綠維導(dǎo)語(yǔ)：疫情發(fā)生后，隨著出境游需求轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)游，跨省游轉(zhuǎn)向周邊游，消費(fèi)者對(duì)民宿需求增大，對(duì)民宿安全和品質(zhì)更為重視，鄉(xiāng)村民宿占比快速增加。與此同時(shí)，政府出臺(tái)一系列政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)民宿發(fā)展支持力度。市場(chǎng)火熱、政策支持推動(dòng)了相關(guān)企業(yè)紛紛入局。
近些年，我國(guó)鄉(xiāng)村民宿發(fā)展從無(wú)到有，從小到大，已經(jīng)成為鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。2020年，我國(guó)鄉(xiāng)村民宿消費(fèi)達(dá)363億元。鄉(xiāng)村民宿既滿(mǎn)足了城里人的消費(fèi)需求，又從產(chǎn)業(yè)、文化、生態(tài)、人才、組織等多個(gè)層面推動(dòng)了鄉(xiāng)村振興。
綠維文旅認(rèn)為，民宿發(fā)展需要與農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民的空間要素、民俗文化、人文要素等深度融合。要在設(shè)計(jì)中將鄉(xiāng)村民宿的自然環(huán)境、歷史淵源、人文元素、時(shí)代特征、藝術(shù)色彩、經(jīng)營(yíng)特色充分整合，既有情懷的淳樸又有時(shí)代創(chuàng)新的新潮和提高生活水準(zhǔn)的設(shè)施，讓鄉(xiāng)村民宿散發(fā)出一種渾然天成的特性。
2017年10月1日起開(kāi)始實(shí)施的《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》定義“民宿是利用當(dāng)?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施”。根據(jù)民宿所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。我國(guó)鄉(xiāng)村民宿發(fā)跡于21世紀(jì)初，一般認(rèn)為第一代民宿從云南的麗江、大理開(kāi)始。為什么會(huì)出現(xiàn)鄉(xiāng)村民宿呢？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)居民人均可支配收入30733.00元，同比增長(zhǎng)8.9%。2019年，中國(guó)城鄉(xiāng)居民旅游消費(fèi)持續(xù)攀升。城鎮(zhèn)居民旅游消費(fèi)達(dá)4.75萬(wàn)億元，鄉(xiāng)村居民旅游消費(fèi)為0.97萬(wàn)億元，旅游成為中國(guó)人民的必需品。鄉(xiāng)村旅游是應(yīng)對(duì)全面小康社會(huì)大眾旅游規(guī)?；枨蟮男吕砟?、新模式和新戰(zhàn)略。
圖片來(lái)源：艾媒咨詢(xún)
2019年，中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游人數(shù)增長(zhǎng)至30.9億人，在疫情常態(tài)化下，2020年1-8月中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游人數(shù)達(dá)12.07億人。
圖片來(lái)源：艾媒咨詢(xún)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)和居民收入水平的提高，人們的休閑方式不斷發(fā)生改變，“短平快”的大城市郊區(qū)游、自駕和高鐵能便捷抵達(dá)的中長(zhǎng)距離鄉(xiāng)村游備受游客青睞，人們?cè)诼糜沃芯陀凶∷藓拖M(fèi)的需求。
鄉(xiāng)村民宿帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙⒊跫?jí)農(nóng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)變成旅游商品和伴手禮，擴(kuò)大特色農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品加工品、傳統(tǒng)手工藝品的生產(chǎn)與銷(xiāo)售，帶動(dòng)農(nóng)民增收，促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型。2019年我國(guó)鄉(xiāng)村休閑旅游接待游客超過(guò)30億人次，直接吸納就業(yè)人數(shù)1200萬(wàn)，帶動(dòng)受益農(nóng)戶(hù)800多萬(wàn)戶(hù)，鄉(xiāng)村民宿為此做出了舉足輕重的貢獻(xiàn)。據(jù)相關(guān)人士介紹，一家民宿至少可以帶動(dòng)5戶(hù)農(nóng)戶(hù)的增收。浙江省長(zhǎng)興縣水口鄉(xiāng)的民宿已經(jīng)超過(guò)500家，床位接近2萬(wàn)張，餐位數(shù)2.2萬(wàn)個(gè)，直接從業(yè)人數(shù)2000余人。
鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，很多企業(yè)認(rèn)為發(fā)展鄉(xiāng)村民宿有廣闊的市場(chǎng)前景，具有投資、運(yùn)營(yíng)鄉(xiāng)村民宿的強(qiáng)勁動(dòng)力。2013年前后，浙江德清莫干山的民宿異軍突起，大量資本開(kāi)始蜂擁而至。2017年浙江德清的“裸心谷”以每年每個(gè)房間100萬(wàn)元的收入成為中國(guó)單間房間最賺錢(qián)的民宿。中國(guó)旅游與民宿發(fā)展協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020年度民宿行業(yè)研究報(bào)告》顯示，鄉(xiāng)村民宿房源總量達(dá)到38萬(wàn)套。部分民宿品牌經(jīng)歷了從單體民宿到一地多點(diǎn)，再到異地連鎖或軟品牌模式發(fā)展。
近年來(lái)，為了支持鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展，各地政府和部門(mén)都出臺(tái)了一些支持措施。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國(guó)家發(fā)展改革委等部委相繼出臺(tái)了《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于開(kāi)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游升級(jí)行動(dòng)的通知》《促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)方案（2018—2020年）》等文件，鼓勵(lì)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展。通過(guò)相關(guān)政策扶持，充分發(fā)揮政府職能作用。在發(fā)展民宿的鄉(xiāng)村，有的建立了“黨支部+民宿旅游合作社+農(nóng)戶(hù)”的運(yùn)作模式，帶動(dòng)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、致富，維護(hù)村民利益，調(diào)動(dòng)村民積極性，凝聚全村人心。
鄉(xiāng)村民宿發(fā)展中面臨的問(wèn)題
缺乏部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制。部分地區(qū)簡(jiǎn)單地將農(nóng)家樂(lè)和鄉(xiāng)村民宿的管理劃分開(kāi)來(lái)，實(shí)際上，村莊規(guī)劃、建筑安全、消防隱患、食品安全等都需要建立一個(gè)統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)制，提高效率。缺乏保險(xiǎn)保障。鄉(xiāng)村民宿在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，易出現(xiàn)包括室內(nèi)外等多種意外事故，若無(wú)保險(xiǎn)，民宿主將會(huì)面臨高額賠償。缺少相關(guān)支持政策。經(jīng)營(yíng)者難以融資、宅基地支持政策不明晰等，都是影響鄉(xiāng)村民宿的健康持續(xù)發(fā)展的因素。
民宿管理的標(biāo)準(zhǔn)化手段落后。對(duì)鄉(xiāng)村民宿的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、接待設(shè)施、安全管理、衛(wèi)生環(huán)保和提供服務(wù)都缺乏基本的要求或規(guī)范。行業(yè)協(xié)會(huì)的作用發(fā)揮不夠。缺少行業(yè)間的溝通交流，行業(yè)協(xié)會(huì)在鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的參謀作用顯得有限。目前只有北京市、廣東省等省市成立了民宿協(xié)會(huì)。部分鄉(xiāng)村民宿過(guò)度消耗當(dāng)?shù)刈匀毁Y源。比如一部分打造森林原生態(tài)風(fēng)格的民宿，挖掉部分山體進(jìn)行擴(kuò)建，或砍伐樹(shù)木來(lái)進(jìn)行房屋建設(shè)。
鄉(xiāng)村民宿發(fā)展亟需相關(guān)從業(yè)人才。策劃人員、運(yùn)營(yíng)人員、服務(wù)人員等相關(guān)從業(yè)者的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)還有待提高。從業(yè)者中的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，大多不具備相關(guān)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，會(huì)直接影響其服務(wù)水平。社會(huì)上民宿相關(guān)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)較少。從業(yè)者的經(jīng)營(yíng)水平無(wú)法得到提升，農(nóng)戶(hù)的服務(wù)意識(shí)和衛(wèi)生意識(shí)還達(dá)不到要求。
吃、住、行、游、娛、購(gòu)是旅游的六大要素，均涉及旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些方面直接關(guān)系到消費(fèi)者在當(dāng)?shù)氐捏w驗(yàn)感受。鄉(xiāng)村民宿一般離城市較遠(yuǎn)，很難接入城市管網(wǎng)的自來(lái)水，有的只能建設(shè)凈化水站。生活中產(chǎn)生垃圾沒(méi)有辦法納入環(huán)衛(wèi)一體化保潔范圍。就近的醫(yī)療服務(wù)也十分簡(jiǎn)陋，難以保障及時(shí)救治，還有一些消防救助不能及時(shí)抵達(dá)。
合理有效的利益分配機(jī)制是推動(dòng)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的重要保障。鄉(xiāng)村民宿建在農(nóng)村，還是要姓“農(nóng)”，沒(méi)有農(nóng)民的支持，鄉(xiāng)村民宿是很難做好的。因此鄉(xiāng)村民宿要探索建立多種利益聯(lián)結(jié)機(jī)制增加農(nóng)民收入，強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)的參與程度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同富裕。
一些鄉(xiāng)村民宿的設(shè)計(jì)中缺乏鄉(xiāng)土味道，那些源于鄉(xiāng)村、帶動(dòng)鄉(xiāng)村發(fā)展的重要元素往往被忽視，缺乏對(duì)鄉(xiāng)村室內(nèi)外環(huán)境的整體考量，缺乏對(duì)鄉(xiāng)村農(nóng)產(chǎn)品的包裝設(shè)計(jì)，缺乏鄉(xiāng)村數(shù)字化的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，空間規(guī)劃上不能做到美觀和實(shí)用的統(tǒng)一。有的民宿在設(shè)計(jì)中丟掉了傳統(tǒng)的建筑結(jié)構(gòu)和沉淀的文化底蘊(yùn)，甚至破壞了原有的風(fēng)貌。
鄉(xiāng)村民宿開(kāi)發(fā)建設(shè)指南
民宿建設(shè)要建立商業(yè)思維，投資者既要準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)民宿的發(fā)展前景，更要以科學(xué)的思路投入民宿的建設(shè)當(dāng)中。民宿的籌建大致有以下幾大重要步驟：項(xiàng)目選址、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、融資、運(yùn)營(yíng)。
項(xiàng)目選址成熟的民宿及民宿聚集區(qū)無(wú)不具備極佳的選址條件。綜合來(lái)看，主要有兩種選址類(lèi)型。一是選址于景區(qū)周邊，依托景區(qū)景點(diǎn)的吸引力，借助先天的旅游住宿市場(chǎng)，與周邊娛樂(lè)、餐飲等旅游配套共同形成旅游區(qū)旅游服務(wù)體系。二是選址于城市周邊，以臨近城市龐大的消費(fèi)市場(chǎng)為動(dòng)力。
影響選址的因素很多，重要因素可歸納為以下幾點(diǎn)。
定位是投入建設(shè)的前提，只有明確了服務(wù)人群的需求，才能創(chuàng)造準(zhǔn)確的產(chǎn)品。定位主要包含市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、形象定位三方面。策劃規(guī)劃的精準(zhǔn)定位、特色文化的準(zhǔn)確呈現(xiàn)，確立了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這將發(fā)展成為未來(lái)民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎(chǔ)上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。
民宿的個(gè)性、差異化首先體現(xiàn)在空間設(shè)計(jì)上，民宿的空間設(shè)計(jì)就是要把定位的精神文化內(nèi)涵空間化、物質(zhì)化；其次，在地文化的展示尤為重要，民宿的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須充分挖掘和突出當(dāng)?shù)匚幕?，在保留并凸顯在地元素的過(guò)程中創(chuàng)新；再次，遵循質(zhì)樸自然的設(shè)計(jì)原則，規(guī)劃設(shè)計(jì)要尊重地域自然生態(tài)，營(yíng)造人與自然、材料與環(huán)境的和諧；最后，民宿需要合理的配套業(yè)態(tài)補(bǔ)充，游客入住民宿，往往不滿(mǎn)足于單一的住宿功能，餐飲、SPA、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)、兒童游樂(lè)等業(yè)態(tài)會(huì)給游客體驗(yàn)帶來(lái)很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時(shí)應(yīng)充分考慮區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，與周邊業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。
硬件建設(shè)是開(kāi)辦民宿最為主要的內(nèi)容，也是民宿情懷的最重要的載體，包含建筑、室內(nèi)、軟裝、庭院、配套設(shè)施等一切物質(zhì)空間的元素，其中，建筑和環(huán)境的空間設(shè)計(jì)是重中之重。
在成本投入當(dāng)中，確保品質(zhì)的條件下，應(yīng)盡量減少硬裝的花費(fèi)，避免過(guò)分包裝，建設(shè)完成后，可通過(guò)適當(dāng)?shù)能浹b提高民宿品質(zhì)。
民宿建筑與庭院空間單體規(guī)模小、細(xì)節(jié)多，建造過(guò)程需要設(shè)計(jì)師、民宿主、施工隊(duì)三方密切協(xié)作。
民宿的軟裝可以說(shuō)是空間的畫(huà)龍點(diǎn)睛之筆。恰當(dāng)?shù)呐滹椷x用能夠充分展示民宿的文化內(nèi)涵和要傳達(dá)的生活態(tài)度。
在民宿建設(shè)初期，投資收益的測(cè)算極為關(guān)鍵，要經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研預(yù)判，確保合適的規(guī)模、客房數(shù)量、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)配套。通過(guò)各項(xiàng)成本的測(cè)算及收益的預(yù)測(cè)，應(yīng)重點(diǎn)平衡建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估項(xiàng)目的可行性，并采取合適的融資方式。
民宿成本包含建設(shè)期成本和運(yùn)營(yíng)成本，建設(shè)期投入包括土地或房屋租金，設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)用，房屋及相關(guān)配套建設(shè)裝修成本；運(yùn)營(yíng)期包含營(yíng)銷(xiāo)成本、人員工資、維護(hù)維修、水電網(wǎng)費(fèi)、日常消耗品費(fèi)用等。民宿收益最大的影響因素是入住率，入住率的預(yù)測(cè)需要對(duì)多因素進(jìn)行綜合分析，這些因素一般包括對(duì)周邊住宿業(yè)態(tài)和市場(chǎng)類(lèi)似住宿品類(lèi)的調(diào)研類(lèi)比，對(duì)地區(qū)消費(fèi)水平的評(píng)估等。
民宿經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)大多屬于農(nóng)村集體所有，民宿的產(chǎn)權(quán)往往不具備抵押借款的基礎(chǔ)條件。幸運(yùn)的是，眾籌作為新興的融資渠道填補(bǔ)了這一空缺。同時(shí)在消費(fèi)升級(jí)的背景下，也有許多不同的行業(yè)資本開(kāi)始青睞民宿的發(fā)展，拓寬了民宿的融資方式。
對(duì)小而美的民宿業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，眾籌也許是目前民宿最好的融資方式。它不僅解決了資金、用戶(hù)和品牌，更能保護(hù)創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的控制權(quán)。因?yàn)檫@些投資人并沒(méi)有投票權(quán)，不干涉民宿的運(yùn)營(yíng)，只是獲得分紅。
對(duì)于希望做成規(guī)模化連鎖品牌的民宿來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是更好的選擇。民宿想獲得資本的青睞，一開(kāi)始就要考慮如何搭建獨(dú)特而不可替代的商業(yè)模式，民宿的特色也需要更加鮮明，品牌價(jià)值需要不斷強(qiáng)化。值得注意的是，在贏取投資的同時(shí)，也不可一味的迎合資本的要求，防止資本為盲目追求收益的最大化而無(wú)限度規(guī)模擴(kuò)張。在連鎖復(fù)制的同時(shí)，更要確保民宿作為非標(biāo)住宿的個(gè)性化品牌特征。而民宿與資本聯(lián)姻的道路如何走，也需要市場(chǎng)在更長(zhǎng)的時(shí)間里進(jìn)行驗(yàn)證。
運(yùn)營(yíng)管理一個(gè)成功的民宿，持續(xù)良好的運(yùn)營(yíng)服務(wù)與營(yíng)銷(xiāo)推廣必不可少。硬件建設(shè)在完成之后，短期內(nèi)無(wú)法做出較大改變，而運(yùn)營(yíng)服務(wù)與產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)卻有著無(wú)限潛力。
1. 民宿的服務(wù)與運(yùn)營(yíng)
依照民宿的新型體驗(yàn)類(lèi)產(chǎn)品的特征，可將其服務(wù)劃分為日常規(guī)范服務(wù)和個(gè)性特色服務(wù)。
——標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)保障民宿有序運(yùn)營(yíng)
民宿本質(zhì)是住宿酒店業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，建立一套標(biāo)準(zhǔn)流程化的服務(wù)極為重要，這能為有序運(yùn)營(yíng)提供保障。運(yùn)營(yíng)方應(yīng)依照這些標(biāo)準(zhǔn)的建立指導(dǎo)民宿員工的日常工作。對(duì)一些相對(duì)偏遠(yuǎn)或是體量較小的民宿來(lái)說(shuō)，普通服務(wù)人員往往是附近居民。在缺乏經(jīng)驗(yàn)的前提下，訂立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，做好崗前培訓(xùn)非常關(guān)鍵。
個(gè)性化是民宿品牌的核心要素，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是富有情調(diào)的空間場(chǎng)景布置；二是民宿人員的服務(wù)品質(zhì)；三是特色配套服務(wù)提供。個(gè)性與標(biāo)準(zhǔn)兩者之間矛盾的協(xié)調(diào)是成就民宿的關(guān)鍵性要素。
產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的方式和渠道多種多樣。得益于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的發(fā)展，民宿的銷(xiāo)售方式具有下沉式、在線(xiàn)化特征。在線(xiàn)銷(xiāo)售的主要方式有社交網(wǎng)絡(luò)、電商平臺(tái)、口碑營(yíng)銷(xiāo)等。
本文參考：綠維農(nóng)旅融合與村莊規(guī)劃、中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)
圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)
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綠維文旅是文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO綜合服務(wù)商，“三·甲”規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)總包、文旅運(yùn)營(yíng)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運(yùn)營(yíng)”的理念，經(jīng)過(guò)十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設(shè)計(jì)、投融資、EPCO、招商、運(yùn)營(yíng)、智慧旅游、博物館展陳設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈多引擎驅(qū)動(dòng)發(fā)展新格局。
從頂層設(shè)計(jì)到落地運(yùn)營(yíng)，綠維文旅形成了“運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)、資源全整合、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農(nóng)業(yè)、教育、房地產(chǎn)等區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目落地建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理提供全鏈全程的服務(wù)。
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