旅游項目開發(fā)的流程


（三）、旅游項目設(shè)計與開發(fā)策劃 

1、 旅游項目開發(fā)的工作流程 

在旅游項目開發(fā)分類的基礎(chǔ)上，我們談旅游項目設(shè)計及開發(fā)過程和步驟問題。這里面有幾個重要環(huán)節(jié)：

首環(huán)節(jié)是我們投資設(shè)想的問題。當(dāng)我們要對一個旅游項目或者一個景區(qū)資源開發(fā)感興趣的時候，我們對這個項目要有一個構(gòu)想。有一個構(gòu)想以后我們開始市場調(diào)研和分析，同時需要簽訂投資合同。   

投資合同簽訂的過程對于投資商和旅游局來說都屬于前期。在整個前期工作中，核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關(guān)系到法律法規(guī)基礎(chǔ)的重要問題。怎么樣來簽這個合同？簽什么樣的合同？對投資商、對政府都是非常重要的。投資商要把握住什么？控制什么樣的資源？是控制他的土地資源還是他的經(jīng)營權(quán)呢？是控制門票權(quán)還是控制他的開發(fā)招商呢？

我們幫助十多家投資商簽定與政府的合同，每一家都有差異。政府的想法都有差異，比如說權(quán)限問題，里面涉及很多經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)、招商開發(fā)權(quán)、門票收益權(quán)、行政管理權(quán)，規(guī)劃參與權(quán)等等。我們把這些權(quán)益的劃分設(shè)計得非常細(xì)，對這些很細(xì)的問題做了若干規(guī)定，關(guān)于建設(shè)周期，關(guān)于投資成果都有很多細(xì)節(jié)問題，涉及到法律的。比如說我們以前還設(shè)計過重要地塊節(jié)點控制方法，在一個區(qū)域我沒有辦法全部買下來，只能部分重要的不到一百畝控制起來。這個合同里面很多細(xì)節(jié)，也有很多方法。但是我們的投資商和政府沒有提供關(guān)于開發(fā)這個項目需要的資金量，因為還缺少項目策劃，這時候?qū)ν顿Y商而言，合同簽訂非常茫然。因為到底什么資源是重要的，他應(yīng)該控制什么樣的東西才能把這個區(qū)域做好，這個關(guān)鍵他把握不住。他只是表面上的看見一個東西。

因此了我們的建議是在前期要做項目的一個初步評判。要做一個初步的策劃和評價，我們分割為項目的投資評價和初步策劃，這個階段完了以后就立項，就是編制項目建議書，立項以后是可行性研究報告，實際上在沒有規(guī)劃的前提下做的可行性研究報告是有問題的，因為沒有編制規(guī)劃，沒有詳規(guī)你的可行性報告是出不來的。因為旅游項目跟工業(yè)項目不一樣，工業(yè)項目可以根據(jù)生產(chǎn)能力，生產(chǎn)設(shè)備核算出成本。旅游項目是你連你的產(chǎn)品做成什么樣子都不知道，你怎么去核算你的投資成本。 

所以我們的一般做法是在旅游項目策劃的基礎(chǔ)上，編制旅游規(guī)劃，并且制作相應(yīng)的詳規(guī)，以詳規(guī)為依據(jù)做可行性研究。這樣才是符合旅游投資規(guī)律的。這里牽涉到的是旅游產(chǎn)品細(xì)化，單做一個旅游產(chǎn)品的時候，這個產(chǎn)品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個什么樣的方式、服務(wù)收入中除了門票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀(jì)念品和哪些小產(chǎn)品，作出了這些東西還作農(nóng)副產(chǎn)品加工嗎？所有這些內(nèi)容如果沒有落實到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么說可行性呢。你只能告訴我這個地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)不錯，土只有一米厚底下就是花崗巖，你只能告訴我建設(shè)的可行性而不能告訴我市場的可行性。因此我們的建議是可行性研究報告放在規(guī)劃之后，或者說可以在投資商來投資前做一個預(yù)可性研究報告，這個報告用于決策，用于立項。也就是一個投資分析報告，也就是說在制定詳細(xì)規(guī)劃前的，首先制作一個項目策劃，通過一個項目的策劃明確在這個地方要做什么產(chǎn)品，更詳細(xì)的生產(chǎn)布局問題互動模式問題先不做，先搞清楚要做什么東西，他面對的市場有沒有可能性，市場調(diào)研、市場挖掘的深度，以及產(chǎn)品的基本模式，繼而形成我們對這個商業(yè)的基本模式。

然后再來做用地審批。以規(guī)劃來進行土地征用，那么前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項目預(yù)可性研究和策劃，然后是規(guī)劃，作出可行性研究報告，還有就是建設(shè)的一些準(zhǔn)備工作。這是頭一個大的階段，又可以分成三個小的階段：

1） 以預(yù)可行研究為前提的合同簽訂階段 

2） 以立項為主的工作階段 

3） 編制規(guī)劃和可行性研究報告階段

這些就是前期工作的一個流程。

經(jīng)常有企業(yè)在項目投資的時候，發(fā)覺自己不知道從何下手，請專業(yè)公司來給他做規(guī)劃吧，他現(xiàn)在還沒有簽訂合同。不請專業(yè)公司作規(guī)劃又會發(fā)現(xiàn)漏洞百出，和他要求的目標(biāo)相距太遠(yuǎn)。立項以后了不知道先做規(guī)劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發(fā)現(xiàn)沒有規(guī)劃的可研有問題。做規(guī)劃又需要很多錢，這里面總是纏來纏去分不清節(jié)奏。那么我們現(xiàn)在設(shè)計了一個科學(xué)的結(jié)構(gòu)安排，根據(jù)實際變通性來調(diào)整工作安排，但是整個前期目標(biāo)是圍繞著合同簽下來，規(guī)劃評下來，可研批下來，用地批下來這么一些工作來展開的；商業(yè)性結(jié)構(gòu)，是圍繞著把濃縮的前提形成，開發(fā)的前提形成，把產(chǎn)品明確下來知道自己該干什么，做的是一個什么樣的東西。進入到開工準(zhǔn)備以后，生產(chǎn)的準(zhǔn)備，我們說生產(chǎn)的開工就是旅游區(qū)開業(yè)的準(zhǔn)備，包括員工，相應(yīng)的物資配備。營銷計劃和規(guī)章制度建全等。這中間有個竣工驗收環(huán)節(jié)，基礎(chǔ)設(shè)施和投資項目的竣工驗收與旅游開業(yè)的開業(yè)驗收是兩個不同的驗收。 

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