在2014年5月7日-5月8日舉行的第三屆國際旅游財(cái)富峰會(huì)上，我院院長林峰發(fā)表了題為《新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)》的主題演講。新型城鎮(zhèn)化下旅游地產(chǎn)有著怎樣的發(fā)展機(jī)遇？又面臨著怎樣的發(fā)展困境？未來該何去何從？讓我們來看看林峰院長的分析。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到了5000多個(gè)，其中有3000多個(gè)大型項(xiàng)目，可以說地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中的90%都進(jìn)入了旅游地產(chǎn)業(yè)。未來5年，旅游地產(chǎn)將會(huì)占據(jù)15%~30%的比例。如果用泛旅游地產(chǎn)的概念來計(jì)算，將度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、文化運(yùn)動(dòng)娛樂地產(chǎn)等都納入進(jìn)來，比例還要更大。無論是從人均GDP、人均收入的水平來看，還是從人們的消費(fèi)習(xí)慣來看，已經(jīng)形成了以內(nèi)需消費(fèi)作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長的主導(dǎo)型的改革和政策導(dǎo)向。

一、度假時(shí)代為旅游地產(chǎn)發(fā)展帶來大好時(shí)機(jī)

每個(gè)人都有一個(gè)度假夢，都夢想擁有自己的莊園，也都懷有在三亞海邊擁有自己度假別墅的夢。那么這個(gè)夢會(huì)形成什么呢？對休閑居住地產(chǎn)和度假居住地產(chǎn)的需求，包括度假需求和投資需求。經(jīng)粗略估算，一年有2%-4%的家庭，將會(huì)購買度假型物業(yè)或者是度假型的消費(fèi)投資型產(chǎn)業(yè)，該比例意味著每年4-7億元的消費(fèi)水平。

二、度假地產(chǎn)投資路線圖

度假旅游是度假地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ) ，度假地產(chǎn)發(fā)展是基于四季度假和單季度假兩種模式，縱觀世界旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展，四季是最佳的模式。而中國海南、以及云南地區(qū)具有這方面得天獨(dú)厚的自然條件。從本投資路線圖可以看出，避寒市場、避暑市場以及向山東這種提供單項(xiàng)復(fù)合型的特殊消費(fèi)的市場，是重要的投資區(qū)域。這也是度假地產(chǎn)追逐季節(jié)變化，消費(fèi)者追尋度假旅游生活方式，資本追逐度假自然條件，形成投資熱點(diǎn)，形成度假旅游發(fā)展的必要結(jié)構(gòu)。

三、新型城鎮(zhèn)化與旅游地產(chǎn)

林峰院長把新型城鎮(zhèn)化簡單總結(jié)為產(chǎn)城一體化。新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下形成的新型城鎮(zhèn)化是未來中國最重要的發(fā)展目標(biāo)和方向。而旅游作為一種服務(wù)產(chǎn)業(yè)，由于其“搬運(yùn)”特性，形成大規(guī)模的人流聚集，并帶來消費(fèi)聚集，由此形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展和整個(gè)區(qū)域結(jié)構(gòu)提升。旅游帶來的消費(fèi)不僅是門票、觀光，還有大量的吃住行游購?qiáng)?，這些是形成城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。城市建設(shè)所涉及的消費(fèi)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、旅游景區(qū)地產(chǎn)、旅游居住地產(chǎn)、養(yǎng)老居所等等這些都是旅游地產(chǎn)。他們賣的不再是住宅而是復(fù)合型地產(chǎn)，其銷售、管理模式是綜合型復(fù)合化的。因此傳統(tǒng)做樓盤的地產(chǎn)正在死亡，而這樣的一種旅游地產(chǎn)是等待大家去創(chuàng)造的、也是中國城鎮(zhèn)化的一種全新發(fā)展模式。

基于這樣的理解，在中國，人口除了向大城市聚集之外，還有養(yǎng)生、養(yǎng)老、會(huì)議、旅游等產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)形成的就地城鎮(zhèn)化。從國家推遲了一年才出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃來看，他為旅游、休閑、度假的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

在這樣的架構(gòu)下，未來旅游地產(chǎn)可能會(huì)呈現(xiàn)以下特征：第一，開發(fā)綜合化；第二，產(chǎn)城一體化；第三，產(chǎn)品服務(wù)化；第四，收益配置的合理化；第五，金融服務(wù)利用的合理化；第六，企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化。

四、如何擺脫旅游地產(chǎn)發(fā)展困境

可以推斷，現(xiàn)在和未來的五年內(nèi)，旅游地產(chǎn)在中國仍將繼續(xù)大規(guī)模前行，這個(gè)浪潮在中國的政經(jīng)環(huán)境下不可避免。但是旅游地產(chǎn)還面臨著一些發(fā)揮在那困境，其中，最核心的問題就是鬼樓鬼屋現(xiàn)象。一句話，純粹以住宅方式，即與城市分離、與旅游分離的社區(qū)住宅型地產(chǎn)，實(shí)際上已經(jīng)走到了勁頭，并且已經(jīng)成為社會(huì)的包袱和困難，也成為旅游地產(chǎn)發(fā)展中一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象。

解決這個(gè)困境的方法是什么？林峰院長認(rèn)為：

首先旅游地產(chǎn)要功能化。旅游地產(chǎn)需要一個(gè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，來把旅游地產(chǎn)的模式、形態(tài)和符合于市場發(fā)展的要求，進(jìn)行規(guī)范，形成一個(gè)明確的導(dǎo)向結(jié)構(gòu)。而這樣的導(dǎo)向首先是功能化，旅游地產(chǎn)不僅是房子，還是生活方式。

其次，旅游地產(chǎn)必須是城鎮(zhèn)化的，要依托城鎮(zhèn)配套，把生活居住環(huán)境，配套支持系統(tǒng)、管理系統(tǒng)有效承擔(dān)起來，而不僅僅是別墅樓臺(tái)。

第三是旅游地產(chǎn)要大量的創(chuàng)新。最主要的創(chuàng)新就是把使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)之間進(jìn)行分離和交換。所謂的產(chǎn)權(quán)是法定權(quán)利，而由于旅游的特殊性，旅游地產(chǎn)必然是部分使用，讓渡沒有使用的空間和時(shí)間的權(quán)利，是旅游地產(chǎn)要去創(chuàng)新解決的核心問題。如今財(cái)富網(wǎng)、途家等各種旅居交換系統(tǒng)都在做探索，我們相信在不久的將來將會(huì)實(shí)現(xiàn)突破。

五、旅游地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢

旅游地產(chǎn)發(fā)展的核心是人氣，賺人氣，提地氣，最終形成財(cái)氣。林峰院長認(rèn)為，未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢有三：

第一，在資源環(huán)境上，將強(qiáng)調(diào)生態(tài)自然、文化特色、科技智慧、可持續(xù)發(fā)展；

第二，在產(chǎn)品開發(fā)上，將融合體驗(yàn)消費(fèi)，追求生活方式營造 ；

第三，在開發(fā)模式上，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)深度結(jié)合，為區(qū)域綜合開發(fā)及產(chǎn)城一體化開發(fā) 。綠維創(chuàng)景將旅游地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營概括為2363模式：開發(fā)、招商、銷售、經(jīng)營 。

建設(shè)開發(fā)2： 土地開發(fā)+項(xiàng)目建設(shè)

招商運(yùn)作3：土地招商+商業(yè)招商+旅游招商

地產(chǎn)銷售6：酒店產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)+休閑商業(yè)房產(chǎn)+安置居住+休閑居住+養(yǎng)老居住+度假居住

經(jīng)營管理3：景區(qū)經(jīng)營+休閑消費(fèi)商業(yè)經(jīng)營+酒店管理經(jīng)營

六、休閑小鎮(zhèn)成為未來旅游地產(chǎn)開發(fā)的一種重要模式

在未來旅游地產(chǎn)開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)要求下，林峰院長將休閑小鎮(zhèn)看成是這里面最重要的一種模式。其打造架構(gòu)首先要有吸引核，把人帶來，形成人流，聚集人氣。第二，做足休閑文章，把產(chǎn)業(yè)聚集起來，把業(yè)態(tài)做足，讓人留下來消費(fèi)，形成消費(fèi)聚集。第三，延伸出來居住、酒店、客棧，以及社區(qū)配套和城市配套，形成利潤收益。

這樣形成的發(fā)展架構(gòu)，林峰院長認(rèn)為是一種開放型景區(qū)，而且這種景區(qū)將成為中國景區(qū)未來發(fā)展的主戰(zhàn)場，因?yàn)樗麕淼氖秋L(fēng)貌吸引力、廣場吸引力、客棧吸引力等等。他不僅是開放型景區(qū)還是消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，涉及各種業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)的聚集形成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念。另外他還是新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)，需要社會(huì)配套，需要社會(huì)服務(wù)。他是在市場當(dāng)中生長出來的，符合市場需求的城市。

休閑小鎮(zhèn)理想模式

最后，林峰院長介紹了綠維創(chuàng)景倡議成立的“中國泛旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”。我們希望為泛旅游產(chǎn)業(yè)及泛旅游房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營提供品牌導(dǎo)入服務(wù)；我們希望通過聯(lián)合旅游全產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)上的品牌機(jī)構(gòu)，聚集服務(wù)資源與服務(wù)能力，使旅游與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的投資運(yùn)營過程，成為資源整合與聯(lián)合作戰(zhàn)的價(jià)值運(yùn)作過程。我們希望這種服務(wù)可以實(shí)現(xiàn)旅游和房地產(chǎn)投資運(yùn)營過程的整合和聯(lián)合運(yùn)作發(fā)展的機(jī)遇。

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