（一）三大脫節(jié)與四大分離

1. 三大脫節(jié)

綠維文旅認為從規(guī)劃服務商角度看，多年來規(guī)劃設計一直很難落地，被戲稱為“墻上掛掛”，很多設計院在做規(guī)劃方案時，并沒有考慮到人流、現(xiàn)金流、投資節(jié)奏等運作層面的問題，造成頂層規(guī)劃與運營脫節(jié)；從政府投資與市場需求角度看，政府不斷推動旅游投資，背后是否有足夠的市場需求，最后消費埋單與否是關鍵；從企業(yè)投資與回報角度看，大多數(shù)是在靠地產(chǎn)、行政力量等因素實現(xiàn)回報，而依靠現(xiàn)金流支撐回報的較少，能夠達到8% 以上收益率的旅游項目更是少之又少，投資與回報之間并沒有很好銜接。

2. 四大分離

綠維文旅認為在旅游項目開發(fā)過程中存在“四大分離”問題，即旅游規(guī)劃設計、旅游投資、旅游開發(fā)建造、旅游運營四個階段之間的相互分離。如今各行各業(yè)的投資者都在投資旅游業(yè)，但眾多項目投資人對旅游目標定位、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設計、旅游建造、旅游項目管理等旅游開發(fā)過程并不熟悉，大部分旅游投資者并不具備運營能力與基礎，大量的建造商并不知道如何營造特色主題、如何建造旅游特色景觀，造成設計與施工分離，最后導致旅游規(guī)劃設計與旅游運營分離。

（二）三大難題與四大失衡

1. 三大難題

綠維文旅認為旅游開發(fā)中的三大難題是指開發(fā)融資難、產(chǎn)品創(chuàng)新難、落地運營難。開發(fā)融資難（找資金）。我國旅游開發(fā)雖然出現(xiàn)了跨行業(yè)投資態(tài)勢，大型非旅資本不斷進軍旅游業(yè)，但是目的地旅游投資的“大投資、長周期、回報慢”難題依然存在。歸根結底是資產(chǎn)端和資金端的匹配問題，資產(chǎn)端融資時要選對時機，在現(xiàn)金流不錯、收良好的時候去融資。資金端投資前要考慮好前期可研、投資節(jié)奏、成本控制等問題。

綠維文旅認為產(chǎn)品創(chuàng)新難（找團隊）。旅游景區(qū)大量同質化旅游產(chǎn)品已不能適應需求側多元化、升級型的市場消費。既然旅游的核心在于其吸引力的打造和動態(tài)創(chuàng)新，那么旅游目的地或旅游項目的開發(fā)，尤其是不可逆的資源型旅游開發(fā)，就要真正走心，在傳統(tǒng)開發(fā)設計上，尋找優(yōu)秀的創(chuàng)新團隊進行合理的調整。

綠維文旅認為落地運營難（找團隊）。旅游目的地或項目要想做好， EPC 建造和持續(xù)經(jīng)營管理能力至關重要。很多旅游項目一開始具有新穎、超前的理念和規(guī)劃，但三五年后落地工作具有很大困難。因此，前期策劃規(guī)劃要考慮到后期采購、實施的影響，要形成前期與后期建造一體化的彈性運營，并且注重服務細節(jié)，這樣才能讓旅游目的地保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康地朝前發(fā)展。

2. 四大失衡

綠維文旅認為旅游開發(fā)中存在咨詢服務與市場需求、服務機構業(yè)務、市場信息、人才供求的四大失衡。

旅游咨詢服務與市場需求失衡。“不接地氣、無法落地”已成為旅游規(guī)劃目前面臨的最大問題。傳統(tǒng)旅游策劃、規(guī)劃、建設、運營等單一的咨詢服務已不能滿足目前旅游開發(fā)運營市場的需求。旅游項目的開發(fā)不只要有好的頂層設計、好的產(chǎn)品規(guī)劃，還要確保項目成功率和投資回報率。因此，需要投融資、規(guī)劃、策劃、建設、運營等各方面資源無縫對接，真正融為一體，將團隊效率和項目效益實現(xiàn)最大化。在市場需求的倒逼下，有一定規(guī)模的旅游規(guī)劃設計院，必須要實現(xiàn)向全產(chǎn)業(yè)鏈、全程服務轉變，成為集成化服務機構。

服務機構業(yè)務失衡。目前真正有實力的旅游規(guī)劃公司數(shù)量并不多，規(guī)劃公司地域的不均衡導致業(yè)務失衡。優(yōu)秀的團隊不能介入項目中，無法綜合考慮項目開發(fā)和后期落地運營等諸多問題，導致規(guī)劃無法落地。

旅游市場信息失衡。我國目前旅游行業(yè)的招投標領域，往往存在信息發(fā)布與獲取不對稱問題，如借提高工作效率之名來控制信息、縮短招標發(fā)布時間，或因地域原因，獲取招標信息延遲，錯失投標機會。在政府工程采購網(wǎng)、各省政府采購中心網(wǎng)站、部分省級公共資源交易中心網(wǎng)站、部分地市政府部門的招標網(wǎng)站及央企、民企自有采購平臺、行業(yè)公共招標平臺、招標公司網(wǎng)站等眾多網(wǎng)站中，信息獲取的及時性較差，存在非公開

競爭的局限性。

人才供求失衡。旅游業(yè)的迅猛發(fā)展與新興業(yè)態(tài)的不斷產(chǎn)生帶來旅游人才短缺的供求矛盾，市場對于高素質、創(chuàng)新型、實用型旅游專業(yè)人才的需求日益強烈。而高質量、新思維的高端技術人才卻集中在大城市或部分龍頭企業(yè)中，造成旅游人才的失衡，尤其是新媒體營銷、個性化定制、智慧景區(qū)建設與管理、跨界復合型等人才的缺失。

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