迪拜亞特蘭蒂斯

新加坡無論是金沙酒店，還是濱海灣花園的花穹、云霧林、巨樹叢林以及會議會展中心，都構成了一個綜合服務區(qū)，是綜合開發(fā)的典型結構。除了居住，還形成了商業(yè)、酒店、旅游觀光整合的結構，特別是云霧林這種創(chuàng)新型的旅游吸引物，對中國正在大規(guī)模發(fā)展的度假村、商業(yè)綜合體、旅游綜合體具有非常大的借鑒意義。

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萬達所投資的西雙版納國際度假區(qū)，度假區(qū)位于景洪市西北部工業(yè)園區(qū)，項目總占地約6平方公里，總投資額為150億元，是中國西南地區(qū)迄今為止投資額最大、內容最豐富、創(chuàng)新度最高的世界級旅游投資項目。它包括主題公園、雨林高爾夫球場、傣家秀劇院、高端度假酒店區(qū)、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城七個主要功能區(qū)，實際上涵蓋了商旅文體康養(yǎng)一系列產品。

西雙版納國際度假區(qū)

萬達2016年5月開業(yè)的南昌萬達城同樣的突顯了這六個領域的特征。南昌萬達城位于九龍湖新區(qū)，占地200公頃，總建筑面積80萬平方米，文化旅游投資220億元。萬達城擁有大型電影樂園、室外主題樂園、商業(yè)中心、海洋樂園、酒店群等世界級業(yè)態(tài)，體現(xiàn)了整合式發(fā)展結構。

南昌萬達城

成都新世紀環(huán)球中心位于成都高新南區(qū)天府大道北段，占地面積約1300畝，現(xiàn)為世界第一大單體建筑，主體高度約100米，是由中央游藝區(qū)和四周酒店、商業(yè)、辦公等部分組成的一個集游藝、展覽、商務、傳媒、購物、酒店于一體的多功能建筑。新世紀環(huán)球中心是一個巨大的城市綜合體，由新世紀環(huán)球中心、新世紀當代藝術中心和中央廣場三大主體組成，是成都市的娛樂天堂、購物天堂、休閑天堂和美食天堂，體現(xiàn)了大規(guī)模的以休閑形成商業(yè)地產吸引核的結構。

成都新世紀環(huán)球中心

從上面的例子我們可以看出，無論國際還是國內，都在向以服務為導向的大型綜合結構發(fā)展。商旅文體康養(yǎng)的綜合開發(fā)，已經成為世界旅游開發(fā)的潮流！

三、人的聚集：一切商業(yè)活動及開發(fā)的基礎

一切商業(yè)活動及開發(fā)是以人為基礎的。

人口聚集是城市化的基礎，城市化是人口聚集的變遷。從中國整個城市化進程來看，城市化已經歷經工業(yè)化初期、工業(yè)化二期、過度工業(yè)化三個階段。工業(yè)化初期，加工工業(yè)的發(fā)展使農村勞動力轉化，形成了非城鎮(zhèn)化的郊區(qū)與工廠低端社區(qū)；工業(yè)化二期，重化工業(yè)的發(fā)展帶來了大型工業(yè)區(qū)的聚集，促使工業(yè)園區(qū)與居住新城的形成；工業(yè)化園區(qū)形成的聚集與城市超規(guī)模發(fā)展形成了現(xiàn)在的過渡工業(yè)化和產城一體化階段。林峰院長認為，未來的城市化是以消費為主導的城市化，這樣的城市化與過去工業(yè)引導下的城市化是一個分水嶺。這個階段，是將消費產業(yè)引導下的經濟發(fā)展、城市發(fā)展、住宅產業(yè)導入到產業(yè)聚集新模式，中國整個經濟發(fā)展逐漸進入這個新的階段。

在這中間，人流人氣聚集形成商業(yè)發(fā)展聚集，商業(yè)聚集形成消費聚集。商業(yè)要發(fā)展到消費聚集期，要經歷四個階段。第一是單一購物商業(yè)發(fā)展階段的商業(yè)稀缺期，第二是批發(fā)市場及批零結合階段的商業(yè)市場化期，第三是業(yè)態(tài)多樣化的綜合體發(fā)展時期，第四便是未來的城市消費聚集化期。這四個時期，人流的聚集是商業(yè)發(fā)展的基礎和前提。

商業(yè)發(fā)展的四個階段

旅商文體康養(yǎng)綜合空間，最核心的是旅游的帶動作用。過去社區(qū)依據人流量確定商業(yè)規(guī)模，現(xiàn)在社區(qū)的人流量已支撐不了商業(yè)綜合體。旅游休閑的帶動便在這里發(fā)揮了重要作用。景區(qū)+旅游消費區(qū)，古街、旅游商街，古城古鎮(zhèn)，旅游城市是旅游帶動的人流人氣聚集四種模式。

旅游帶動的人流人氣聚集模式

旅游是人流搬運的渠道。為什么在旅商文體康養(yǎng)六大產業(yè)中，把旅游放在第一位？因為對于大多數(shù)區(qū)域而言，大量的地產發(fā)展一定不是在地王區(qū)，而是在地價偏低的新區(qū)域發(fā)展。無論是沿軌道發(fā)展的衛(wèi)星城，還是條件好的云南、海南、山東等度假第二居所發(fā)展區(qū)，以及新的城市化發(fā)展區(qū)域，都需要大量的搬運人流。如果沒有搬運渠道，商業(yè)、文化、體育、健康、養(yǎng)生活動只會在住宅周邊發(fā)生。人流搬運是旅游的核心功能，通過旅游對人流的搬運，實現(xiàn)了大量的消費在新區(qū)域的聚集。

如何才能形成吸引力，將人流搬運到目的地是旅游研究的核心，也是城市化中如何讓新城不成為鬼城的有效途徑。吸引力的打造我們稱之為游憩方式的設計，主要解決三個問題，主題核心吸引力、游憩方式"玩法”、游客需求全面滿足。

吸引力的打造需要解決的三個主要問題

吸引力將人帶到目的地是人流人氣聚集的第一步，休閑形成人流的滯留消費是人流人氣聚集的第二步。將人氣轉化成消費的財氣，商業(yè)的商氣，這個過程是休閑的消費聚集。休閑的聚集通過多業(yè)態(tài)的構成、夜間旅游產品體系把項目街區(qū)化、廣場化、夜間演繹化，最后形成城市文娛休閑中心、郊區(qū)休閑聚居區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、休閑城市。

休閑帶動的人氣聚集模式

四、新地產開發(fā)：地產+產業(yè)+城鎮(zhèn)化+互聯(lián)網

現(xiàn)階段，地產已經出現(xiàn)一系列問題。從短時間來看，中國的二線城市在快長中，從長遠來看，快長的時期逐漸越來越少，滯長的時間逐漸越來越多，商業(yè)、住宅、旅游、產業(yè)地產的問題都集中在爆發(fā)。商業(yè)地產方面，電商消滅大量實體店，購物中心及商業(yè)綜合體大幅過剩，布局競爭激烈，到2017年年末，20大城市商業(yè)項目未來供應將超過3500萬平米。住宅地產方面，一、二線市場較好，三、四、五線過剩。旅游地產方面，旅游與房地產分離，沿海滿布鬼樓群。產業(yè)地產方面，產業(yè)園區(qū)難以招商，僅十之一二能持續(xù)。

地產出現(xiàn)的系列問題告訴我們，房地產開發(fā)已經不再僅僅開發(fā)土地和建設房屋了。過去的房地產，就是土地一級開發(fā)銷售，房產二級開發(fā)銷售，住宅、寫字樓、商業(yè)空間就是產品。到了綜合體，也是以寫字樓+商場+住宅構成的一體化建筑群，賣的還是多功能的房子，即使不賣，自持也是通過招商引資，實現(xiàn)房租收益。隨后，地產經歷了靠商場經營收益的第一次產業(yè)提升和靠多業(yè)態(tài)的主力店商業(yè)經營的第二次產業(yè)提升的階段。其后，地產不依靠周邊社區(qū)人口消費，而是謀劃旅游休閑產業(yè)格局，吸引其他區(qū)域客源來消費，在形成人氣聚集同時，形成人口聚集。近幾年，在電商大規(guī)模沖擊實體店之后，如何讓實體店不因互聯(lián)網而關門，而是借互聯(lián)網引導體驗人群線下聚集，增加人氣與消費，實現(xiàn)o2o體驗消費是地產的關鍵。

雖然互聯(lián)網使實體店大規(guī)模受損，但是互聯(lián)網旅游卻越來越發(fā)達。房地產作為一個服務整合平臺，必須是房地產、產業(yè)鏈整合、城鎮(zhèn)化升級、互聯(lián)網運用的疊加。產業(yè)開發(fā)及產業(yè)鏈整合，是房地產必修課。產城融合發(fā)展，產業(yè)帶動城鎮(zhèn)化建設，形成居民人口聚集，同時結合教育、商業(yè)、金融、文體、衛(wèi)生及健康服務等，成為一體化結構。以智慧城市為基礎，打造"互聯(lián)網+ "，構建產業(yè)+互聯(lián)網，城市+互聯(lián)網，成為區(qū)域開發(fā)的前提。成功的房地產開發(fā)，成為產業(yè)及區(qū)域發(fā)展的平臺！

五、休閑小鎮(zhèn): “商旅文體康養(yǎng)融合”的地產創(chuàng)新

新型城鎮(zhèn)化的核心在產業(yè)先行，以產業(yè)為龍頭才能形成人口聚集，在人口聚集的基礎上形成的真正城鎮(zhèn)化。市場化下的新型城鎮(zhèn)化是在產業(yè)先行的基礎上，實現(xiàn)產城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。消費產業(yè)聚集引導城鎮(zhèn)化是未來城鎮(zhèn)化的關鍵和核心。

實現(xiàn)產城一體化

消費聚集如何打造？第一是靠吸引核中心，第二是靠休閑聚集中心。旅游休閑的“搬運功能”可形成8小時之外的休閑人口聚集，以及短期的出游型人口聚集，并進而形成消費聚集，是大眾旅游時代中國城鎮(zhèn)化建設的一種重要動力。旅游休閑引導兩大發(fā)展：城市休閑聚集化和逆城市休閑聚集化。城市休閑聚集化，是指城市綜合體，規(guī)模越大、包涵的業(yè)態(tài)類型越豐富，城市客廳的效益越強，帶來的城市聚集效應越好。另一個方向，逆城市休閑聚集化是短期的流動聚集，度假、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、會議等因素，形成了城郊衛(wèi)星城和旅游小城鎮(zhèn)。

因此，以旅游為人流聚集的導客構成了旅游消費聚集，由消費聚集形成的消費產業(yè)聚集，引導城市分化、人口增加、就業(yè)增加等城市結構的變化，我們稱之為旅游引導的新型城鎮(zhèn)化休閑消費聚集和區(qū)域發(fā)展創(chuàng)新結構。這個創(chuàng)新結構里面，旅商文體康養(yǎng)是不分家的，是服務于人的多樣化需求。所以，旅游不是簡單的旅游形式，休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老、體育等都是人們離開自己的社區(qū)后依然需要發(fā)生的消費。這些消費便是吸引核中心，把人流從客源地調動到目的地。

旅游引導的城市休閑聚集與新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯

第二是休閑聚集中心，人流聚集后，要讓人產生消費的欲望。人氣的旺盛，消費的旺盛，才能構成產業(yè)的有效聚集，創(chuàng)造多樣化的業(yè)態(tài)結構，構成休閑聚集中心架構。

休閑小鎮(zhèn)核心架構

休閑小鎮(zhèn)的核心架構，簡單的概括，是一個景區(qū)，又是一個消費產業(yè)聚集區(qū)，最后是新型城鎮(zhèn)化區(qū)，是一個休閑城鎮(zhèn)構成的多樣化旅游、多樣化地產構架下的城市化結構。

休閑小鎮(zhèn)發(fā)展架構

所以，它不僅僅是一個房地產開發(fā)，同時是城市開發(fā)、產業(yè)開發(fā)、景區(qū)開發(fā)運營的多地產整合開發(fā)。這樣一個開發(fā)結構，構成了休閑小鎮(zhèn)開發(fā)模式。這種結構不僅用于休閑小鎮(zhèn)，對于任何一個旅商文體康養(yǎng)結合的地產開發(fā)都實用，特別的對于西部有獨特資源的鄉(xiāng)村地區(qū)、中級以上城市的郊區(qū)，它的架構特別有價值。

旅商文體康養(yǎng)綜合開發(fā)及休閑小鎮(zhèn)開發(fā)的基本模式

六、旅商文體康養(yǎng)融合的地產開發(fā)模式

以文化為魂，旅游為搬運渠道，休閑體驗消費為核心，實現(xiàn)多產業(yè)融合下的綜合效益，可以有效的整合起來。

旅商文體康養(yǎng)融合的地產開發(fā)模式

文化體驗模式創(chuàng)新"六幕"

如何將要素多樣化轉化為業(yè)態(tài)，如何將業(yè)態(tài)轉化為產業(yè)整合，形成了綜合開發(fā)的重點。休閑消費業(yè)態(tài)化有十二大要素，是以原旅游"六要素"吃住行游購娛和新旅游"六要素"商養(yǎng)學閑情奇相疊加之和。

吃——高端酒店、星級飯店、酒莊、會所餐廳、休閑美食餐廳、農家風味餐廳、咖啡店、小吃店、快餐店等高端餐飲、休閑餐飲、大眾餐飲。

住——各類酒店、度假村、別墅、公寓、旅館、農家樂、郊野木屋、汽車營地…滿足不同群體的住宿需求。

行——運輸型交通、娛樂性交通、輔助性交通…。

游——各類景區(qū)景點、城市游樂、鄉(xiāng)村游樂……。

購——各類景區(qū)景點、城市游樂、鄉(xiāng)村游樂……。

娛——各類景區(qū)娛樂休閑、都市娛樂、鄉(xiāng)村娛樂……。

商——商務旅游、會議會展、獎勵旅游等旅游新需求、新要素。

養(yǎng)——養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)心、體育健身等健康旅游新需求、新要素。

學——修學旅游、科考、培訓、拓展訓練、攝影、采風、各種夏令營冬令營等活動。

閑——鄉(xiāng)村休閑、都市休閑、度假等各類休閑旅游新產品和新要素。

情——婚慶、婚戀、紀念日旅游、宗教朝覲等各類精神和情感的旅游新業(yè)態(tài)、新要素。

奇——探索、探險、探秘、游樂、新奇體驗等探索性的旅游新產品、新要素。

休閑消費業(yè)態(tài)和十二大要素

未來房地開發(fā)作為一種平臺，在產房融一體化結構中，林峰院長提出一種核心投資模型，叫65533模型。景區(qū)產品、文體養(yǎng)休閑項目、文體養(yǎng)休閑商業(yè)項目、度假酒店與公寓項目、住宅房產、一級地產六類產品，需要的是完全不同的管理模式和運營手段。因此，未來房地產僅依靠房地產管理專業(yè)遠遠不夠，還需要景區(qū)管理、休閑營銷、商業(yè)地產、酒店運營和房地產相結合的管理結構，形成五大角色和綜合開發(fā)的一系列架構。以旅游為渠道引導的綜合發(fā)展結構中，房地產正在作為平臺進行創(chuàng)新整合！

"旅商文體康養(yǎng)綜合地產" 65533投資模型

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