日內(nèi)瓦時間3月11日，世界衛(wèi)生組織已正式認定新冠肺炎病毒成為“世界大流行”，截止北京時間31日3時11分，全球新冠肺炎確診病例已突破77萬例。目前全球已有200個國家和地區(qū)出現(xiàn)新冠肺炎病例，60個國家宣布進入緊急狀態(tài)。

疫情蔓延帶來的經(jīng)濟影響超出預期。WHO新興疾病部門主管范科霍夫表示，目前尚無法確定這一大流行病在全球何時達到頂峰。根據(jù)平安旗下研究院發(fā)布的全球疫情預測報告，將各國分為早期管控、中期管控、晚期管控三種模式。預計美國、伊朗、法國和德國的最終每百萬人口累計確診人數(shù)將分別達到910、800、1100和1200例左右。

數(shù)據(jù)來源：平安宏觀經(jīng)濟研究院、平安醫(yī)療科技研究院

根據(jù)模型預計全球?qū)⒂?00萬人確診。綠維文旅疫情研究課題組在此模型基礎(chǔ)上整體評估認為，按照4月上旬達到疫情峰值，預測全球確診人數(shù)將達200萬人左右，未來2-4月確診人數(shù)實現(xiàn)個位數(shù)，重癥率20%，死亡人數(shù)10-20萬人之間。境外輸入問題嚴峻，謹防疫情第二波流行，無癥狀感染者的存在，使防控局面復雜化，中國采取了強有力的措施，防范疫情成為常態(tài)工作。

世界經(jīng)濟進入衰退已基本成為定局，表現(xiàn)為消費衰退、金融市場震蕩、沖擊全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應鏈、逆全球化和保護主義勢力借勢猖獗。對中國經(jīng)濟以及文旅產(chǎn)業(yè)、文旅地產(chǎn)影響巨大，包括“進出口風險、產(chǎn)業(yè)鏈風險、金融市場風險、供應鏈風險、二次蔓延風險”等五大風險。

同時，中國也存在“疫情得到基本控制、資本市場相對穩(wěn)定、政府大幅提升投資 、世界石油價格下跌利好、消費刺激政策好”等五大優(yōu)勢，系列利好下，中國經(jīng)濟已開始觸底反彈。

受經(jīng)濟與疫情影響，預計旅游產(chǎn)業(yè)在今年上半年收入損失42%，地產(chǎn)損失遠遠大于文旅產(chǎn)業(yè)損失，因為地產(chǎn)消費購買和不動產(chǎn)購買在上半年受到制約，特別是旅游和旅游地產(chǎn)深度關(guān)聯(lián)后更加受到影響。

全球疫情蔓延減緩了中國經(jīng)濟振興步伐。中國疫情得以控制，國內(nèi)文旅和地產(chǎn)振興迫在眉睫。“疫后文旅地產(chǎn)”怎么干？透析政策、了解需求、思維創(chuàng)新，才能突破發(fā)展！

1、消費刺激政策

疫情發(fā)生前，消費刺激政策層出不窮，文化和旅游消費被重視。刺激消費擴內(nèi)需也是當前疫情階段重要任務(wù)。3月13日，國家發(fā)改委等23個部門聯(lián)合出臺《關(guān)于促進消費擴容提質(zhì)加快形成強大國內(nèi)市場的實施意見》，16省市發(fā)放42億消費券或帶動消費額外上升20%，涵蓋餐飲、文旅、健身等生活眾多方面。（擴展閱讀：重振疫后經(jīng)濟，多地施策為文旅業(yè)“打Call”）

房地產(chǎn)政策仍是“穩(wěn)”字當頭，一些地方政策支持發(fā)放購房補貼?？创穆玫禺a(chǎn)要基于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的思維，不能以住宅地產(chǎn)的思維方式。

2、企業(yè)扶持政策

中央層面對企業(yè)扶持政策包括社保減免緩、稅收減免緩、融資貸款、復工復產(chǎn)扶持工作等。

3、建設(shè)支持政策

建設(shè)用地審批權(quán)力的下放，重大項目開工的促進措施，財政、專項債、特別國債帶動下推動重點項目審批。其中，文化和旅游領(lǐng)域獲得了57億元今年第一批中央預算內(nèi)投資，485個公共文化服務(wù)設(shè)施、國家文化和自然遺產(chǎn)保護利用設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目得到支持。（擴展閱讀：數(shù)萬億基建潮下，文旅項目投資加速）

國家在土地供給側(cè)方面的改革對文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的利好進一步凸顯。3月12日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》對于加快土地審批有重大意義。政策涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批和永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)移建設(shè)用地審批，相關(guān)事項的授權(quán)和試點都對項目審批具有重大意義。特別是試點這些項目對于大城市周邊的休閑文旅地產(chǎn)。與此同時，對于大城市周邊的旅游小城鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、微度假式產(chǎn)品也具有特別重要支持價值，尤其對已經(jīng)納入土地規(guī)劃的項目具有更重大意義。（擴展閱讀：國務(wù)院：關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定）

另外，農(nóng)業(yè)用地的放開，即農(nóng)業(yè)用地、宅基地可以轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地可以入市交易，作為租賃型住宅或產(chǎn)業(yè)型用地，是完全可以通過集體經(jīng)濟與社會投資相互結(jié)合的股權(quán)投資模式和出租租賃運營模式，有效的實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興中文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的突破性思路，對于大型城市周邊項目具有特別重要的價值。抓住這個時機開展項目前期，特別是利用相對低成本的國有土地和低成本的集體建設(shè)用地開展文旅項非常重要。

綠維文旅現(xiàn)在在大城市周邊，如重慶、成都、廣東、武漢、北京等周邊有20余個項目，集體建設(shè)用地與投資商結(jié)合，以鄉(xiāng)村振興為方向，通過集體建設(shè)用地，尤其是宅基地的有效提升使用，轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)用地，形成文旅產(chǎn)業(yè)、文旅康養(yǎng)一體化的發(fā)展結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟發(fā)展。

3月30日，自然資源部就《中華人民共和國土地管理法實施條例（修訂草案）》（征求意見稿）公開征求意見。重點涉及部署構(gòu)建國土空間規(guī)劃制度、完善最嚴格的耕地保護制度、優(yōu)化建設(shè)用地審批制度、鞏固農(nóng)村土地三項制度改革成果、堅持問題導向，將實踐中的成熟經(jīng)驗寫入條例。（擴展閱讀：重磅!《土地管理法實施條例(修訂草案)》公開征求意見）

土地政策的進一步開放，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目具有極大的優(yōu)勢。在國家大力推動建設(shè)性開發(fā)、文旅項目重點發(fā)展的階段，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來好時機。

1、消費新趨勢

疫情期間，宅經(jīng)濟爆發(fā)，云生活普及，非接觸式消費崛起，健康保健支出增加，這都重塑了消費者新消費習慣，催生線上消費習慣、自助生活習慣、非接觸式消費、健康養(yǎng)生消費。人們也更加注重云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)四大服務(wù)體系的建立。消費趨勢的改變，要求供給側(cè)產(chǎn)品進行調(diào)整。

疫情后，更顯“自主旅游”時代特征。自主旅游是我2018年提出的概念，著有《全域旅游孵化器——自主旅游時代的全域旅游》。自主旅游，指在移動互聯(lián)和智能科技支持下，游客完全自主選擇旅游時間、出游伙伴、出游方式、旅游線路、旅游內(nèi)容及支付方式等內(nèi)容，以碎片化、圈子化、預定化、定制化、細分化、移動化、可調(diào)化、深度化為消費特征的新型旅游方式。

要利用好四個手段：1、網(wǎng)紅引爆，打造新營銷系統(tǒng)；2、文旅增效，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)服務(wù)；3、智慧賦能，實現(xiàn)新服務(wù)模式；4、康養(yǎng)提質(zhì)，形成社區(qū)康養(yǎng)系統(tǒng)。

2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，負利率時代，房地產(chǎn)投資依然受到青睞。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，本身的價值將成為很好的支撐，形成良好的投資價值“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”將成為新發(fā)展趨勢。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是“消費+文創(chuàng)+生產(chǎn)+智能”引導的區(qū)域綜合開發(fā)，形成綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、小鎮(zhèn)、新城（新區(qū)）、村莊五大發(fā)展結(jié)構(gòu)，開發(fā)重點圍繞旅游度假目的地、休閑生活區(qū)、郊區(qū)休閑帶三大區(qū)域。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會牽頭，委托綠維文旅編制《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合評價標準》及相關(guān)課題研究工作。評價標準的核心是幫助企業(yè)向政府申報重點文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，拿到低成本土地，形成產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)商融合、產(chǎn)居融合、產(chǎn)城融合的發(fā)展結(jié)構(gòu)。

當前階段，要充分利用文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模型，通過國家支持政策，申報文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新城（新區(qū)）等，現(xiàn)在是非常好的時期。包裝這些項目，要有好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，形成文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文旅生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文旅多業(yè)態(tài)消費業(yè)、文旅相關(guān)居住型服務(wù)內(nèi)容，加上與城市化結(jié)合的居住地產(chǎn)，依托四位一體的模式，打造5A級文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

評分標準可以引導文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)支撐、人氣聚集，消費帶動商業(yè)發(fā)展，文旅康養(yǎng)體教綜合型休閑商業(yè)地產(chǎn)為主體地產(chǎn)，以二居所、三居所、康養(yǎng)居所、養(yǎng)老居所為依托的度假居住地產(chǎn)，加上以一居所為依托的本地化城市地產(chǎn)的相互融合的地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)。

在這種發(fā)展模式下，針對國家政策，向政府要土地價格、金融支持、審批支撐，現(xiàn)在申報項目一年開發(fā)期后，將會獲得巨大的升值空間和發(fā)展空間。現(xiàn)在正在進行的項目，建議包裝新的二期結(jié)構(gòu)，向政府申報新項目，代替現(xiàn)有舊項目，促進項目的包裝更新，實現(xiàn)支持政策更新。

文旅休閑地產(chǎn)、文旅商業(yè)地產(chǎn)的招商運營銷售結(jié)構(gòu)，以多業(yè)態(tài)的商業(yè)型地產(chǎn)銷售為主導是當前階段重點，銷售模式、出租模式、共同經(jīng)營模式、長租結(jié)構(gòu)模式、共享服務(wù)模式、眾籌服務(wù)模式、消費卡與消費金融配合模式等，通過智能化升級和網(wǎng)紅新營銷手法，形成創(chuàng)新型產(chǎn)品升級，在未來有巨大發(fā)展空間。

基于此，未來一段時間文旅地產(chǎn)的發(fā)展與走勢：

一、現(xiàn)在是進行項目開發(fā)的極好時期，關(guān)鍵在于如何包裝好項目，用好政府支持政策，用好資金杠桿、政策杠桿、土地杠桿。

二、消費的大規(guī)?；淮罂赡苄纬蓤髲托苑磸棧虼擞邢薜南M釋放結(jié)構(gòu)，需要在競爭中，利用新消費趨勢去搶游客、搶眼球、搶發(fā)展、搶模式。

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