隨著旅游開發(fā)的逐漸升溫，資源爭奪戰(zhàn)已進(jìn)入白熱化階段，稀缺性、壟斷性資源項(xiàng)目越來越少，旅游投資逐漸進(jìn)入 “絕色資源無，資源類型多”的綜合性開發(fā)階段。這一階段有著“投資門檻高，收益時間長”的特點(diǎn)，任何一個項(xiàng)目投資目標(biāo)成功的關(guān)鍵在于科學(xué)合理的商業(yè)模式的創(chuàng)新設(shè)計。綜合型大規(guī)模旅游開發(fā)項(xiàng)目更是如此，這類項(xiàng)目往往投資少則幾個億，多則幾十個億，資源類型涉及森林、水庫、地?zé)帷⒑恿鞯鹊?，?fù)雜的資源如何與資本進(jìn)行有效的結(jié)合，如何確保低風(fēng)險、快回報、大投入、大產(chǎn)出，核心問題就是商業(yè)模式的設(shè)計。
本文將結(jié)合思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目，分別從旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集、旅游地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)的商業(yè)模式整合幾個方面來解讀綜合性旅游項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)模式的設(shè)計。
一、資源+智慧創(chuàng)造旅游項(xiàng)目商業(yè)聚集
    現(xiàn)階段，大中型城市的旅游總體規(guī)劃及國家級旅游資源、世界遺產(chǎn)等頂級旅游資源的規(guī)劃開發(fā)基本已告一段落，小城鎮(zhèn)、農(nóng)村的旅游開發(fā)如火如荼。目前，我們接觸的規(guī)劃設(shè)計項(xiàng)目，往往只具備三分先天的“姿色”，若僅僅依靠這三分的魅力，是很難產(chǎn)生良好市場效應(yīng)的，這就需要規(guī)劃機(jī)構(gòu)，憑借良好的職業(yè)技能與智慧的創(chuàng)意能力來在旅游地“三分姿色”的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)大膽的構(gòu)想。綠維創(chuàng)景在四百多個項(xiàng)目案例實(shí)踐的基礎(chǔ)上，形成了游憩方式創(chuàng)新的策劃理念，并以商業(yè)模式創(chuàng)新與景觀游樂創(chuàng)新設(shè)計為策劃的落地奠定基礎(chǔ)，成為政府、企業(yè)開發(fā)商的智力腦庫。
1、大型旅游度假項(xiàng)目的基礎(chǔ)資源條件
    該類度假項(xiàng)目的資源都具備一定特征和條件，如數(shù)量和種類較為豐富；擁有具備一定稀缺性的幾類核心資源或具有深厚的文化底蘊(yùn)。同時區(qū)位也是該類項(xiàng)目考慮的重要因素，據(jù)專家調(diào)查顯示，距離超大城市100公里、距離大城市60公里、中等城市30公里、小型城市15公里以內(nèi)是旅游地產(chǎn)的最佳選擇，也是“商業(yè)模式聚集”形成的最佳距離。
思拉堡小鎮(zhèn)就位于營口一小時城市圈內(nèi)，距離鲅魚圈城區(qū)僅需十分鐘車程，項(xiàng)目規(guī)劃面積達(dá)三平方公里，規(guī)劃區(qū)域?yàn)榍鹆甑匦蔚孛驳纳降?，高低起伏多變，山體曲線優(yōu)美，適于開展山地運(yùn)動類項(xiàng)目；景區(qū)還擁有森林、溫泉、農(nóng)業(yè)資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產(chǎn)品聚集的基礎(chǔ)，而產(chǎn)品聚集又是商業(yè)模式聚集的基礎(chǔ)。
2、游憩方式創(chuàng)新點(diǎn)亮資源價值
    旅游資源的三分姿色離不開策劃創(chuàng)新對它的“七分打扮”，旅游產(chǎn)品的包裝成功與否直接關(guān)系到旅游資源開發(fā)的成敗，因此，必須找到一家具備創(chuàng)新能力與創(chuàng)新思維的高水準(zhǔn)規(guī)劃機(jī)構(gòu)來對項(xiàng)目準(zhǔn)確把脈，引爆項(xiàng)目的核心資源，帶動片區(qū)整體發(fā)展。
    在思拉堡項(xiàng)目中，綠維創(chuàng)景運(yùn)用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應(yīng)用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗(yàn)，并以養(yǎng)生為主題創(chuàng)新個性化健康管理的溫泉住宿度假；將干涸的水溝蓄水成風(fēng)情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區(qū)塊的商業(yè)功能；利用地形開發(fā)36洞高爾夫，依托良好的球場景觀及自然環(huán)境建設(shè)高爾夫別墅……（詳見www.lwcj.com）
3、旅游項(xiàng)目的商業(yè)聚集
    旅游產(chǎn)業(yè)是一個多產(chǎn)業(yè)互動的特殊產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展不僅促進(jìn)旅游業(yè)的進(jìn)步，更帶動產(chǎn)業(yè)鏈上其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。從某種角度來說，純旅游產(chǎn)品并不是整體項(xiàng)目盈利核心之所在，因而，我們需要在旅游產(chǎn)品本身銷售的同時，融入其他商業(yè)經(jīng)營方式，這種理想的經(jīng)營元素，既可以利用旅游環(huán)境打造形成的人氣效應(yīng)，又可以解決旅游投資的長線回報問題，這個具有雙重功效的元素就是“旅游地產(chǎn)”。
二、旅游+地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式聚集的疊加效應(yīng)
1、地產(chǎn)是轉(zhuǎn)換旅游潛在價值的高效手段
  “旅游+地產(chǎn)”的效應(yīng)即是旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游的良性循環(huán)效應(yīng)，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”。旅游所帶來的人流、物流、信息流等促進(jìn)人氣的抬升，進(jìn)而使得景區(qū)附近房地產(chǎn)價格飆升，地產(chǎn)收益為旅游二次投資回籠了資金。在環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化，配套設(shè)施更加完善的情形下，景區(qū)已經(jīng)超出了普通意義的范疇，而一躍成為一種生活方式的代名詞，這種獨(dú)特的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，不僅解決了大量人員的就業(yè)問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務(wù)業(yè)發(fā)展。
2、開發(fā)時序設(shè)計與商業(yè)模式整合
    思拉堡小鎮(zhèn)旅游開發(fā)項(xiàng)目，是旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目聚集的綜合體，它遵循邊開發(fā)旅游項(xiàng)目邊建設(shè)地產(chǎn)的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項(xiàng)目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發(fā)地產(chǎn)，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業(yè)地產(chǎn)、臨水公寓；在高爾夫帶動下建設(shè)高爾夫會所、高爾夫別墅、再隨之開發(fā)酒莊及養(yǎng)生類別墅地產(chǎn)、SPA會所，最后在整個區(qū)塊炒熱的時機(jī)，在景區(qū)南端推出景觀較差但距城區(qū)較近的住宿類小高層生態(tài)居住社區(qū)。從而形成了具有思拉堡小鎮(zhèn)特色的旅游與地產(chǎn)開發(fā)的五個臺階，十年計劃：

階梯一（兩年）：溫泉游樂，景觀營造，高端運(yùn)動，引爆市場；
    在項(xiàng)目前期，投入建設(shè)景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等；開啟溫泉游樂設(shè)施的一部分建設(shè)；啟動一期18洞高爾夫建設(shè)及配套會所建設(shè)，引爆市場，在景區(qū)知名度提高的同時地塊價值隨之提高，進(jìn)而在階梯一的后期招商部分高爾夫別墅住宅及商務(wù)酒店的建設(shè)。
階梯二（兩年）：商務(wù)推進(jìn)，休閑配置；周邊地產(chǎn)，順次開發(fā)
    加大景區(qū)的配套服務(wù)，進(jìn)一步投資酒莊與SPA特色服務(wù)，逐步加大商務(wù)會議、商務(wù)洽談等商務(wù)活動在景區(qū)的開展，休閑配套設(shè)施進(jìn)一步完善。依次再開發(fā)另9洞高爾夫，同時，在第一個9洞高爾夫場附近的地塊開發(fā)酒店式別墅、企業(yè)會所及高星級酒店。
階梯三（兩年）：高爾夫、馬術(shù)、滑雪、高端運(yùn)動再炒地產(chǎn)
    旅游高端配套服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，景區(qū)的知名度，地塊的價值進(jìn)一步提升。利用前期收益，依托地塊的升值，進(jìn)行18洞高爾夫招商，馬術(shù)、滑雪運(yùn)動的招商全面展開，地塊的運(yùn)動配套更加完善。
階梯四（兩年）：水景、商業(yè)街結(jié)合，完善配套，提高居住環(huán)境
   景區(qū)建設(shè)初具規(guī)模，游客量進(jìn)一步攀升，地產(chǎn)收益明顯，旅游經(jīng)營良性增長，完善水景及商業(yè)街配套設(shè)施，進(jìn)一步開發(fā)溫泉SPA別墅及酒莊別墅、非核心景區(qū)的普通住宅區(qū)開始招商建設(shè)。
階梯五（兩年）：節(jié)慶推動，品牌營銷，旅游小鎮(zhèn)，頗具規(guī)模
    利用節(jié)慶、媒體、及口碑效應(yīng)對景區(qū)進(jìn)行廣泛宣傳，形成景區(qū)自身的品牌，并利用品牌效應(yīng)推動景區(qū)房地產(chǎn)的銷售及景區(qū)其他配套的完善，進(jìn)而使得景區(qū)發(fā)展成為一個特色的具有一定規(guī)模的知名旅游小鎮(zhèn)。
    從思拉堡小鎮(zhèn)的開發(fā)的五級臺階可以看到，綜合性大型旅游度假區(qū)的商業(yè)模式是在旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目的交互運(yùn)作中形成的，其具有鏈條式動力機(jī)制，環(huán)環(huán)相扣，互為前提，互為結(jié)果。旅游產(chǎn)品的商業(yè)聚集與地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集共同構(gòu)成了整個項(xiàng)目的商業(yè)模式聚集。綠維創(chuàng)景在思拉堡小鎮(zhèn)良好的區(qū)位及資源條件下創(chuàng)新性得將商業(yè)模式聚集方式作為景區(qū)商業(yè)運(yùn)營手段，在項(xiàng)目剛投入開發(fā)建設(shè)時便得到社會各界的熱切關(guān)注，相信不久的將來思拉堡小鎮(zhèn)必將成為旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的成功商業(yè)模式聚集實(shí)例。

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