青島市商品房購預(yù)售管理

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

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4.所有權(quán)價格、使用權(quán)價格

5.協(xié)議價格、招標(biāo)價格、拍賣價格

6.抵押價格、課稅價格、征用價格

7.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、市場地價

國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準(zhǔn)地價。也稱為土地出讓的底價。

標(biāo)定地價是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標(biāo)定地價接近于土地的市場價格。

土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現(xiàn)實的價格。土地的基準(zhǔn)價格，是土地的標(biāo)定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ)。

另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還有一些價格形態(tài)，如最高限價、最低限價以及計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、銷售價格等。

目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以 綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。中國各地綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。

1.征地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。

2.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：私房作價、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。

3.其他土地開發(fā)費(fèi)：三通―平費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。

4.住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價。

5.附屬工程費(fèi)：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。

6.室外工程費(fèi)：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：

7.公共配套工程費(fèi)：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。

8.環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。

9.政府性收費(fèi)及“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。

10.土地出讓金大市政費(fèi)。

11.兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。

12.管理費(fèi)。ChangePage

13.利潤。

目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種13類71個項目構(gòu)成的。房地產(chǎn)價格構(gòu)成的這13類71個項目，大體上可以分為5個構(gòu)成部分。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費(fèi)用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費(fèi)。第四部分，即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費(fèi)。第五部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進(jìn)貨價格。