旅游開發(fā)，涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計、旅游商業(yè)模式設(shè)計、開發(fā)運作策劃及景觀設(shè)計四個方面。我們把四個方面整合起來的策劃，稱為旅游項目開發(fā)的商業(yè)策劃（或全案策劃）。旅游開發(fā)的成功與否，取決于游憩方式創(chuàng)新，商業(yè)模式落地，景觀設(shè)計獨特和的運營策劃的現(xiàn)實。研究旅游項目開發(fā)的模式與流程，是為了從一開始，就較好的把握項目的核心。

一、 旅游資源開發(fā)的歷史劃分

我國旅游項目開發(fā)的模式，有一個進化的歷史過程。旅游的發(fā)展，形成了從原始資源直接利用，到觀光產(chǎn)品開發(fā)，再到體驗參與及休閑度假產(chǎn)品開發(fā)，進一步發(fā)展到創(chuàng)新生活方式的旅游產(chǎn)品開發(fā)的螺旋上升結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品與資源之間的關(guān)系越來越遠。文化和人性化的創(chuàng)新提升，成為旅游發(fā)展的主要方向。我們將中國旅游資源與產(chǎn)品開發(fā)的過程，劃分為五個階段。

原始資源利用期：80-90年，將景區(qū)圈起來，就可以收門票，并初步建設(shè)接待實施；

資源開發(fā)起步期：90-95年，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提，開發(fā)可進入性和觀賞、接待條件；

資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期：95-02年，全面開發(fā)觀賞型旅游產(chǎn)品，開始引進并開發(fā)游樂休閑產(chǎn)品；

資源深度挖掘期：03-15年，進入情境體驗型、參與娛樂型、休閑度假型產(chǎn)品開發(fā)階段；

后資源開發(fā)期：15以后，進入休閑度假旅游及以創(chuàng)新生活方式為核心的產(chǎn)品開發(fā)階段。

二、 旅游項目開發(fā)模式

我們從不同角度大致用七個類別來劃分旅游開發(fā)的模式：

1、按開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)劃分為三種模式：單一項目開發(fā)模式、成片整體開發(fā)模式、目的地整體開發(fā)模式；

2、按開發(fā)投入時序劃分為三種模式：滾動開發(fā)模式、分期開發(fā)模式、一次性完成開發(fā)模式；

3、按產(chǎn)業(yè)多元性劃分為兩種模式：單一開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式；

4、按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式：游憩區(qū)開發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式；

5、按與市場的關(guān)系劃分為五種模式：近郊型項目開發(fā)模式、遠郊型項目開發(fā)模式、區(qū)域型項目開發(fā)模式、全國型項目開發(fā)模式、國際型項目開發(fā)模式；

三、 旅游項目開發(fā)的前期工作流程

根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況，可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。

工作內(nèi)容

開工準(zhǔn)備階段投資決策與合同簽定期

管理架構(gòu)與運作策劃期

開工準(zhǔn)備與政府審批期

程建設(shè)階段資金運作與建設(shè)工程期

開業(yè)運作階段開業(yè)準(zhǔn)備與運作期

１、投資決策：投資決策的過程，最重要的是對旅游資源及項目開發(fā)價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。

２、合同簽定：旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。

架構(gòu)管理：合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運營三方面。前期工作部：負責(zé)項目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計單位對工程項目進行規(guī)劃設(shè)計；編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。工程管理部：以項目經(jīng)理為首的工程管部，負責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。景區(qū)管理部：負責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。

４、產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃：項目設(shè)計不是旅游規(guī)劃。項目設(shè)計及項目開發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。

５、規(guī)劃、設(shè)計：產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進行，應(yīng)該聘請專業(yè)機構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃，應(yīng)該包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。同時對一期工程，應(yīng)該進行景觀設(shè)計及建筑設(shè)計。規(guī)劃、設(shè)計基本程序：勘察－規(guī)劃－設(shè)計方案－初步設(shè)計－施工圖設(shè)計。新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構(gòu)進行建筑設(shè)計。

６、政府審批事項辦理推進：通過政府的各項審批非常重要。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等，十分繁雜。

７、資金運作與招商引資：項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設(shè)資金。

８、建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)：以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項目建設(shè)四個方面。項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作。

９、開業(yè)運作：項目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設(shè)，必須通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運行。要達到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營銷的重點；需要建立營銷隊伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等。旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。

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