12月4-5日，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫(kù)聯(lián)合舉辦的“綠中國(guó) 芯地產(chǎn)——CIHAF2019第二十一屆中國(guó)住交會(huì)”在北京舉行。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)副主任、北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)林峰博士受邀參會(huì)，并做了題為《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)》的主題演講，介紹了文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的編制工作、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念和內(nèi)涵、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征及發(fā)展模式、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設(shè)計(jì)以及文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的綜合運(yùn)營(yíng)。
林峰博士首次系統(tǒng)闡述了文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念、結(jié)構(gòu)和框架等。他高度評(píng)價(jià)“后工業(yè)時(shí)代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)最具價(jià)值的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式”。作為《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》編制專(zhuān)家組組長(zhǎng)，林峰博士正在積極推動(dòng)《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。綠維文旅正由規(guī)劃設(shè)計(jì)向運(yùn)營(yíng)集團(tuán)轉(zhuǎn)型，可為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，提供顧問(wèn)、培訓(xùn)、招商、融資、營(yíng)銷(xiāo)、托管、承包及全程孵化服務(wù)，有效推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

★ 一、后工業(yè)時(shí)代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)最具價(jià)值的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式
林峰博士在會(huì)上首次系統(tǒng)闡述了文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，并高度評(píng)價(jià)了文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)發(fā)展中的作用和價(jià)值。
他指出，文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體；既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，強(qiáng)調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費(fèi)，又強(qiáng)調(diào)生活價(jià)值的營(yíng)造。

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與與傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)相比，其產(chǎn)業(yè)屬性與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同：
首先，文旅產(chǎn)業(yè)的融合特征，是文旅為主導(dǎo)，文旅康養(yǎng)體教商七大產(chǎn)業(yè)融合一體化。
第二，文旅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出特征，是“消費(fèi)性服務(wù)業(yè)+創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè)+生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”。消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)力是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，文旅產(chǎn)業(yè)恰是消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的主力軍；批零結(jié)合的創(chuàng)意智造產(chǎn)業(yè)包括文創(chuàng)、鄉(xiāng)創(chuàng)等，形成定制化；物流園區(qū)、商貿(mào)市場(chǎng)等是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三種產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出模式，構(gòu)成不同的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。
其中，文創(chuàng)智造業(yè)是文創(chuàng)和智造結(jié)合形成的一個(gè)新概念和新方向，是一種新型的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型。文創(chuàng)智造業(yè)企業(yè)多是小規(guī)模生產(chǎn)、特色化生產(chǎn)的企業(yè)，包括文創(chuàng)產(chǎn)品、文創(chuàng)店鋪、文創(chuàng)工坊、文創(chuàng)公司等，小批量、定制化、體驗(yàn)性、可與C端形成良好的互動(dòng)性，這與大批量生產(chǎn)的生產(chǎn)型制造業(yè)有本質(zhì)的區(qū)別。
文創(chuàng)智造業(yè)通過(guò)體驗(yàn)化、互動(dòng)化和參與化形成文創(chuàng)活動(dòng)、文創(chuàng)表演、藝術(shù)演藝化等，從而實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程的有效結(jié)合。在發(fā)展過(guò)程中形成了工坊模式、體驗(yàn)式模式、DIY模式等多種發(fā)展模式，形成了精油制造、肥皂制造、陶藝制造等多種新業(yè)態(tài)模式，同時(shí)，也形成了畫(huà)家村、音樂(lè)小鎮(zhèn)、藝術(shù)小鎮(zhèn)等多種類(lèi)型。
文創(chuàng)智造業(yè)可以在文旅小鎮(zhèn)、文旅綜合體、旅游目的地、文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、文旅康養(yǎng)村莊，通過(guò)文創(chuàng)化和智能化形成新型產(chǎn)業(yè)模式，帶來(lái)消費(fèi)模式升級(jí)、消費(fèi)方式的變化，形成對(duì)未來(lái)的引領(lǐng)和帶動(dòng)。
第三，文旅產(chǎn)業(yè)的聚集特征，是“產(chǎn)業(yè)融合聚集（園區(qū)）+消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集（商區(qū)）+產(chǎn)居融合聚集（綜合區(qū)）+產(chǎn)城融合聚集（新城區(qū)）”。

林峰博士強(qiáng)調(diào)，后工業(yè)時(shí)代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)最具價(jià)值的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)模式。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合后工業(yè)時(shí)代的“高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展”的發(fā)展方向。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)作為一個(gè)賦能結(jié)構(gòu)和整合結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)空間整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產(chǎn)整合、投融資整合，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的效果。
文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有引領(lǐng)性和代表性，在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。
★ 二、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和模式
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，社會(huì)主要矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，城鎮(zhèn)化進(jìn)入快速發(fā)展的新階段，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推動(dòng)產(chǎn)業(yè)融合和產(chǎn)居融合等發(fā)展趨勢(shì)，特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的工業(yè)化階段基本完成，逐漸向后工業(yè)化階段過(guò)渡。面對(duì)巨大的轉(zhuǎn)型，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、理念、工作手法不能跟上，發(fā)展將會(huì)受到巨大的障礙。 在新的發(fā)展下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈整合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)城融合整體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。工業(yè)產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。 
因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)并帶動(dòng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是土地開(kāi)發(fā)能力 +房產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力+產(chǎn)業(yè)整合能力+產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

四大核心觀點(diǎn) 

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯是“消費(fèi)+文創(chuàng)+生產(chǎn)+智能”引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，具有產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、產(chǎn)商融合發(fā)展、產(chǎn)居融合發(fā)展、產(chǎn)城融合發(fā)展四大融合特征，特色化的文旅產(chǎn)品、可經(jīng)營(yíng)/銷(xiāo)售的地產(chǎn)產(chǎn)品、完善的配套體系、品牌IP、軟性服務(wù)體系是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否成功的五大核心要素。 

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有4大設(shè)計(jì)原則+4大設(shè)計(jì)思路+8大設(shè)計(jì)手法。其中，新鄉(xiāng)土主義是基于特定地域的自然特征和文化精神，批判性地吸收外來(lái)文化，對(duì)自身傳統(tǒng)進(jìn)行批判性地繼承并融合性地再創(chuàng)造。在鄉(xiāng)村振興引導(dǎo)下的鄉(xiāng)村旅游的大環(huán)境下，新鄉(xiāng)土主義景觀設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)手法吸收了傳統(tǒng)景觀設(shè)計(jì)的優(yōu)點(diǎn)，放大了其自然生態(tài)性、民俗文化性、景觀原生性，以簡(jiǎn)約與功能性見(jiàn)長(zhǎng)。 

綠維的新鄉(xiāng)土主義設(shè)計(jì)是在現(xiàn)代浪潮中對(duì)過(guò)去的理性回望，是現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村振興進(jìn)程中對(duì)鄉(xiāng)土情懷的理性回應(yīng)。代表案例是綠維新鄉(xiāng)土之三省風(fēng)情小鎮(zhèn)安置房。（擴(kuò)展閱讀：萬(wàn)字干貨！詳解村莊規(guī)劃與整村開(kāi)發(fā)）

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的是運(yùn)營(yíng)。面臨度假住宿競(jìng)爭(zhēng)激烈的發(fā)展現(xiàn)狀，如何實(shí)現(xiàn)度假住宿的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式尤為重要。通過(guò)系統(tǒng)梳理與整合，綠維文旅提出6大文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)際操作中可根據(jù)實(shí)際情況而定。（擴(kuò)展閱讀：林峰：住宿類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)）
★ 三、《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》編制工作有序推進(jìn)
林峰博士在《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》2.0版中，明確提出文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念。
《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》是由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主持編制的文旅地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，旨在引導(dǎo)文旅地產(chǎn)健康發(fā)展。
過(guò)去二十年來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)等等各種各樣的旅游地產(chǎn)概念，一直十分混亂，文旅地產(chǎn)缺乏標(biāo)準(zhǔn)指引，既不利于政府支持與把控項(xiàng)目（立項(xiàng)規(guī)劃土地價(jià)格稅收），又不利于金融扶持，不利于業(yè)態(tài)招商、投資招商，不利于投資置業(yè)，不利于消費(fèi)者消費(fèi)。因此，亟需一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)引導(dǎo)健康發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)要具有前瞻性、可操作性、涵蓋多樣性、形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)五個(gè)有利，即有利于政府支持/金融支持/業(yè)態(tài)招商/客戶(hù)投資/顧客消費(fèi)。 
為此，2019年7月18日，《文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》開(kāi)題會(huì)暨第一次編制工作會(huì)議召開(kāi)，推出了標(biāo)準(zhǔn)的1.0版本。8月29日，林峰博士首次發(fā)布《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（討論稿）》2.0版，在概念與內(nèi)涵上比1.0版本做了重大調(diào)整，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)支持的“文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，與過(guò)去混亂的各種旅游地產(chǎn)具有極大區(qū)別。
在這種情況下，林峰博士將文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形態(tài)形成五大類(lèi)：文旅綜合體、文旅小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅康養(yǎng)村莊、文旅新城（新區(qū)）。本次標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)研究的是“文旅綜合體”與“文旅小鎮(zhèn)”兩類(lèi)形態(tài)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 

文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)鼐哂袃r(jià)值的自然或人文景觀為基礎(chǔ)，以整體景區(qū)化為核心特質(zhì)，以休閑核心為增長(zhǎng)極，以文旅產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展為目的的一種社會(huì)化的政府支持與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化模式。具有“景區(qū)化服務(wù)、消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集、文創(chuàng)智造生產(chǎn)、城鎮(zhèn)化、區(qū)域綜合發(fā)展”五大特征。 
在此結(jié)構(gòu)下形成評(píng)價(jià)體系：（擴(kuò)展閱讀：中國(guó)房協(xié)《文旅地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(討論稿)》2.0版發(fā)布）

★ 四、綠維運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有效推動(dòng)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
文旅新時(shí)代，旅游景區(qū)、鄉(xiāng)村改造、文旅康養(yǎng)綜合體、特色小鎮(zhèn)等，大量PPP、EPC項(xiàng)目，要求強(qiáng)有力的運(yùn)營(yíng)的支持。 
綠維文旅由規(guī)劃設(shè)計(jì)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，成立運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，提供顧問(wèn)、培訓(xùn)、招商、融資、營(yíng)銷(xiāo)、托管、承包、及全程孵化服務(wù)。 

除上述業(yè)務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)內(nèi)容，綠維文旅可提供開(kāi)發(fā)顧問(wèn)咨詢(xún)、運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)咨詢(xún)、全程顧問(wèn)咨詢(xún)的常年顧問(wèn)服務(wù)；景區(qū)創(chuàng)A保A 、營(yíng)銷(xiāo)策劃與執(zhí)行、街區(qū)商業(yè)招商、托管經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)；區(qū)域旅游投融資顧問(wèn)與咨詢(xún)、文旅康養(yǎng)項(xiàng)目融資顧問(wèn)與咨詢(xún)服務(wù)；基金管理與投資服務(wù)；文旅旅游項(xiàng)目（EPC+O）、鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（EPC+O、PPP+O）的建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)支持以及創(chuàng)新資源導(dǎo)入服務(wù)。

同時(shí)，綠維文旅運(yùn)營(yíng)集團(tuán)擁有嚴(yán)格的服務(wù)流程與質(zhì)量控制體系，以及強(qiáng)大的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。作為文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，綠維文旅基于平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、智庫(kù)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新形成“后端導(dǎo)入前端，頂層設(shè)計(jì)+落地運(yùn)營(yíng)”整合服務(wù)，一方面，通過(guò)運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)前端規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的價(jià)值；另一方面，前端能力的導(dǎo)入又可以有效支撐后期運(yùn)營(yíng)，改善收益結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì)下，綠維文旅規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)一體化模式，可有效破解投資開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)難題。

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