私產酒店――次代度假房地產已經(jīng)來臨

2009-02-10 綠維創(chuàng)景高兵張洪治林峰 標簽：度假地產

初代旅游地產――產權酒店紛爭不斷

旅游地產同時具備旅游業(yè)和房地產業(yè)的雙重屬性，旅游地產進入我國時間不長，但發(fā)展十分迅速，從九十年代進入中國旅游度假地產發(fā)展算起，短短十年時間已經(jīng)迅速在全國各地蓬勃發(fā)展起來。

作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，具有投入輕松、風險小的特點，目前在我國也逐漸被廣大投資者接受，成為一種新型的投資理財方式。

旅游與地產的嫁接不是一個偶然的因素，而是市場經(jīng)濟發(fā)展的結果。近年來我國內經(jīng)濟發(fā)展迅速，商務活動廣泛，社會中產階級的崛起，形成了龐大的客戶群。加上每年大約有114天的假期國內旅游度假的市場氣候已經(jīng)形成，這些都為旅游度假地產開發(fā)、消費帶來了商機。

綠維創(chuàng)景研究我國旅游地產發(fā)展的歷程后，將我國的旅游地產分為兩代，把以產權酒店和私家度假別墅為主的旅游地產產品稱之為初代旅游地產，將新型的旅游地產---私人酒店作次代旅游地產。

研究我國旅游地產不能背離現(xiàn)實的經(jīng)濟環(huán)境，尤其在目前的全球的金融危機蔓延和我國房地產市場低迷的經(jīng)濟形勢下，旅游地產將承擔著特別的使命，能夠充分發(fā)揮旅游和地產兩個產業(yè)的優(yōu)勢，對拉動內需和房地產市場健康發(fā)展都有特別的意義。

本文嘗試對目前中國旅游地產的發(fā)展做出初步總結，力求探討出中國旅游地產可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)運營模式，以推動中國旅游地產的健康發(fā)展。

初代旅游地產――產權酒店紛爭不斷

初代旅游地產產品有產權酒店和度假別墅兩種。但主要以產權酒店為主。國家政策的停止了對低密度別墅用地的審批后，國家的相關部門加大了對土地市場和開發(fā)銷售的管理，度假別墅在旅游地產市場上停止了供應，度假別墅產品作為度假產品逐漸淡出了旅游地產市場，產權酒店產品也就當仁不讓的成為初代旅游地產的主力產品，甚至在某種程度上成為旅游地產的代名詞。

但在中國當前市場法律法規(guī)缺位、加之產權酒店開發(fā)商短視行為、回報模式、交換體系等方面的問題，傳統(tǒng)產權酒店紛爭不斷，有以下幾個問題急需解決：

1、售價和回報率虛高

我國產權酒店的市場售價一般遠遠高于當?shù)氐淖≌鍪蹆r格。成熟的產權酒店產品的市場售價應是當?shù)刈≌瑑r格的1.5至3倍之間。目前我國的主流的產權酒店售價大都幾倍于當?shù)刈≌膬r格，售價大大超過了合理的售價。為了快速回收資金，開發(fā)商和銷售方設計的產權酒店的經(jīng)營回報率更顯不理性。產權酒店的投資回報率宣傳一般在10％以上，甚至更高。完全背離了市場的承受能力。

許多產權酒店的開發(fā)商為了盡快將產權酒店銷售變現(xiàn)，都會承諾高額固定回報。宣傳固定回報是違反國家規(guī)定的。但如果沒有固定的回報，又會對消費者失去吸引力。如果發(fā)展商承諾的投資回報不能兌現(xiàn)，就會產生法律糾紛。

2、稅收、財務困擾酒店經(jīng)營

一般酒店的物業(yè)作為酒店的固定資產計提折舊進入成本，而產權酒店的物業(yè)嚴格講不是發(fā)展商的，因為已經(jīng)賣出，無法提折舊，也就無法進入成本。作為酒店經(jīng)營須交納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，稅后的利潤才能夠回報投資者，投資者取得分紅仍需交納個人所得稅，在目前相關法律法規(guī)缺位的情況下，產權酒店的各項折舊、稅費應該如何交納沒有相應的法律法規(guī)指導。

3、中小業(yè)主委托虛位問題。

一般的經(jīng)營酒店，投資方是惟一的業(yè)主，可以委托酒店管理公司來管理。但作為產權酒店，已將各房間分散地賣給不同投資者，因此就會產生許多的委托者，那么到底誰來管理這個酒店？產生了問題，誰能決定這個房子經(jīng)營的一系列問題？產權酒店絕大部分產權所有者是分散的，可能只有一小部分產權的開發(fā)商擁有決定權，很可能委托者并不代表酒店所有者的利益，這樣就會侵害中小投資者的利益?！?/p>

次代旅游度假地產――私產酒店浮出水面

像任何事物的發(fā)展都有一個過程，都需要規(guī)范和完善，我國的旅游地產市場也不例外。正式在這樣發(fā)展的情況下，目前我國出現(xiàn)了一些新型的旅游度假地產，其設計、開發(fā)、銷售、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了相應的創(chuàng)新，綠維創(chuàng)景把這種升級版的旅游地產產品稱之為私人酒店。私產酒店的主要有以下優(yōu)點：

1、權益設計向業(yè)主傾斜

這種私人酒店擴大了業(yè)主的權利，業(yè)主在酒店運營上監(jiān)督和回報上享有比以往更大的自主權。傳統(tǒng)的產權酒店一般會為業(yè)主提供一定時段的免費自住權，但其自住的天數(shù)和時間需要受到一定的限制；而新型私人酒店其業(yè)主的自住權不受任何限制，即業(yè)主可以不限次數(shù)、不限時間的使用私人酒店，業(yè)主入住酒店只需交納酒店的基本運營費用，業(yè)主的自住時間的多少與年終分紅的利潤分配方案掛鉤，自住的越少，回報越多；自住的越多，回報越少。

2、產品譜系更加豐富

早期的產權酒店產品在產品設計和酒店區(qū)別不大，在產品的設計上，升級版產權酒店在規(guī)劃設計上特別注重酒店產品的實用性和有效性，注重酒店細節(jié)設計對運營成本和投資回報的影響，這些設計細節(jié)包括面積、戶型、裝修、設施配套等。

產品的設計也更加考慮業(yè)主的自住的需求，整個產權酒店居家的氛圍日趨濃厚，設計套房的比例逐漸加大，家居化的房間布置越來越受到投資者的歡迎，改變了以往酒店標間壓抑和局促感。

3、社區(qū)規(guī)劃復合化

目前旅游地產的“復合化”成為一種規(guī)劃趨勢，旅游地產往往集合各種旅游資源，將溫泉、高爾夫球場、馬會等多種游樂設施和私產酒店一起組成復合共生型的社區(qū)。在一個旅游地產中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、商務辦公類物業(yè)，這些物業(yè)共同組成一個混合的旅游地產社區(qū)，在這個社區(qū)里的各種配套資源可以和私產酒店實現(xiàn)共享，達到了對各種旅游資源利用巨大化。這一點普通意義上的通常產權酒店和新型的私產酒店完全不能相提并論。

目前海南、山東、浙江等地都出現(xiàn)了占地上千畝，銷售套數(shù)數(shù)千的大型產權酒店大盤。