三種城郊房地產(chǎn)

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大；伴隨私家車的普及，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車的水平，上海12個(gè)人一輛車，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融，這對(duì)城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通、綜合環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)提出了更高要求。那么如何揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢？在這里，我們將結(jié)合自己的研究成果，與大家一起探討。

一、研究背景

近年來(lái)我們做了一些關(guān)于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其中城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目占很大比重，這些項(xiàng)目大都依托大都市，基本相同的市場(chǎng)環(huán)境和開(kāi)發(fā)背景，但由于開(kāi)發(fā)商理念的不同，開(kāi)發(fā)步驟不同，產(chǎn)生了不同的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)市場(chǎng)形成了不同的影響，取得了不同的收益。

我們認(rèn)為城郊區(qū)域雖然基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)欠缺，離市區(qū)較遠(yuǎn)，難以與市區(qū)同等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，但城郊地產(chǎn)項(xiàng)目也有自己的優(yōu)勢(shì)，如良好的生態(tài)環(huán)境，相對(duì)私密的生活空間，寬敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀依托。城郊地產(chǎn)項(xiàng)目與旅游、度假地產(chǎn)相結(jié)合，通過(guò)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，匯聚人氣、形成區(qū)域的人流、物流、商流，完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，提升地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)值，這是城郊地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 

項(xiàng)目一：昆明城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目A――旅游小鎮(zhèn)帶動(dòng)房地產(chǎn)

該項(xiàng)目位于城郊一個(gè)景區(qū)，景區(qū)在昆明具有一定知名度，但以水庫(kù)和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產(chǎn)品老化，處于更新?lián)Q代之際，游客人數(shù)不多，景區(qū)內(nèi)有一個(gè)賓館和幾個(gè)度假別墅，但入住率不高，景區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況一般。

該區(qū)域?qū)儆谑啦﹫@區(qū)的延展，已經(jīng)有幾個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，是昆明未來(lái)高檔地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)區(qū)域，但與其它項(xiàng)目相比，項(xiàng)目A距離市區(qū)較遠(yuǎn)，道路交通狀況不好。項(xiàng)目處于鄉(xiāng)村之中，配套設(shè)施較差，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還不完善。

如果直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，由于距離和交通原因，難以開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，只能以低價(jià)取勝，而初期投資由于需要大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)商的盈利空間不大。 

項(xiàng)目策劃中，我們提出由旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，通過(guò)旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，休閑、度假旅游項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域的人流、物流，完善配套設(shè)施，提升土地價(jià)值，促成地產(chǎn)增值。

項(xiàng)目二：成都城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目B――公園里的景觀房地產(chǎn)

該項(xiàng)目是成都城郊著名旅游景區(qū)，景區(qū)通過(guò)5年運(yùn)作，已經(jīng)成為區(qū)域成熟、知名景區(qū)。我們?cè)诓邉澲刑岢?ldquo;乾坤大挪移”的手法，把房地產(chǎn)建在公園里，在旁邊新的地塊重新按照現(xiàn)有景區(qū)開(kāi)發(fā)模式復(fù)制新景區(qū)，將現(xiàn)有景區(qū)成熟地塊運(yùn)作房地產(chǎn)，通過(guò)這樣的挪移，開(kāi)發(fā)商取得了很好收益。。

項(xiàng)目三：南京城郊旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目C――房地產(chǎn)樓盤(pán)改造景觀建筑

該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商擁有在市區(qū)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃用地約5400畝，其中水面約2400畝，直接在城郊地塊按照城市樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，一期約2500套酒店式公寓，350棟獨(dú)立別墅以及各類配套項(xiàng)目。酒店式公寓為五層退臺(tái)式設(shè)計(jì)為主，15萬(wàn)元左右一套一居小戶型40平米左右?guī)?a href=http://www.lwcj.com/topic/wq target=_blank class=infotextkey>溫泉的湖景房，該地產(chǎn)項(xiàng)目在南京地產(chǎn)市場(chǎng)掀起購(gòu)買高潮。 

但由于樓房密度過(guò)高，丘陵山地變成了“房山”，樓房鱗次櫛比，自然景觀被破壞，沿湖濱的高檔別墅無(wú)法按預(yù)期出售，僅以比公寓高1000元/平米的價(jià)格出售。 

要提升后期獨(dú)棟別墅的潛在價(jià)值，必須要改造其景觀效果，提高土地價(jià)值。項(xiàng)目通過(guò)開(kāi)發(fā)溫泉旅游，建設(shè)高檔溫泉度假區(qū)，同時(shí)改造現(xiàn)有公寓樓房設(shè)計(jì)，增加樓間回廊連接，通過(guò)花卉、園林等景觀，形成花卉園林景觀平臺(tái)，在“房山”構(gòu)建花團(tuán)錦簇、綠廊相連的空中花園景觀，將密集的“房山”公寓改造成為特色的景觀建筑，提升了區(qū)域的土地價(jià)值。

由以上可以看出三個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的共性： 

1、都屬于城郊房地產(chǎn)項(xiàng)目，距離市區(qū)中心有40分鐘至一小時(shí)車程； 

2、依托于百萬(wàn)人口的大都市； 

3、開(kāi)發(fā)商都是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為盈利目標(biāo)，同時(shí)都希望本項(xiàng)目能成為城郊中高檔房地產(chǎn)； 

4、有小型水庫(kù)或湖泊及低矮山地丘陵為環(huán)境依托，山水相依，植被茂密，生態(tài)環(huán)境良好； 

5、開(kāi)發(fā)商具有一定實(shí)力，同時(shí)在本地都具有成功開(kāi)發(fā)市區(qū)樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)；

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口的劇增，城市規(guī)模不斷壯大；伴隨私家車的普及，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車的水平，上海12個(gè)人一輛車，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產(chǎn)發(fā)展逐漸郊區(qū)化、邊緣化，地域概念淡化。在這個(gè)背景下，休閑與居住日益密切，度假地產(chǎn)與常住地產(chǎn)的逐漸交融，這對(duì)城郊房地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通、綜合環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)提出了更高要求。那么如何揚(yáng)長(zhǎng)避短開(kāi)發(fā)城郊旅游房地產(chǎn)呢？在這里，我們將結(jié)合自己的研究成果，與大家一起探討。

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