導讀：2013年5月30號，林峰院長做客中國經(jīng)濟網(wǎng)《旅游經(jīng)濟觀察》。訪談中，林峰院長通過對旅游產(chǎn)業(yè)特性、旅游經(jīng)濟效應、泛旅游產(chǎn)業(yè)整合等解讀，提出旅游引導新型城鎮(zhèn)化模式，并指出旅游地產(chǎn)將通過新型城鎮(zhèn)化助推中國夢。

林峰院長接受中國經(jīng)濟網(wǎng)《旅游經(jīng)濟觀察》專訪

以下為林峰院長精彩觀點摘錄：

?旅游產(chǎn)業(yè)具有五大特性

旅游經(jīng)濟的本質(zhì)，是以“游客搬運”為前提，形成游客在異地進行規(guī)模消費，從而實現(xiàn)“消費搬運”的效應。這一搬運，是帶動目的地發(fā)展的最好手段。第二，旅游吸引力是旅游發(fā)展的前提，旅游依靠自身的吸引力和獨特性形成“游客搬運”，旅游吸引力的打造都是旅游最基礎(chǔ)最本質(zhì)最核心的工作。第三，旅游將消費者“搬運”到原產(chǎn)地，使得產(chǎn)品的銷售直接面向市場，省略了中間流通環(huán)節(jié)上的費用，能夠按照市場終端價賣出，從而獲得了比批發(fā)價出售更高的價值，我們稱這一部分價值為終端消費帶來的價值提升。第四，旅游具有引擎效應，旅游通過搬運形成游客聚集、消費聚集，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸、泛旅游產(chǎn)業(yè)的聚集、集群化發(fā)展從而帶動區(qū)域大發(fā)展。第五，旅游的預賣特性。旅游和其他產(chǎn)品不一樣，旅游沒有試的機會，因為是預賣，所以說形成了對旅游的要求，必須做形象，必須做營銷，必須做宣傳，必須做傳播，必須做口碑。如果沒有這些要素，旅游產(chǎn)品是賣不出去的?；旧习凑者@樣五個特征，描繪出旅游產(chǎn)業(yè)，進行運營的基本的架構(gòu)和特性。

?旅游經(jīng)濟的七大效應

旅游不僅僅是一種單一業(yè)態(tài)，也不單單是一個行業(yè)，而是一種社會經(jīng)濟系統(tǒng)，即旅游經(jīng)濟。旅游在區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展中，形成了超越一般行業(yè)的特殊效應，特別是對區(qū)域運營中的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，形成了巨大的推動作用。綠維多年研究旅游經(jīng)濟的社會效應后，將其簡單的概括為“旅游七大效應”，即三大動力效應與四大社會效應。

旅游的三大動力效應

第一，直接消費動力。旅游的直接消費，包括交通、餐飲、住宿、門票、娛樂、購物、休閑等等，成長極快。第二，產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力。旅游不同于其他產(chǎn)業(yè)，綜合性強、關(guān)聯(lián)度大、產(chǎn)業(yè)鏈長，能夠產(chǎn)生更加深遠的帶動作用。每一要素，都能單獨構(gòu)成一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，在泛旅游產(chǎn)業(yè)整合的架構(gòu)下，形成產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。第三，城鎮(zhèn)化動力。以旅游為主導，整合農(nóng)業(yè)、商業(yè)、文化、運動、會議、康療、養(yǎng)老等相關(guān)產(chǎn)業(yè)所形成的泛旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，而旅游帶來的消費，直接推動了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，包括基礎(chǔ)設施及服務配套等。

旅游的四大社會效應

第一，價值提升效應。旅游能夠提升產(chǎn)品的價值，特別是終端消費帶來的價值提升。同時，游客在進行旅游消費的同時，還能夠享受到不同于一般購物過程的新型體驗和服務，使得產(chǎn)品的最終價格高于一般市場上的價格，這部分價值稱作體驗性消費帶來的附加價值提升。第二，品牌效應。旅游作為一種體驗性活動，能夠形成目的地品牌形象，吸引社會大眾前來消費。另外，旅游的外向性和美好性，也能提升城市品牌的知名度和美譽度。第三，生態(tài)效應。旅游產(chǎn)業(yè)的能耗比重遠少于工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)等，是低耗能產(chǎn)業(yè)。旅游是一個審美活動，從旅游本質(zhì)上講具有保護和提升生態(tài)環(huán)境的作用。第四，幸福價值效應。旅游不僅提升當?shù)厝诵蓍e生活品質(zhì)，也提升每一個到旅游區(qū)的人旅游價值，度假價值和我們生活方式這種價值，所以對于幸福中國而言是一種價值提升。

?泛旅游產(chǎn)業(yè)整合與集群化發(fā)展

綠維曾提出“泛旅游產(chǎn)業(yè)整合”概念，訪談中，林峰院長對這一概念進行了闡述。

林峰院長表示：首先，泛旅游產(chǎn)業(yè)整合是一個運營概念，而不僅僅是一個學術(shù)的中心概念，泛旅游產(chǎn)業(yè)整合是要進行推進工作，不僅僅是要自然現(xiàn)象分析。第二，泛旅游產(chǎn)業(yè)整合關(guān)鍵不僅僅是交叉融合，而是通過旅游來整合。如果不是通過旅游的手法把人從城市，從客源地有效的搬運到目的地進行消費，沒有旅游這個通道和渠道結(jié)構(gòu)，所有消費是無法形成的。這些消費是由旅游作為它的核心龍頭，來形成產(chǎn)業(yè)整合。這種多元的消費和多種的消費，衍生出來的其他旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，都屬于泛旅游產(chǎn)業(yè)。

泛旅游產(chǎn)業(yè)整合，必須依據(jù)客觀的產(chǎn)業(yè)動力機制。以旅游為主導，帶動其他與旅游相關(guān)的泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程，是一個由游客聚集到消費聚集，由傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)到泛旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，由泛旅游產(chǎn)業(yè)群體到泛旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的三個層次的遞進過程。

泛旅游產(chǎn)業(yè)集群是以旅游業(yè)為龍頭，以旅游消費需求為驅(qū)動力形成的產(chǎn)業(yè)集群，是在旅游產(chǎn)業(yè)融合背景下，依托于旅游產(chǎn)業(yè)，并通過旅游產(chǎn)業(yè)的帶動、延伸發(fā)展帶動起來的產(chǎn)業(yè)集成，這些集成共同構(gòu)成一個框架，稱之為主導產(chǎn)業(yè)，支持產(chǎn)業(yè)，輔助產(chǎn)業(yè)的一個架構(gòu)，最后是集群化發(fā)展，這完全超越了簡單的一種聚集，而進行有機的一種深度的產(chǎn)業(yè)升級。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈是圍繞旅游需求而構(gòu)建起來的，但產(chǎn)業(yè)鏈很長，融合模式很多，形成了集群的復雜架構(gòu)。

?旅游引導的新型城鎮(zhèn)化模式

新型城鎮(zhèn)化不只是創(chuàng)建新城，也包括老城市的擴張升級。從城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)的分層提升與建設上進行細分，旅游引導的新型城鎮(zhèn)化主要包括七大模式。

第一，旅游中心城市模式（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）。像北京、上海這樣的城市，一方面，這些大中型城市對外輸出旅游者、消費者，憑借其休閑、娛樂、度假、居住等需求，形成泛旅游產(chǎn)業(yè)支撐，帶動周邊小城鎮(zhèn)的發(fā)展，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。另一方面，大中型城市的多種功能及配套設施，能夠吸收外地游客，形成旅游集散。

第二，休閑衛(wèi)星城模式（大城市周邊休閑聚集城鎮(zhèn)）。衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)在城市體系中是一個層次，是依附于大城市、與大城市密切聯(lián)系又相對獨立的外圍城市。中國城鎮(zhèn)化進程迅速，給城市體系中的衛(wèi)星城及中心鎮(zhèn)帶來發(fā)展機遇。由于區(qū)位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等條件，大城市周邊的休閑衛(wèi)星城及中心鎮(zhèn)，成為了出游率較高的城市居民周末或小長假休閑的第一選擇。

第三，旅游小城模式（旅游小市及較大的旅游中心鎮(zhèn)）。依托于縣級城市的中心鎮(zhèn)，形成旅游休閑小城的基礎(chǔ)非常好，多年來，縣域旅游發(fā)展，塑造了一批旅游小城、休閑小城，比如麗江、武夷山市等等，都是旅游目的地經(jīng)典小城。

第四，旅游小鎮(zhèn)模式（較小旅游中心鎮(zhèn)與旅游建制鎮(zhèn)）。旅游小鎮(zhèn)的帶動性相對大中城市較弱，但易于形成鮮明的主題性特征，與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系極為密切。須采取城鎮(zhèn)建設與旅游經(jīng)濟的整體經(jīng)營、整體規(guī)劃以及產(chǎn)權(quán)結(jié)合經(jīng)營的模式，增加人口承載力，帶動城市化水平，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

第五，旅游綜合體模式（非建制產(chǎn)居一體區(qū)）。旅游綜合體是基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導向進行的土地綜合開發(fā)。旅游綜合體以旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為重要功能構(gòu)建，整體形成服務品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。這種模式是非建制型城鎮(zhèn)化，但屬于城市架構(gòu)的重要方面。

第六，旅游休閑度假區(qū)模式（產(chǎn)業(yè)區(qū)）。旅游業(yè)的發(fā)展使具有豐富旅游資源的地方開發(fā)成旅游景區(qū)，由于旅游景區(qū)的吸引，形成游客聚集，從而使這些景區(qū)、度假區(qū)內(nèi)部和周邊原本是自然景觀的地方聚集大量的商業(yè)和服務業(yè)，原本居住的農(nóng)民變成旅游從業(yè)人員；同時隨著旅游進一步開發(fā)，旅游道路、交通、水電等等城鎮(zhèn)設施建設不斷完善，社會公共服務配套提高，形成原有城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住、產(chǎn)業(yè)傭工聚集居住、外來游客居住、外來休閑居?。ǘ铀?、外來度假居住（三居所）聚集，從而形成了旅游區(qū)城鎮(zhèn)化。

第七，旅游新農(nóng)村社區(qū)模式（產(chǎn)居一體社區(qū)）。新農(nóng)村社區(qū)以及大城市郊區(qū)旅游化發(fā)展，是解決農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化的有效途徑。村莊依托旅游，特別是旅游接待村落，把生活資料轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資料，可以用自己的房屋從事旅游服務產(chǎn)業(yè)，從而把農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化為居民、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)化為服務業(yè)、村莊也轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)化的社區(qū)。通過旅游進行土地整合、城市基礎(chǔ)設施的引入、文化特色的呈現(xiàn)、就業(yè)的解決，進行城中村、大城市郊區(qū)、以及獨立村的改造升級，以此推動新農(nóng)村社區(qū)建設。

?旅游地產(chǎn)助推中國夢

作為旅游地產(chǎn)專家，林峰院長對旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來進行了分析，他表示，旅游地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)這個行業(yè)， 80%的動力不是來自于旅游景區(qū)和旅游吸引力本身的產(chǎn)業(yè)，而是來自于旅游地產(chǎn)開發(fā)。旅游投資70-80%實際上是與旅游地產(chǎn)投資和旅游地產(chǎn)開發(fā)為重點。

林峰院長介紹說，未來的旅游地產(chǎn)應該是消費體驗過程為核心的多種旅游消費業(yè)態(tài)聚集，多業(yè)態(tài)支撐下的商業(yè)經(jīng)營型地產(chǎn)。比如說度假型酒店地產(chǎn)中很多客房是可以銷售，也可以經(jīng)營，同時又可以個人持有的。度假物業(yè)型地產(chǎn)和很多既可以持續(xù)經(jīng)營，也可以通過實權(quán)交換、產(chǎn)權(quán)交換、多種人共享一樣，形成產(chǎn)權(quán)形式。它能夠作為一種資產(chǎn)具有物業(yè)價值、地產(chǎn)開發(fā)和地產(chǎn)銷售價值，這樣的業(yè)態(tài)將會成為最重要的業(yè)態(tài)模式。

同時，林峰院長表示產(chǎn)城一體化，是未來旅游地產(chǎn)發(fā)展的金光大道。用產(chǎn)業(yè)去帶動土地開發(fā)，用產(chǎn)業(yè)去帶動城市開發(fā)，用產(chǎn)業(yè)去帶動它的房地產(chǎn)開發(fā)。銷售型地產(chǎn)和經(jīng)營相結(jié)合，和多種業(yè)態(tài)整合相結(jié)合，不僅是在開發(fā)旅游住宅房產(chǎn)，同時在進行區(qū)域綜合開發(fā)，在進行一個城市類多業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這是在進行一個城市開發(fā)。這樣的開發(fā)實際上是一個綜合能力，這樣的旅游地產(chǎn)商實際上已經(jīng)不再是樓盤開發(fā)商，而是真正的一種區(qū)域發(fā)展商。它實際上帶給社會遠遠不只是經(jīng)濟價值，同時是一種社會效應、一種就地城鎮(zhèn)化的社會經(jīng)濟發(fā)展的綜合價值。所以，旅游地產(chǎn)商按照旅游引導的區(qū)域城鎮(zhèn)化開發(fā)模式進行區(qū)域開發(fā)，是在助推和諧中國夢的真正有責任，有價值的發(fā)展商，這種發(fā)展商未來充滿了機遇和價值。

林峰院長暢談新型城鎮(zhèn)化模式

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