在2014年5月7日―8日舉辦的“第三屆國際旅游財(cái)富峰會暨國際旅游地產(chǎn)專評委年會”上，到場的政府代表、企業(yè)代表和專家學(xué)者共話旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀與未來。會后，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰博士接受了媒體采訪，解答了有關(guān)旅游地產(chǎn)存在的空置率高、售后服務(wù)問題頻出等問題。

旅游地產(chǎn)一半是海水、一半是火焰

“旅游地產(chǎn)一半是海水、一半是火焰。”林峰院長如此形容。

一半是火焰，意思是說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運(yùn)作，現(xiàn)在在世界上產(chǎn)生的效應(yīng)都是非常強(qiáng)的。所以說旅游地產(chǎn)現(xiàn)在非常火。比如萬達(dá)的文化旅游城。

另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)，特別是對于以前在氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區(qū)的樓群，比較明顯，山東沿海幾千萬的旅游地產(chǎn)，基本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)。這種現(xiàn)象是在中國早期，只要買房子就一定會漲，只要拿著房子就一定會有收益的房地產(chǎn)短缺條件下形成的畸形增長。出現(xiàn)這種現(xiàn)象最主要原因有兩個(gè)：一,地產(chǎn)與旅游分離。地產(chǎn)開發(fā)商不去注重旅游的服務(wù)功能和旅游價(jià)值,不去注重旅游地產(chǎn)本身的服務(wù)價(jià)值,而注重我把房子買給你之后能不能升值；二，旅游地產(chǎn)與城市分離，很多旅游地產(chǎn)的盤在景區(qū)和海邊，相對距離城市比較遠(yuǎn)，沒有打造城市配套、管理、交通、業(yè)態(tài)等。 

山東仙境海岸打造提供了借鑒

綠維創(chuàng)景在山東“仙境海岸”的品牌策劃上投入了非常多的精力，作為《仙境海岸品牌打造與營銷策劃方案》的負(fù)責(zé)人，林峰院長認(rèn)為，山東省打造的仙境海岸，將地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)分離，把居住服務(wù)、休閑服務(wù)引入社區(qū)，引入樓盤和客房管理結(jié)構(gòu)，把物業(yè)管理轉(zhuǎn)化為帶著酒店經(jīng)營和旅居服務(wù)的社區(qū)管理，做到了給中國旅游地產(chǎn)糾正軌道，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)品提升。

其主要手法是借助于度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老市場巨大的發(fā)展機(jī)會和前景，把鬼樓等空置率極高的投資型旅游地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整成可旅居交換的、可具有旅游服務(wù)功能的、具有旅游服務(wù)物業(yè)管理和酒店式管理結(jié)構(gòu)的仙居產(chǎn)品。為此，依托于仙居產(chǎn)品，要配套觀光旅游產(chǎn)品、休閑旅游產(chǎn)品、養(yǎng)生型的產(chǎn)品，要配套修學(xué)養(yǎng)生服務(wù)和道家文化產(chǎn)品，這樣，通過仙境海岸的產(chǎn)品梳理打造和升級，把膠東半島的旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成面向未來的、面向度假生活方式的新的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，把旅游和城鎮(zhèn)的關(guān)系落到旅游小城鎮(zhèn)、旅游休閑小鎮(zhèn)上去整合。所以，山東半島的仙境海岸也是個(gè)城市群，是一個(gè)城鎮(zhèn)化結(jié)合、城鎮(zhèn)村相結(jié)合的城鎮(zhèn)群的提升結(jié)構(gòu)。 

旅游地產(chǎn)發(fā)展前景仍然利好

中國已經(jīng)進(jìn)入到休閑度假時(shí)代，林峰院長將之稱作“一個(gè)休閑、四個(gè)度假”的大型市場結(jié)構(gòu)，一個(gè)休閑指周末為主導(dǎo)的，在2個(gè)小時(shí)范圍內(nèi)的休閑需求；四個(gè)度假市場，分別指黃金周、學(xué)生假期市場、銀發(fā)度假市場、帶薪休假市場。旅游地產(chǎn)很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發(fā)的。而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離的產(chǎn)品是未來度假地產(chǎn)最大的產(chǎn)品和最受歡迎的產(chǎn)品。除了那些選址不當(dāng)?shù)臉潜P,大部分樓盤都會被這個(gè)市場消化掉,這些樓盤都會通過提升產(chǎn)品的互動性和參與性的途徑,通過提升物業(yè)可交換的價(jià)值來消化庫存。而一批新的度假旅游產(chǎn)品，新的物業(yè)業(yè)態(tài)、新的旅游功能的旅游度假產(chǎn)品會更加豐富地發(fā)展。

另外一個(gè)觀點(diǎn)是旅游引導(dǎo)的城市化。這種模式是將來會在中國大量發(fā)生的新型城鎮(zhèn)化的模型，對于落后地區(qū)、生態(tài)保護(hù)地區(qū)和相對于遠(yuǎn)離工業(yè)化發(fā)展的地區(qū)是非常好的城市發(fā)展手段。因此，旅游地產(chǎn)和以旅游導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展就成為中國旅游產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的模型，而地產(chǎn)投資商應(yīng)該從原來的樓盤開發(fā)商轉(zhuǎn)化成把旅游與地產(chǎn)結(jié)合起來，開發(fā)具有功能和服務(wù)價(jià)值的旅游地產(chǎn)，并進(jìn)一步不僅僅做旅游地產(chǎn)，還要把城市配套結(jié)合起來，打造旅游休閑小城鎮(zhèn)，從而實(shí)現(xiàn)帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展的運(yùn)營，我稱之為旅游綜合運(yùn)營開發(fā)商。如何實(shí)現(xiàn)上述轉(zhuǎn)化，我提出了一個(gè)“2326”模型，通過開發(fā)建設(shè)、招商引資、房屋銷售、有效經(jīng)營四個(gè)方面的結(jié)合，來進(jìn)行綜合開發(fā)。 

這樣,未來，通過糾偏、有效消化和發(fā)展，一種更加健康的產(chǎn)城鄉(xiāng)一體的、產(chǎn)業(yè)融合和城市化建設(shè)相結(jié)合的旅游地產(chǎn)和區(qū)域綜合發(fā)展將會成為中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特別有價(jià)值和有效的生長模式。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 林峰 查看更多