2014地產金融投資現狀特征(二)

2、市場深度調整期內房地產開發(fā)企業(yè)金融投融資發(fā)展特征

1）大型房企自身主動金融化轉型成新方向

房企自身的主動金融化轉型，成為了2014年房地產金融市場更為靚麗的風景。隨著房地產市場的持續(xù)調整，行業(yè)集中度逐漸增加，很多大型房企開始轉型，其中金融化無疑是其中最重要的方向。他們根據自身的業(yè)務布局，開始主動使用更加豐富的金融工具融資投資，很多投融資行為都在借鑒海外大型房地產基金平臺的運作實踐，房地產企業(yè)的“類基金化運作”特征越來越明顯。其中萬科的“基金化運作”創(chuàng)新和金茂的BT上市是其中非常具有啟發(fā)意義的案例。

2）房地產市場深度調整期內，行業(yè)并購活躍度大增

房地產行業(yè)開始出現“并購熱”。根據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，截至今年9月底，房地產行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計1054.04億元。而去年同期這一數值僅為552.38億元，同比增長90%。其中，房地產行業(yè)并購標的完成的交易達87宗，交易總價值為205.52億元；未完成（指交易進度到了董事會預案階段，甚至已經簽署轉讓協議，但工商過戶變更手續(xù)辦理尚未完畢）的并購標的交易數目為119宗、交易總額為848.52億元。其中融創(chuàng)對于綠城的收購更是今年房地產市場無法忽略的重要歷史性事件。

3）房產眾籌成為繼電商后房地產行業(yè)又一種全新的營銷方式

2014年，眾籌模式在房地產業(yè)引發(fā)極大關注。房產眾籌最大的好處就是降低了購房門檻。對于購房者來說，隨著房價的提升，房產成本陡增，使得不少投資者望而卻步，而房產眾籌的碎片化處理降低了購房門檻，使投資加入了實惠購房的元素，一些原本沒有能力參與投資的購房者也能獲得收益；對于開發(fā)商來說，房產眾籌無疑開創(chuàng)了全新的銷售模式，尤其在逆市之下，一些觸底房源更能夠引發(fā)爭相追捧，一旦獲得購房者充分參與，資金流勢必得以快速回籠。2014年9月，萬科地產以蘇州萬科城為試點，聯手網媒發(fā)起全國首單房產眾籌。據悉，該眾籌活動上線短短2小時，就有140名網友在線參與，并籌足資金14萬元。

4）P2P締造房地產投融新平臺

在同采用以房產做抵押擔保的模式下，P2P平臺與銀行相比，有其自身的優(yōu)勢及靈活性。其操作模式是以房地產商在建房子為抵押，一般按七折左右來估值，在網絡平臺上表現出來則是普通的房產抵押融資項目。房地產商融資規(guī)模數千萬至數億不等，但P2P都會將其拆標，即拆成多個項目放到平臺上。除去手續(xù)費等，年化利率大致在7%-8%（在投資收益率上，房產電商的產品并不占優(yōu)，大多數網貸平臺的P2P產品收益率在10%以上）。易居旗下電商公司樂居CEO賀寅宇認為，因為有資產抵押，房產P2P會比一般的P2P更加安全。未來，房產金融將被互聯網改造，銀行的個人房貸利潤將變薄。

3、2014年金融監(jiān)管政策發(fā)展狀況

2014年也是房地產金融領域的政策創(chuàng)新年。多年以來，私募股權及房地產基金的行業(yè)監(jiān)管一直處在爭論過程中，發(fā)改委和證監(jiān)會的監(jiān)管權限較為模糊，使得私募基金的法律地位處在一個相對模糊的狀態(tài)，相應對私募基金的募集及運作產生一些負面影響。2014年1月，中國證券投資基金業(yè)協會制定了《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法（試行）》，私募基金管理機構掀起了備案熱潮，國內主流房地產基金也基本都完成了協會備案。8月，《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》發(fā)布。包括房地產基金在內的私募基金備案管理和自律監(jiān)管制度的建立，間接為私募基金合法合規(guī)的蓬勃成長提供了制度依據和空間。“契約性基金”等新型工具在私募股權及房地產基金領域也開始逐漸適用并在實踐中出現，為私募基金提供了類資管平臺的金融產品創(chuàng)新工具。隨著相關備案制度的持續(xù)完善，針對私募基金越來越多的政策利好有望出現。

2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會在《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出：“銀行業(yè)金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。”REITS作為重要的房地產金融工具，一直為業(yè)內翹首以盼。雖然市場上已經出現了很多類REITS資管產品（如中信金石啟航系列產品），但一些重要核心特征的缺失（如可以直接公開發(fā)行、資產實際銷售），極大的限制了房地產市場證券化的空間。雖然目前“通知”還是一些指引性的規(guī)定，但我們相信在市場一日千里創(chuàng)新實踐的推動下，相關的執(zhí)行細則也會盡快出臺。