旅游地產(chǎn)作為新興業(yè)態(tài)在過去的兩年里飛速發(fā)展，且這一勢頭在今年更為“激進(jìn)”。以萬達(dá)等大型房企為代表，更是加大了再旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模。

萬達(dá)集團(tuán)投資300億元建青島東方影都后不久，日前，復(fù)星集團(tuán)宣布三年內(nèi)投資100億元建迪拜亞特蘭蒂斯酒店中國三亞版本，并稱未來將加大旅游商業(yè)領(lǐng)域的投資，投資規(guī)模將達(dá)千億元級別。同時，保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)等標(biāo)桿房企分別在浙江慈溪、遼寧等地大興旅游綜合體項(xiàng)目，投資手筆均過百億元。

這些，還僅是旅游地產(chǎn)投資領(lǐng)域的“毛毛雨”。在這一行，有著最規(guī)模龐大、成分復(fù)雜的開發(fā)軍團(tuán)，而按照克爾瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2012年底，中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)投資總額破萬億元，超過1/3的百強(qiáng)房企均涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)。

然而，在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，旅游地產(chǎn)已經(jīng)開始面臨消化難題。當(dāng)大部分旅游地產(chǎn)的投資者年收益率僅在3%-4%徘徊時，市場不得不重新考慮旅游地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫及其解救之道。

旅游地產(chǎn)激進(jìn)開發(fā)進(jìn)行時

歷經(jīng)兩年多醞釀和等待之后，雅居樂計劃投資200億元打造的“西雙版納雅居樂旅游度假項(xiàng)目”，終于敲定了首批拿地事項(xiàng)。

10月10日，雅居樂對外發(fā)布新聞資料稱，已以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權(quán)，其總占地面積為52.9萬平方米，約合793.5畝。

雅居樂并未透露此次拿地的方式。但不可置否的是，上述首批土地獲取僅是個小開端，按照西雙版納當(dāng)?shù)毓俜劫Y料，“西雙版納雅居樂旅游度假項(xiàng)目”規(guī)劃控制面積高達(dá)1700多公頃，約合1.75萬畝土地。

如此飽含熱情地進(jìn)駐西雙版納的，并不僅雅居樂一家。事實(shí)上，近兩年大規(guī)模的房地產(chǎn)資金蜂擁而至，已讓這個云南邊陲小城有了與三亞并肩的“熱度”。西雙版納州招商局資料顯示，西雙版納旅游地產(chǎn)投資額平均增速在云南省16個地州市中排名第一，開發(fā)熱潮已經(jīng)遠(yuǎn)超過大理、麗江和騰沖等地州，開發(fā)早已升級到“百億投資、萬畝規(guī)?！钡碾A段。

而據(jù)時代周報記者調(diào)查了解，云南當(dāng)?shù)匾愿幻?、玉溪、普洱為代表的新一批區(qū)域，也已經(jīng)開始向西雙版納、麗江、大理等云南成熟旅游熱點(diǎn)區(qū)域靠攏。萬達(dá)、雅居樂、龍湖、華僑城、世紀(jì)金源、中坤、方興地產(chǎn)、中弘股份等幾十家一線房企攜重金紛沓而至，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2013年6月，新一輪的云南旅游地產(chǎn)開發(fā)總投資已達(dá)萬億元，總占地規(guī)模超過20萬畝。

同樣，各路資本在海南國際旅游島的投資熱情更高。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，全國已面市的2259個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，分布在85個城市和地區(qū)，其中海南占據(jù)半壁江山。眼下，盡管當(dāng)?shù)氐缆费赝驹绫晃寤ò碎T的樓盤廣告所淹沒，但仍在不時迎來各行各業(yè)的巨頭。

10月10日，復(fù)星國際對外宣布，三年內(nèi)將投資逾100億元，在海南三亞海棠灣國家海岸打造一座頂級的七星級酒店及海洋公園―亞特蘭蒂斯，據(jù)悉，其最貴客房價格一晚高達(dá)37500美元。

房企瘋狂投入旅游地產(chǎn)的案例，在廣東惠州等多地都有類似的版本。如在惠州東南沿海170公里延綿的岸線上，就集聚了碧桂園、合正、富力、世茂、中信、萬科、粵華、華僑城、金融街等一大批巨頭。在這些項(xiàng)目中，最小的1000多畝，多數(shù)介乎2000-5000畝，最大的金融街金海灣占地高達(dá)29平方公里。

“現(xiàn)在全國已漫山遍野的旅游地產(chǎn)了。”一位開發(fā)商代表如此描述今年的旅游地產(chǎn)布局。不容忽視的是，今年顯然仍是旅游地產(chǎn)的激進(jìn)年。但現(xiàn)在，國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模到底有多大，一直是一個謎題。

海南旅游地產(chǎn)以價換量

大規(guī)模投資，帶來的是多地房地產(chǎn)市場的天量供應(yīng)。

在攬客能力上，作為后起之秀的云南目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及海南。近年如此大規(guī)模上馬的眾多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其去化前景讓人擔(dān)憂。以西雙版納為例，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前僅西雙版納景洪區(qū)域在售的項(xiàng)目合計建筑面積已經(jīng)超過1000萬平方米，而過去三年西雙版納的年均樓市消化量在100萬平方米左右。

在天量供應(yīng)的背后，西雙版納的大部分開發(fā)商不得不面臨的一個尷尬是：項(xiàng)目仍然舉步維艱。此前7月份曾有媒體援引西雙版納景洪房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，除了萬達(dá)和世紀(jì)金源等幾個大項(xiàng)目之外，不少項(xiàng)目多日都沒有成交記錄。

在大理，去化難的問題同樣困擾著很多開發(fā)商。

對于大規(guī)模扎堆云南的房企們來說，萬億資本推動的是堆滿雪山洱海之畔的金礦，還是在造就另一個巨大的房地產(chǎn)泡沫？現(xiàn)在并不能言明。

“這兩年旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，供需關(guān)系明顯不平衡。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱，“這主要體現(xiàn)在兩個方面：結(jié)構(gòu)性失衡和產(chǎn)品銷售失衡。像海景房，可能就1萬個需求量，卻有3萬個供應(yīng)量?！?/P>

作為海南旅游地產(chǎn)先驅(qū)的海南，亦未能“幸免”，旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢，但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。海南隨處可見的現(xiàn)象是，高檔住宅小區(qū)林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置，成為沉默的資產(chǎn)。

據(jù)時代周報記者了解，三亞、?？诘鹊夭簧夙?xiàng)目正在巨大供應(yīng)量的泥潭里艱難爬行。

“海南旅游地產(chǎn)競爭白熱化的重要表現(xiàn)是，價格戰(zhàn)已從局部降價轉(zhuǎn)為全面降價，并紛紛北上拉客?！睋?jù)克爾瑞對海南五大主要城市的監(jiān)測顯示，在供應(yīng)量同比增幅達(dá)63.11%的背景下，海南樓市以價換量，價跌量漲趨勢明顯。

珠三角區(qū)域的惠州巽寮灣片區(qū)，即大亞灣區(qū)域是深圳投資客最為集中的區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計，該區(qū)域新房總供應(yīng)量相當(dāng)于目前深圳年度總供應(yīng)量的四倍，且房屋空置率高達(dá)9成，僅2013年，在惠東巽寮灣10家開發(fā)商就將入市4萬套房源。

難以抵御的低價圈地沖動

旅游地產(chǎn)惡性競爭，是開發(fā)商大規(guī)模圈地后的結(jié)果。不少業(yè)內(nèi)人士坦言，整個旅游地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)盈利的案例目前還少得可憐，但眾多企業(yè)爭相擠入旅游地產(chǎn)，逃不開低價圈地的沖動。

“房企轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的動因很簡單：低地價與高優(yōu)惠政策，低成本與高利潤。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓接受采訪時用一句話概括，在他看來，這種所謂的轉(zhuǎn)型都是權(quán)益之計。

申銀萬國的一份研究報告顯示，在北京的某旅游項(xiàng)目拿地價約為100萬元/畝，而當(dāng)時周邊商品房用地成本為200萬元/畝。另有媒體指出，去年4月12日開工的西雙版納國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，總投資額高達(dá)150億元，拿地為20萬元/畝左右，而西雙版納多數(shù)土地價格在50萬元/畝左右。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也對時代周報記者介紹，對于熱衷于“圈地”的企業(yè)來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，旅游資源的稀缺性，在新的市場機(jī)會面前，各類投資主體當(dāng)然也不可避免利用旅游地產(chǎn)名義進(jìn)行“圈地運(yùn)動”，從而實(shí)現(xiàn)土地本身的增值。

而中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯則坦言：“很多開發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做。”

對于開發(fā)商來說，擁有巨大的土地資源還可以成為資本市場融資的強(qiáng)心針，如恒大、世茂、雅居樂、金融街、萬科、碧桂園、富力等上市房企報告中均存在大量的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目儲備。

“單純以旅游為概念的圈地賣房模式難以為續(xù)。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，開發(fā)商大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，盡管可以繞開招拍掛圈地，地很便宜，房價也不高，但當(dāng)?shù)厥袌鍪欠衲苤С炙ν恋氐奶炝恳?guī)模，是個很大的難題，“圈地風(fēng)險很大?！?/P>

以西雙版納為例，當(dāng)?shù)卮饲巴恋責(zé)o序開發(fā)被相關(guān)媒體報道后引發(fā)監(jiān)管部門問責(zé)，此后土地審批明顯收緊。2012年6月，云南省暫停了西雙版納州的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，西雙版納州政府向云南省政府作書面檢查。

在此背景下，規(guī)控面積高達(dá)1萬多畝的西雙版納雅居樂旅游度假項(xiàng)目，后期能否順利取得發(fā)展用地，仍需要不小的智慧。

在宋延慶看來，只有打造好度假旅游模式，才能找到旅游地產(chǎn)真正的藍(lán)海盈利模式。

世聯(lián)地產(chǎn)華東顧問事業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)钗谋笞姆Q，旅游地產(chǎn)的“低效使用”和“低流動性”，使得物業(yè)資產(chǎn)價值和交易無法再次實(shí)現(xiàn)。在新的市場形勢下，旅游地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變勢不可擋，未來“資產(chǎn)化”開發(fā)趨勢將成為必然。

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