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 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來(lái)的旅游房地產(chǎn)有兩個(gè)核心的方向：一是認(rèn)清楚旅游到底是怎么回事，二是認(rèn)清楚房地產(chǎn)到底往什么方向轉(zhuǎn)型。

6月8日，由執(zhí)惠主辦，左馭、春曉資本、源和資本和品途集團(tuán)協(xié)辦，主題為“趕潮·謀變”的《2018CTCIS第三屆中國(guó)文旅大消費(fèi)創(chuàng)新峰會(huì)》在京召開(kāi)。大會(huì)從文旅扶貧、文旅投資與運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、目的地產(chǎn)品創(chuàng)新及營(yíng)銷(xiāo)與文化傳播創(chuàng)新、文旅產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新等多維度、多角度全方位解碼中國(guó)文旅業(yè)的發(fā)展邏輯。北京綠維文旅科技發(fā)展有限公司副總裁秦川出席本次論壇并發(fā)表主題演講。

秦川表示，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，未來(lái)的旅游房地產(chǎn)有兩個(gè)核心的方向：一是認(rèn)清楚旅游到底是怎么回事，二是認(rèn)清楚房地產(chǎn)到底往什么方向轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為，地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，最重要的就是要從過(guò)去建房子變成打造家和生活方式。把房子變成家其實(shí)就是旅游地產(chǎn)，是地產(chǎn)發(fā)展非常核心的方向之一。

以下為秦川演講全文：

(本文根據(jù)演講實(shí)錄整理而來(lái)，未經(jīng)當(dāng)事人審核。執(zhí)惠略做刪減)

各位嘉賓，大家下午好!非常榮幸在這里和大家分享旅游和地產(chǎn)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，因?yàn)樵鐜啄甑臅r(shí)候更多的不是旅游地產(chǎn)，而是房地產(chǎn)商通過(guò)旅游拿地或者是做“帶著旅游外皮”的地產(chǎn)，但這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

旅游和房地產(chǎn)的邏輯是完全不一樣的，旅游的邏輯更多的是強(qiáng)調(diào)持續(xù)的引領(lǐng)，房地產(chǎn)的邏輯更多的是賣(mài)房子。原來(lái)房地產(chǎn)是非常好做的，所以通過(guò)旅游獲得了一些非常好的價(jià)值。我認(rèn)為未來(lái)的旅游房地產(chǎn)有兩個(gè)核心的方向：一是認(rèn)清楚旅游到底是怎么回事，二是認(rèn)清楚房地產(chǎn)到底往什么方向轉(zhuǎn)型。

旅游的基本認(rèn)識(shí)與規(guī)律

這兩年旅游是一個(gè)非常熱的話題，今天的會(huì)議來(lái)了很多嘉賓，如果會(huì)議放到五年前可能規(guī)模和檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這樣的程度。這兩年的發(fā)展非?？?，數(shù)據(jù)上也能夠看得出來(lái)，每年GDP增長(zhǎng)7%，旅游消費(fèi)比GDP增長(zhǎng)的速度快了一倍，旅游的投資和旅游消費(fèi)的增長(zhǎng)還要快一倍。

旅游當(dāng)中熱潮非常大，但大部分投資的都是類(lèi)似地產(chǎn)商這種大型企業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)熱潮涌動(dòng)，但問(wèn)題其實(shí)更多，因?yàn)槁糜瓮顿Y和后期的經(jīng)營(yíng)以及回報(bào)中間是有非常大的脫節(jié)。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中應(yīng)該更好地認(rèn)識(shí)旅游的一些問(wèn)題和現(xiàn)狀。

旅游是一個(gè)比較復(fù)雜的系統(tǒng)，因?yàn)槁糜斡胁煌慕巧筒煌?a href=http://www.lwcj.com/topic/jq2015/ target=_blank class=infotextkey>景區(qū)類(lèi)型，也有一些不同的要素。不同的身份做不同的事情，目的是完全不一樣的。

有的時(shí)候在外行看來(lái)，旅游當(dāng)中有些非常熱鬧的事情好像很賺錢(qián)，實(shí)際上是有很大的問(wèn)題。

比如水樂(lè)園人山人海，我們經(jīng)常看到新聞報(bào)道說(shuō)一個(gè)水樂(lè)園進(jìn)去以后看不見(jiàn)水，只能看到人，這樣的樂(lè)園賺錢(qián)嗎?其實(shí)也不一定，就算是那樣一個(gè)樂(lè)園，可能一天去一萬(wàn)人，實(shí)際上能夠經(jīng)營(yíng)多長(zhǎng)時(shí)間?只能是經(jīng)營(yíng)最熱的時(shí)候，而且是以周末為主，也許只有二三十個(gè)周末，還要去掉刮風(fēng)下雨的時(shí)間。比如水樂(lè)園收費(fèi)一兩百塊錢(qián)，二三十萬(wàn)人一年也就只有小幾千萬(wàn)的收入而已，而且是在人口非常多的地方。

這樣的樂(lè)園如果投了一兩千萬(wàn)可能非常賺錢(qián)，但要是投一兩個(gè)億，這個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)就有非常大的障礙。但有的水樂(lè)園可能做到自己賺錢(qián)，有的水樂(lè)園是吸引人來(lái)，游客不光是玩樂(lè)園，還玩周邊的景區(qū)。需求不一樣，背后賺錢(qián)的邏輯是完全不同的，有的看起來(lái)非常賺錢(qián)的項(xiàng)目也有很大問(wèn)題。

我們要分析清楚、認(rèn)識(shí)清楚，找到這些樂(lè)園的破題之路，再有一些更好的建設(shè)實(shí)施運(yùn)營(yíng)落地，能夠更好地把這些項(xiàng)目推進(jìn)。

旅游當(dāng)中最核心的其實(shí)是尋找到一些“吸引核”，包括怎么去做文化和體驗(yàn)轉(zhuǎn)化。地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候總是說(shuō)這里有非常好的歷史底蘊(yùn)，打造千年古城、千年古鎮(zhèn)，實(shí)際上有沒(méi)有問(wèn)過(guò)，吸引的是什么樣的游客?

一個(gè)地方是千年古城是非常自豪的事情，但中國(guó)缺千年古城嗎?能不能吸引距離遠(yuǎn)的人到你這里?楊教授來(lái)自四川，阿壩州有九寨溝和黃龍，這樣的景區(qū)非常吸引人，可以說(shuō)是人間天堂，但老外的比例其實(shí)非常少，老外更愿意去看大熊貓。因?yàn)樗拇ū唤凶?ldquo;大熊貓的故鄉(xiāng)”，外國(guó)人更愿意花幾千塊錢(qián)去看大熊貓，而不愿意花幾百塊錢(qián)去看九寨溝。所以要把吸引物重新包裝才能有更好文化傳播，有些也需要從外來(lái)的角度重新梳理，包括體驗(yàn)轉(zhuǎn)化和游戲方式的設(shè)計(jì)。

游戲方式說(shuō)白了就是玩的方式，比如武夷山，正常就是去爬山，除了爬山之外還有漂流。同樣的一片山，爬山是沒(méi)有人排隊(duì)買(mǎi)票的，坐船大家還要排隊(duì)買(mǎi)票，要花更長(zhǎng)的時(shí)間給更多的錢(qián)，還要給劃船的小哥小費(fèi)?；ㄥX(qián)更多了，這就是游戲方式的轉(zhuǎn)變。

地產(chǎn)轉(zhuǎn)型文旅的方法與模式

旅游當(dāng)中有不同的邏輯、身份、地位、角色，做的方向是完全不一樣的。地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型來(lái)做旅游，應(yīng)該如何投資旅游、如何與自己的產(chǎn)業(yè)結(jié)合?

某種角度上講，地產(chǎn)的影響力要比旅游大得多得多。比如我們經(jīng)常說(shuō)的四菜一湯的景區(qū)，有著高爾夫和溫泉等等，統(tǒng)稱(chēng)來(lái)說(shuō)都是旅游地產(chǎn)，但里面內(nèi)在的邏輯是完全不一樣的。這幾年有景觀地產(chǎn)、概念地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，包括地產(chǎn)旅游，里面的概念都是不一樣的。

酒店的地產(chǎn)概念提升是說(shuō)可以有一個(gè)五星級(jí)的家，很多人認(rèn)為酒店就是地產(chǎn)的配套，其實(shí)不完全是這樣的，比如高爾夫和地產(chǎn)的配套邏輯也是完全不一樣的。一種最基礎(chǔ)的邏輯是推開(kāi)窗戶以后會(huì)有大片的草地，心情會(huì)非常舒服，但高爾夫自己還有做高端品質(zhì)的，或者是做生活配套和體育配套等等，它的邏輯也不完全相同?？偟膩?lái)說(shuō)，直接提升價(jià)值是非常高的。

主題公園是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中是最好的拉動(dòng)旅游地產(chǎn)的內(nèi)容，因?yàn)樗皇侵苯涌刻嵘禺a(chǎn)舒適度拉動(dòng)旅游地產(chǎn)，而是通過(guò)拉動(dòng)旅游人氣。很多主題公園帶動(dòng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，往往是不毛之地，做了主題公園以后來(lái)了很多人，大家覺(jué)得人來(lái)人往，這個(gè)地方有價(jià)值有商業(yè)，就是通過(guò)轉(zhuǎn)型的方式提升旅游地產(chǎn)的價(jià)值。即使是最基礎(chǔ)的“四菜一湯”，實(shí)際上和旅游之間的結(jié)合、和地產(chǎn)之間的機(jī)制都是完全不同的。認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)本身其實(shí)是能夠更好地做好地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。

無(wú)論什么地產(chǎn)、什么行業(yè)、什么產(chǎn)業(yè)，最核心的其實(shí)就是人。為什么要說(shuō)旅游地產(chǎn)?旅游是一個(gè)非常好的、拉動(dòng)性的產(chǎn)品，可以拉動(dòng)人流、拉動(dòng)價(jià)值，把這個(gè)區(qū)域之間形成非常好的互動(dòng)，所以通過(guò)這樣的概念可以形成非常好的提升。

我們認(rèn)為，地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，最重要的就是要從過(guò)去建房子變成打造家和生活方式。把房子變成家其實(shí)就是旅游地產(chǎn)，或者是地產(chǎn)發(fā)展非常核心的方向。很多人在做一些郊區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，有沒(méi)有想過(guò)做一些課程、培訓(xùn)和生活方式，能夠讓大家每周來(lái)、每月來(lái)。很多房子都是一居二居三居的概念，原來(lái)的房子更多的是增值的空間，并沒(méi)有真正意義上的使用價(jià)值，未來(lái)的旅游地產(chǎn)其實(shí)更多的是要形成家的感覺(jué)。

當(dāng)然，這個(gè)家其實(shí)是有非常多的不同層次，比如房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)的培育，包括經(jīng)營(yíng)的手段里面會(huì)有非常好的結(jié)合。再比如這個(gè)家的概念，從房子的角度來(lái)講有一部分是起居室，有一部分是客廳公共空間，還有一部分是單獨(dú)的書(shū)房和游戲空間等等。

未來(lái)的旅游地產(chǎn)某種意義上其實(shí)是把一居二居三居和公共活動(dòng)的空間形成非常好的結(jié)合，這種形態(tài)下才能更好地做好旅游地產(chǎn)，甚至是房地產(chǎn)本身。房地產(chǎn)和旅游之間的轉(zhuǎn)型也有非常多的方向，包括文化化、休閑化、體驗(yàn)化，還有旅游、體育和文化之間的結(jié)合。但這些都是下面的一些小道而已，真正做的就是要營(yíng)造生活方式，通過(guò)旅游這樣非常好的、外向型、吸引型、搬運(yùn)型的行業(yè)結(jié)合，形成一種非常核心的價(jià)值。

房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)在我們看來(lái)其實(shí)是幸福產(chǎn)業(yè)融合的綜合發(fā)展邏輯。以后的地產(chǎn)商尤其是旅游地產(chǎn)商，某種意義上講不是房地產(chǎn)商投了旅游，而是幸福產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)商做了一部分配套的房地產(chǎn)概念，這樣才能真正意義上做出自身的價(jià)值。

房地產(chǎn)要做好，需要有幾個(gè)核心：首先是吸引力核心。靠旅游靠文化靠康養(yǎng)都沒(méi)問(wèn)題，主要是要把人吸引過(guò)來(lái)。其次是休閑聚集中心。能夠讓人留下來(lái)，然后再形成我們的延伸發(fā)展中心，讓我們的房地產(chǎn)自身的價(jià)值得到最好的表達(dá)。

新的形勢(shì)下地產(chǎn)也有非常多的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，比如特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興、全域旅游。最近我們也出了一些書(shū)，是專(zhuān)門(mén)針對(duì)這些方面研究，特色小鎮(zhèn)當(dāng)中旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)也非常多，早幾年做特色小鎮(zhèn)的非常多，大家都是把特色小鎮(zhèn)當(dāng)做地產(chǎn)。實(shí)際上我們既要產(chǎn)業(yè)化考慮特色小鎮(zhèn)，又不能完全杜絕房地產(chǎn)，不然的話，特色小鎮(zhèn)自身的動(dòng)力機(jī)制是有一定的問(wèn)題。全域旅游其實(shí)也是一樣，一些房地產(chǎn)企業(yè)承接地方的全域旅游規(guī)劃編制工作，其實(shí)是通過(guò)全域旅游的規(guī)劃編制獲得地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

我們這里有些非常核心的觀點(diǎn)，比如鄉(xiāng)村不同于農(nóng)村，鄉(xiāng)村居民不等于農(nóng)民，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)不等于農(nóng)業(yè)，圍繞這些就可以尋找到房地產(chǎn)非常好的機(jī)會(huì)。綠維文旅是一家平臺(tái)化的企業(yè)，主要是做旅游全產(chǎn)業(yè)鏈，包括鄉(xiāng)村振興和特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。未來(lái)的過(guò)程當(dāng)中，希望與大家合作共贏，也為大家提供更好的服務(wù)。