350億元酒店資產(chǎn)交易背后
資產(chǎn)頻繁買賣的背后,往往預示著一個行業(yè)正邁入變革期。根據(jù)新發(fā)布的《2017年中國酒店資產(chǎn)交易分析報告》,去年國內(nèi)酒店交易總額預計超過350億元,其中萬達出售70多家酒店價格約為190億元。總體來看,酒店資產(chǎn)及股權被拋售的原因很多,包括扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績、戰(zhàn)略調(diào)整或利用優(yōu)良資產(chǎn)套現(xiàn)等,但不管原因為何,當消費者需求越來越多元化,對品質(zhì)要求也日益提高,經(jīng)濟型酒店和傳統(tǒng)星·級酒店都不能再安于現(xiàn)狀,須為適應市場而踏上變革、轉(zhuǎn)型之路。
酒店虧損被出售
2017年,據(jù)不完全統(tǒng)計,國內(nèi)酒店資產(chǎn)交易總額超過350億元。同樣值得關注的是,剝離資產(chǎn)以及盈利能力下降成為主要的出售原因。與此同時,酒店資產(chǎn)出售已經(jīng)逐步從三四線城市向一二線城市發(fā)展,甚至在一線城市核心區(qū)域也出現(xiàn)了酒店資不抵債的情況。
據(jù)了解,去年10月底,中糧酒店(北京)有限公司(以下簡稱“中糧酒店”)100%股權正式出售,掛牌價為9.95億元。據(jù)了解,中糧酒店為大悅城地產(chǎn)旗下公司,運營北京長安街W酒店。虧損是出售的主要原因,有數(shù)據(jù)顯示,2016年,中糧酒店營業(yè)收入約為1.32億元,凈利潤約虧損0.96億元。截止到2017年9月30日,中糧酒店營業(yè)收入約為1.11億元,凈利潤虧損約為0.92億元。
和北京長安街W酒店掛牌出售時間相近的北京翠宮飯店,也以26億元掛牌出售。截至目前,仍未找到“接盤俠”。此外,2017年12月底,作為老牌酒店集團的華天酒店(000428),已成功出讓全資子公司北京世紀華天酒店管理有限公司51%的股權。數(shù)據(jù)顯示,2013-2016年,華天酒店的營收分別為17.8億元、15.1億元、11.9億元和10億元。扣非凈利潤分別為1.17億元、-1.21億元、-2.03億元和-2.84億元。酒店產(chǎn)權網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人馮少輝曾指出,華天酒店不斷出招,主要是由于內(nèi)部虧損嚴重而面臨退市危機,賣掉酒店屬不得已而為之。
事實上,隨著酒店業(yè)競爭壓力加大,“酒改辦”也成了行業(yè)趨勢,不管是北京長安街W酒店,還是北京翠宮飯店,都已將部分客房改為寫字樓。華美酒店顧問機構(gòu)首·席知識官、高·級經(jīng)濟師趙煥焱坦言,將酒店改成寫字樓是業(yè)主在權衡收益時做出的決策。
經(jīng)濟型酒店低迷
北京商報記者還從報告中發(fā)現(xiàn),在交易的酒店中,經(jīng)濟型酒店占比頗高,而在這一狀況背后是此類酒店生存艱難的現(xiàn)實。事實上,在本世紀初的十幾年中,酒店業(yè)熱門的話題,一直圍繞著經(jīng)濟型酒店打轉(zhuǎn)。從漢庭到如家,從七天到錦江之星,標準化的房間、平易近人的價格以及便捷的加盟形式,讓這些連鎖品牌開始迅速取代傳統(tǒng)的招待所和小旅館,遍布大江南北。
有數(shù)據(jù)顯示,2005-2016年,中國的經(jīng)濟型連鎖酒店從500家擴張到2.2萬家,翻了44倍。截至2015年底,全國經(jīng)濟型酒店客房數(shù)量突破186萬間,經(jīng)濟型連鎖酒店更是占據(jù)了整個酒店市場的近六成。可以說,經(jīng)濟型連鎖酒店輝煌時,依靠的就是超·高的性價比以及標準化服務,與價格昂貴的高·端酒店和條件簡陋的家庭式小旅館相比,經(jīng)濟型酒店無疑可以滿足更多大眾對于住宿的需求。
但是隨著消費的升級,人們對酒店的入住環(huán)境、服務等有了更高的要求,而中端酒店的崛起和民宿、酒店式公寓的日益發(fā)展,對經(jīng)濟型酒店造成了嚴重的沖擊。從2011年開始,經(jīng)濟型酒店的增速出現(xiàn)波動下降,尤其是2016年,下滑更為明顯,數(shù)據(jù)顯示,2013-2015年的增幅尚且能穩(wěn)定在30%左右,2016年卻驟然下跌到不足20%。
面臨生存困境,經(jīng)濟型酒店也開始了轉(zhuǎn)型發(fā)展,與高·端酒店進行合作,共同瞄準中端酒店市場。華住收購桔子酒店、錦江收購維也納,都是在中端酒店進行布局,而如家則將原本低端的如家連鎖升級成為如家精選。
馮少輝表示,一二線城市的經(jīng)濟型酒店在2013年左右就已經(jīng)趨于飽和,目前市場存量依然很大,加上早已毫無優(yōu)勢的價格以及品質(zhì)普通的服務,讓不少經(jīng)濟型連鎖酒店陷入低迷。
行業(yè)已到變革時
報告指出,中國酒店總數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了一線城市基本飽和,二三線城市酒店嚴重飽和的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計,2017年,中國新增住宿類的房量約為50萬-80萬間。預計未來三年,中國酒店將以每年不低于40萬間的數(shù)量增長??梢姡频昕偭匡柡鸵约俺鞘腥丝诹鲃拥纫蛩?,都促使酒店業(yè)格局生變。一方面,在一二線城市,為緩解日益嚴重的“城市病”,越來越多的城市開始加速老城區(qū)改造并逐漸將人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。在這樣的大背景下,老城區(qū)的消費人群也逐漸減少并轉(zhuǎn)移,這勢必會對老城區(qū)的酒店產(chǎn)業(yè)帶來不小的沖擊。另一方面,隨著三四線城市的人口向一二線城市流動,酒店業(yè)的需求也出現(xiàn)冷熱不均。
當然,戰(zhàn)略調(diào)整也是企業(yè)出售酒店資產(chǎn)的一大原因。去年特大一筆交易當屬萬達將旗下70多家酒店資產(chǎn)包作價約190億元出售給富力,此舉也是萬達實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要一步。富力在全球已開業(yè)和建設的高·級酒店24家,在以較低價格接手萬達酒店后,將持有超過100家酒店,成為全球蕞大的五星·級酒店業(yè)主,故這筆買賣被認為是雙贏。
但馮少輝認為,從酒店行業(yè)的整體大環(huán)境來看,2018年酒店的日子也不會太好過。另有業(yè)內(nèi)分析師指出,當前酒店行業(yè)中,經(jīng)濟型酒店利潤攤薄,高端酒店市場由于政務消費收緊也面臨不小難題,2018年預計將有一批外資酒店品牌遭遇撤牌,眼下發(fā)展迅猛的只有中高端酒店市場。而隨著消費的升級,消費者越來越注重品質(zhì),未來酒店市場也將迎來個性化時代,企業(yè)轉(zhuǎn)型也勢在必行。
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