走向溫泉綜合開發(fā)時(shí)代（下篇）――“溫泉休閑綜合體”開發(fā)研究

2019-01-14 綠維創(chuàng)景：羅紅寶 標(biāo)簽：

三、創(chuàng)造打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式

綠維創(chuàng)景溫泉水療與溫泉地產(chǎn)中心，依托中國旅游運(yùn)營與房地產(chǎn)開發(fā)的“腦庫”――綠維創(chuàng)景，專注于溫泉水療、溫泉會(huì)議酒店、溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉城、溫泉休閑社區(qū)特別是大型溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)研究，始終立于行業(yè)研究與開發(fā)咨詢創(chuàng)新的前沿。在總結(jié)近年來完成的多個(gè)“溫泉休閑綜合體”成功案例的基礎(chǔ)上，我們提出創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式如下：

1、以“土地綜合開發(fā)”為導(dǎo)向，理清功能關(guān)系

打造“溫泉休閑綜合體”，首先必須確立“土地綜合開發(fā)”的導(dǎo)向，通過土地的綜合開發(fā)帶動(dòng)城市和區(qū)域的升值，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的突破。這就需要以土地開發(fā)的最優(yōu)化回報(bào)為目標(biāo)，結(jié)合溫泉作為一種具有高附加值旅游資源的特色，來理清各個(gè)功能業(yè)態(tài)之間的關(guān)系。

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，溫泉綜合開發(fā)的核心實(shí)質(zhì)，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產(chǎn)（休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生居住地產(chǎn)）之間的關(guān)系。據(jù)此，“溫泉休閑綜合體”的開發(fā)，必須理清旅游板塊、地產(chǎn)板塊和溫泉資源之間的特定關(guān)系，進(jìn)行全局性、系統(tǒng)性、綜合性的開發(fā)：

其一，以溫泉水療、會(huì)議酒店及特色休閑為構(gòu)成的旅游板塊，是帶動(dòng)人氣、樹立形象、提升地氣并創(chuàng)造長期持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)的基礎(chǔ)板塊，盡管需要較大投入，也首先需要?jiǎng)?chuàng)新打造；

其二，以休閑商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)生居住地產(chǎn)為構(gòu)成的地產(chǎn)板塊，是創(chuàng)造快速回報(bào)、獲取土地開發(fā)收益的核心板塊，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)開發(fā)；

其三，溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng)，是打造溫泉休閑、會(huì)議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業(yè)與休閑地產(chǎn)的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開發(fā)中創(chuàng)新融入溫泉功能，突出溫泉養(yǎng)生休閑價(jià)值，形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì)議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。

2、以“休閑產(chǎn)業(yè)整合”為手段，形成功能聚集

以綜合發(fā)展為方向，“溫泉休閑綜合體”，要有多元化產(chǎn)業(yè)體系的支撐。要充分利用溫泉對于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，面向市場需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與休閑產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展五類產(chǎn)業(yè)：

第一是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成溫泉養(yǎng)生中心，這是“溫泉休閑綜合體”發(fā)展的根本基礎(chǔ)。

第二是會(huì)議產(chǎn)業(yè)。以溫泉水療為吸引，以會(huì)議度假酒店為載體，以會(huì)議接待為重點(diǎn)的溫泉會(huì)都模式。除了少量處于偏遠(yuǎn)地區(qū)、交通相對不便的溫泉之外，會(huì)議幾乎成為大多數(shù)溫泉度假村經(jīng)營發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。

第三是房地產(chǎn)業(yè)。以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產(chǎn)項(xiàng)目的主流，與會(huì)議經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)也成為重要的市場熱點(diǎn)，升值空間較大，因而受到市場青睞。

第四是運(yùn)動(dòng)游樂產(chǎn)業(yè)。根據(jù)資源特征，以水游樂、高爾夫、網(wǎng)球、滑雪和跑馬場為代表，一方面是考慮親水休閑游樂市場群體的需要，更重要的是和政務(wù)商務(wù)休閑會(huì)議客群、度假物業(yè)的客群的需要結(jié)合在一起。運(yùn)動(dòng)游樂是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構(gòu)成，為品質(zhì)化休閑交流平臺(tái)的打造奠定重要作用。

第五是溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經(jīng)形成諸多成功的例子，主要通過設(shè)計(jì)溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

3、以“溫泉產(chǎn)品創(chuàng)新”為基礎(chǔ)，打造吸引核心

對于“溫泉休閑綜合體”來說，溫泉是關(guān)鍵，是創(chuàng)造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎(chǔ)，就是要進(jìn)行溫泉產(chǎn)品的創(chuàng)新。未來的溫泉?jiǎng)?chuàng)新，主要從以下幾個(gè)方面來把握：

其一，以中高端市場為重點(diǎn)，打造精品化溫泉。結(jié)合溫泉水量和水質(zhì)，以精品化為導(dǎo)向，面向中高端市場，打造高品質(zhì)溫泉，包括高品質(zhì)的產(chǎn)品和高水準(zhǔn)的服務(wù)機(jī)制。這是在激烈市場競爭與行業(yè)洗牌趨勢下，溫泉旅游未來發(fā)展的必然方向，更由于溫泉在“溫泉休閑綜合體”中作為引擎產(chǎn)品的特性，其檔次的高低直接決定著整個(gè)的項(xiàng)目品質(zhì)與品牌價(jià)值，影響著后續(xù)酒店的品質(zhì)和房地產(chǎn)的價(jià)值品質(zhì)。柏聯(lián)SPA度假村從一開始就把自身定位為高端溫泉，為后續(xù)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了極好的品牌效應(yīng)，獲得了可觀的開發(fā)回報(bào)。

其二，以衍生化發(fā)展為方向，打造復(fù)合性溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產(chǎn)品板塊，絕不局限于單一的“泡池湯浴”，而是要結(jié)合市場需求，通過縱向創(chuàng)新與橫向聚焦，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品鏈的延伸，主要有兩個(gè)方向：

一是做足親水游樂的文章，發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì)，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項(xiàng)目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開發(fā)中，增強(qiáng)人們的親水參與性與體驗(yàn)性，增加夏季運(yùn)營的收入；

二是做足健康養(yǎng)生的文章，利用溫泉的養(yǎng)生功效，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成面向中高端市場特別是女性市場的產(chǎn)品創(chuàng)新。

其三，以風(fēng)格主題化為手段，打造主題型溫泉。在未來的發(fā)展中，要想把溫泉資源通過溫泉度假村的形式變成具有市場競爭力的產(chǎn)品，必須挖掘文化，用文化來打造溫泉的主題，營造獨(dú)特的文化氛圍，創(chuàng)造獨(dú)特的文化感受，才能在市場上占據(jù)一席之地。這個(gè)文化，不一定是當(dāng)?shù)氐奈幕@個(gè)要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。如綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計(jì)的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷（以黃帝文化與《內(nèi)經(jīng)圖》來整合包裝溫泉主題），北京藍(lán)調(diào)溫泉莊園（從草莓到藍(lán)調(diào)文化，打造“小資溫泉”），遼寧思拉堡溫泉（以溶洞泡浴、臺(tái)地溫泉為特色的“琴臺(tái)溫泉”），福建梅花湖溫泉（構(gòu)建“水上溫泉”特色）。