nóng)業(yè)和土地方面的政策、項目運營過程中“裸奔”的風險等種種不可抗拒因素的制約。并在開發(fā)商天然逐利性和地方政府政績效應的推波助瀾之下，地產(chǎn)上位，農(nóng)業(yè)、旅游淪為附屬。日前，我院度假養(yǎng)老分院院長劉祎接受了《中國房地產(chǎn)報》采訪，針對創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展困境、盈利模式等問題發(fā)表了自己的觀點。訪談已于2014年4月21日在《中國房地產(chǎn)報》旅游地產(chǎn)板塊B-2版刊載。主要觀點如下：

雙線分化

目前創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)存在兩種開發(fā)模式：以農(nóng)業(yè)種植為主的模式、以地產(chǎn)開發(fā)為主的模式。這兩種模式與真正意義上的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)都還有很長的距離，目前均沒有形成成熟的農(nóng)業(yè)旅游形態(tài)，其發(fā)展也逐步呈現(xiàn)分化趨勢，主業(yè)低迷，依靠兩頭產(chǎn)品盈利。

劉祎院長認為，“房地產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品銷售是讓產(chǎn)品走出去，而真正創(chuàng)意農(nóng)業(yè)是讓消費者主動走進來完成消費。” 這被看作是創(chuàng)意農(nóng)業(yè)最核心的特征，即項目利潤不依賴于地產(chǎn)項目和農(nóng)產(chǎn)品銷售，而是旅游度假及經(jīng)營性物業(yè)收入。

業(yè)主盈利難，地產(chǎn)上位

對于目前國內(nèi)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的投資回報，劉祎告訴中國房地產(chǎn)報記者，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)投資回報周期至少在5年以上。“一個創(chuàng)意農(nóng)業(yè)項目，要想做得好，首先是農(nóng)業(yè)不賠錢，通過出讓一部分土地和地產(chǎn)使用權(quán)回收建設(shè)成本，而后通過農(nóng)業(yè)觀光、旅游度假等項目實現(xiàn)穩(wěn)定的盈利。”

但實際情況是，多數(shù)項目難以完整實現(xiàn)，地產(chǎn)上位現(xiàn)象屢見不鮮。“依照我們的經(jīng)驗，如果沒有相應的地產(chǎn)支撐，基本只能靠政府補貼維持現(xiàn)狀。” 劉祎院長如是表示。至于地產(chǎn)比例占多大，劉祎認為主要看地方政府和開發(fā)商之間博弈結(jié)果，對于開發(fā)商而言，整個項目中，地產(chǎn)所占比例越大，意味著其回報率越高；對于地方政府而言，由于有國家政策限制，其希望開發(fā)商把更多資金和精力投放在主業(yè)上面。

多因素制約，破題艱難

創(chuàng)意農(nóng)業(yè)在國外并不乏成功案例，在法國、德國、荷蘭和日本等國家及中國臺灣地區(qū)，創(chuàng)意農(nóng)業(yè)不僅帶來了穩(wěn)定的收益，也成為一個國家和地區(qū)的主要名片。但劉祎院長表示，“國內(nèi)基本沒有成功案例，主要原因是盈利模式和資本滾動回收問題。” 由于受到政策、市場等大環(huán)境的影響，國外成熟的商業(yè)模式在國內(nèi)幾乎不具有可行性，這一行業(yè)要想發(fā)展好，還要走出具有中國特色的發(fā)展模式來，這需要政府、開發(fā)商和社會大眾的共同努力。