資產(chǎn)頻繁買賣的背后，往往預示著一個行業(yè)正邁入變革期。根據(jù)新發(fā)布的《2017年中國酒店資產(chǎn)交易分析報告》，去年國內(nèi)酒店交易總額預計超過350億元，其中萬達出售70多家酒店價格約為190億元。總體來看，酒店資產(chǎn)及股權被拋售的原因很多，包括扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績、戰(zhàn)略調(diào)整或利用優(yōu)良資產(chǎn)套現(xiàn)等，但不管原因為何，當消費者需求越來越多元化，對品質(zhì)要求也日益提高，經(jīng)濟型酒店和傳統(tǒng)星·級酒店都不能再安于現(xiàn)狀，須為適應市場而踏上變革、轉(zhuǎn)型之路。

酒店虧損被出售

2017年，據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)酒店資產(chǎn)交易總額超過350億元。同樣值得關注的是，剝離資產(chǎn)以及盈利能力下降成為主要的出售原因。與此同時，酒店資產(chǎn)出售已經(jīng)逐步從三四線城市向一二線城市發(fā)展，甚至在一線城市核心區(qū)域也出現(xiàn)了酒店資不抵債的情況。

據(jù)了解，去年10月底，中糧酒店(北京)有限公司(以下簡稱“中糧酒店”)100%股權正式出售，掛牌價為9.95億元。據(jù)了解，中糧酒店為大悅城地產(chǎn)旗下公司，運營北京長安街W酒店。虧損是出售的主要原因，有數(shù)據(jù)顯示，2016年，中糧酒店營業(yè)收入約為1.32億元，凈利潤約虧損0.96億元。截止到2017年9月30日，中糧酒店營業(yè)收入約為1.11億元，凈利潤虧損約為0.92億元。

和北京長安街W酒店掛牌出售時間相近的北京翠宮飯店，也以26億元掛牌出售。截至目前，仍未找到“接盤俠”。此外，2017年12月底，作為老牌酒店集團的華天酒店(000428)，已成功出讓全資子公司北京世紀華天酒店管理有限公司51%的股權。數(shù)據(jù)顯示，2013-2016年，華天酒店的營收分別為17.8億元、15.1億元、11.9億元和10億元。扣非凈利潤分別為1.17億元、-1.21億元、-2.03億元和-2.84億元。酒店產(chǎn)權網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝曾指出，華天酒店不斷出招，主要是由于內(nèi)部虧損嚴重而面臨退市危機，賣掉酒店屬不得已而為之。

事實上，隨著酒店業(yè)競爭壓力加大，“酒改辦”也成了行業(yè)趨勢，不管是北京長安街W酒店，還是北京翠宮飯店，都已將部分客房改為寫字樓。華美酒店顧問機構(gòu)首·席知識官、高·級經(jīng)濟師趙煥焱坦言，將酒店改成寫字樓是業(yè)主在權衡收益時做出的決策。

經(jīng)濟型酒店低迷

北京商報記者還從報告中發(fā)現(xiàn)，在交易的酒店中，經(jīng)濟型酒店占比頗高，而在這一狀況背后是此類酒店生存艱難的現(xiàn)實。事實上，在本世紀初的十幾年中，酒店業(yè)熱門的話題，一直圍繞著經(jīng)濟型酒店打轉(zhuǎn)。從漢庭到如家，從七天到錦江之星，標準化的房間、平易近人的價格以及便捷的加盟形式，讓這些連鎖品牌開始迅速取代傳統(tǒng)的招待所和小旅館，遍布大江南北。

有數(shù)據(jù)顯示，2005-2016年，中國的經(jīng)濟型連鎖酒店從500家擴張到2.2萬家，翻了44倍。截至2015年底，全國經(jīng)濟型酒店客房數(shù)量突破186萬間，經(jīng)濟型連鎖酒店更是占據(jù)了整個酒店市場的近六成。可以說，經(jīng)濟型連鎖酒店輝煌時，依靠的就是超·高的性價比以及標準化服務，與價格昂貴的高·端酒店和條件簡陋的家庭式小旅館相比，經(jīng)濟型酒店無疑可以滿足更多大眾對于住宿的需求。

但是隨著消費的升級，人們對酒店的入住環(huán)境、服務等有了更高的要求，而中端酒店的崛起和民宿、酒店式公寓的日益發(fā)展，對經(jīng)濟型酒店造成了嚴重的沖擊。從2011年開始，經(jīng)濟型酒店的增速出現(xiàn)波動下降，尤其是2016年，下滑更為明顯，數(shù)據(jù)顯示，2013-2015年的增幅尚且能穩(wěn)定在30%左右，2016年卻驟然下跌到不足20%。

面臨生存困境，經(jīng)濟型酒店也開始了轉(zhuǎn)型發(fā)展，與高·端酒店進行合作，共同瞄準中端酒店市場。華住收購桔子酒店、錦江收購維也納，都是在中端酒店進行布局，而如家則將原本低端的如家連鎖升級成為如家精選。

馮少輝表示，一二線城市的經(jīng)濟型酒店在2013年左右就已經(jīng)趨于飽和，目前市場存量依然很大，加上早已毫無優(yōu)勢的價格以及品質(zhì)普通的服務，讓不少經(jīng)濟型連鎖酒店陷入低迷。

行業(yè)已到變革時

報告指出，中國酒店總數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了一線城市基本飽和，二三線城市酒店嚴重飽和的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年，中國新增住宿類的房量約為50萬-80萬間。預計未來三年，中國酒店將以每年不低于40萬間的數(shù)量增長?？梢姡频昕偭匡柡鸵约俺鞘腥丝诹鲃拥纫蛩?，都促使酒店業(yè)格局生變。一方面，在一二線城市，為緩解日益嚴重的“城市病”，越來越多的城市開始加速老城區(qū)改造并逐漸將人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。在這樣的大背景下，老城區(qū)的消費人群也逐漸減少并轉(zhuǎn)移，這勢必會對老城區(qū)的酒店產(chǎn)業(yè)帶來不小的沖擊。另一方面，隨著三四線城市的人口向一二線城市流動，酒店業(yè)的需求也出現(xiàn)冷熱不均。

當然，戰(zhàn)略調(diào)整也是企業(yè)出售酒店資產(chǎn)的一大原因。去年特大一筆交易當屬萬達將旗下70多家酒店資產(chǎn)包作價約190億元出售給富力，此舉也是萬達實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要一步。富力在全球已開業(yè)和建設的高·級酒店24家，在以較低價格接手萬達酒店后，將持有超過100家酒店，成為全球蕞大的五星·級酒店業(yè)主，故這筆買賣被認為是雙贏。

但馮少輝認為，從酒店行業(yè)的整體大環(huán)境來看，2018年酒店的日子也不會太好過。另有業(yè)內(nèi)分析師指出，當前酒店行業(yè)中，經(jīng)濟型酒店利潤攤薄，高端酒店市場由于政務消費收緊也面臨不小難題，2018年預計將有一批外資酒店品牌遭遇撤牌，眼下發(fā)展迅猛的只有中高端酒店市場。而隨著消費的升級，消費者越來越注重品質(zhì)，未來酒店市場也將迎來個性化時代，企業(yè)轉(zhuǎn)型也勢在必行。

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